| 标题 | 论商业租赁的优先承租权 |
| 范文 | 摘 要 一方面，优先承租权是承租人向所有人提出请求，所有人同意之后才能最终签订租赁合同，也就是说这本身就是一种请求行为;另一方面，承租人坚定合同后对不动产享有暂时的使用权和收益权，但这是建立在为不动产的使用支付了一定租金的基础之上，所以说这是一种债权。 关键词 商业租赁 优先承租权 租赁关系 作者简介：邝敬康，广东蕴德律师事务所。 中图分类号：D923 ???????????????????????????????????????????????????????????文献标识码：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.03.032 一、商业租赁的优先承租权概述 （一）相关概念 商业租赁指的是商业主体为实现其营利目的而租赁场地从事一系列商业性活动的过程。商业租赁细分起来有三种表现形式，一是商业经营场所的租赁，二是商业融资租赁，三是商业营业资产经营租赁。亦即是，商业租赁活动主要有商业场地、商业设备租赁，和商业无形资产，比如商标等的许可使用。一般人们常说的商业租赁指的是商业经营场所租赁，经营场所的租赁一般指的是租赁房屋，承租人支付租金从不动产所有权人的手中租赁不动产，并以此为主要活动场所来从事商业性经营活动。 优先承租权这一概念出自《合同法》的第二百三十条规定，具体是指在商业租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，若需继续签订租赁合同时，在同等条件下依约依法对原有租赁物享有优先权。要强调的一点是优先承租权必须是在同等条件下才可以享有的，同等条件具体是指，价格也就是租金相同，租金的具体支付方式与付款期限相同。 （二） 商业租赁优先承租权的性质 1.優先承租权是一种请求权和债权 一方面，优先承租权是承租人向所有人提出请求，所有人同意之后才能最终签订租赁合同，也就是说这本身就是一种请求行为;另一方面，承租人坚定合同后对不动产享有暂时的使用权和收益权，但这是建立在为不动产的使用支付了一定租金的基础之上，所以说这是一种债权;最后，优先承租权与优先购买权类似，而在我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中确认为优先购买权是一种请求权、债权，那么优先承租权也应该是同一种性质。 2.优先承租权在一定条件下可以看作是一种物权 优先承租权是针对于不动产，尤其是房屋的租赁而言的，租赁之后承租人可以享有一定的使用权等，这可以看作是属于物权的范畴，可以将之视作一种近似于物权的权利。 （三） 商业租赁优先承租权的行使条件 1.合法有效的租赁关系和优先承租权约定的存在 优先承租权行使的前提，第一是出租人和承租人双方有过可以优先承租的约定;第二是承租人和出租人之间订立的租赁合同必须是合法有效的，且即将或者已经履行完毕，有继续订立合同的需要，如果租赁合同是无效的，那么也就不存在优先承租权这一说法了。 2.出租人和承租人相互之间的意向 租赁合同需是在双方平等自愿的基础上订立的，首先，在租赁合同到期之后，出租人还有继续出租房屋或其他不动产的需求，其次，承租人在合同期满后也有明确的继续租赁的医院，在双方皆有意向的前提下重新订立一份租赁合同确定租赁关系。 3.承诺“同等条件”是优先承租权实现的重要基础 “同等条件”是在约定优先承租权时承租人所作出的承诺，愿意在合同期后以第三人与出租人磋商的同等条件来续签合同，这里的同等条件包括租金及其支付方式、租赁期限、以及其他的交易条件等。 二、 商业租赁的优先承租权在确立及实施过程中面临的困难 随着市场经济的发展，商业活动日益繁荣，租赁关系也呈现出多样化、复杂化的发展状况，而商业租赁的优先承租权也面临着复杂多变的社会经济环境及现实操作困难的问题，这是因为优先承租权在我国的立法缺少明确的表示，对其各项约定条款或者各项实施条件的解读缺乏统一的标准，而且尚未建立起完善的优先承租权的制度体系。 （一）优先承租权主观性较强，双方意愿没办法精准确定 我国对于优先承租权并未有明确的法律法规的表述，要想维护这一权利就需要在确定租赁关系的时候在租赁合同中对此作出相应的规定，但是优先承租权在我国的还较为陌生，无论是承租人还是出租人对于这一权利的认识都较为片面，对其实施的具体条件不甚清晰，只能在合同中简单表明有这一项条款或者直接照搬各式租赁条例的规定，当这一次的租赁期满，在要不要进行续期时就容易产生租赁纠纷，双方根据自己的理解各执一词，对于续租的租赁条件及方式很难达成一致，而且因为续租必须建立在双方都有意愿的基础之上，这样主观性所导致的问题就更加凸显了，在双方都未进行明确的表态之前根本就没有办法确定双方是什么样的想法，任意一方都可以提出异议，导致优先承租权的适用困难。 （二）同等条件表意不详，缺乏统一的标准 优先承租权实施的一项要求是必须在同等条件之下，但是对于同等条件又没有做出明确的规定，只是一个笼统的约定，在具体实施时还需要租赁双方相互协商，商业租赁中在适用优先承租权的时候，又会烦恼在同等条件没有明确的具体含义及统一标准的情况下，到底什么样的条件才是约定的同等条件，同等条件到底能不能在双方协商的基础上进行修改等。同等条件的存在原本是为了保障原承租人的权利，但是在实际操作中却可能带来一系列的难题，甚至是损失，比如承租人出租人相互熟悉，关系甚好，甚至是亲戚或者朋友关系，又或者双方存在利益关系、互惠关系等，那么双方确定租赁关系时可协商的余地就会大大增加，这时候同等条件反而不适用;再比如，出租人与第三人的确定的追中真实交易金额，也就是租金高于原本的合同价格，那么承租人要想续租就必须接受这一高出的价格，而不能以远合同价格续租，这样一来承租人就需要付出更多的租金，若符合市场定位还好，如果已经高出市场定位，承租人要续租就必须承担这部分损失。 （三）优先承租权会导致三方的利益失衡 优先承租权的实施需涉及到三方的利益，亦即出租人、承租人以及有租赁意愿的第三人。站在出租人一方来看，如果承租人通过行使优先承租权达成续租关系，那么出租人就没有办法再与第三人达成租赁关系，这样可能会给出租人造成一定的损失;站在承租人一方而言，如果出租人提高了租金而且与第三方达成了初步合作意向，承租人要想通过行使优先承租权续租，那么就必须接受更高的租金要求，甚至更苛刻的租赁条件，这样一来，承租人的商业活动所得就需要拿出一部分来填补高出的租金部分，导致其经济效益下降;而从以第三人的角度来说，优先承租权的存在将会使他的租赁行为受到阻碍，看好了租赁场地，也达成了初步的租赁意向及条件，但是只要原承租人行驶优先承租权，那么第三人之前达成的租赁意向就会失效，导致之前的努力白费，其利益也会受到一定的损害。 三、建立健全我国商业租赁优先承租权应该明确的问题 （一）建立完善的优先承租权制度 优先租赁权在我国的立法中还没有明确的规定，其实施缺乏相应的法律及制度保障，所以，最重要的是借鉴国外的行管规定及经验，完善相应的法律法规，将商业租赁的优先承租权以法律规定的形式明确下来，填补立法上的空白，建立健全优先承租制度，完善相应的标准、规范等，在保证其立法公平平等的基础上，尽可能地保障续租关系中三方利益主体的利益，为优先承租权的实际操作奠定良好的制度基础。 1.规定好租赁期限，平衡双方的利益关系 优先承租权首先应当是针对具有长期租赁意愿的承租人而言的，他们对于租赁的店铺具有较长期的稳定的需求，对于这一期限长短应该在法律法规中做出明确的表述，最短5年，这样是为了保证承租人在这一空间进行的商业性活动可以获得稳定的发展，形成规模和稳固的客户群，保障其发展的有续性;最长为20年，这是为了保障出租人的所有权。 2.优先承租权的必要条件是承租人是为了进行商业性活动 商业租賃的优先承租权必须是建立在商业目的之上的，不然就不能称之为商业租赁，要保障承租人租赁商铺是为了进行商业性的经营活动，是为了创造更大的经济效益。 3.承租人必须在结束租赁关系之前给出明确的续租意愿 优先承租权是租赁合同中的一项承诺，在即将到期的时候，承租人必须通过口头或书面的形式做出明确的愿意续租的表示，将续租意愿传达给出租人，并且表示愿意接受同等条件对租赁合同的内容做出调整。 4.确定租金等租赁条件 优先承租权更多的是针对长期的租赁关系而言，随着市场的发展变化，商铺等不动产的市场价格也会发生变化，为了追求更高的经济利益，出租人会有提高租金的意愿，承租人也应该尊重市场规则，尊重出租人的意愿，而且优先承租权也规定了是在同等条件下的优先权，所以，双方应该经过协商就租金等租赁条件的确定达成一致意见。 （二）制定标准的优先承租权的行使程序 1.承租人的续租请求应当在一定的期限范围内提出 承租人应当在租赁合同规定的租赁关系结束前 3 个月内向出租人提出续租的请求，这样可以保证出租人及时对自己即将到期的商铺做出处理，不会应为拖延造成资源浪费。 2.出租人应该在一定的期限内对承租人的续租请求做出明确的答复 出租人应该在承租人向其提出续租请求之后的一个月内做出明确答复，是否同意继续出租，是否会调整出租条件等，给承租人充足的时间进行考虑或者寻找另外的商铺。若出租人未在期限内做出决定，承租人可以视为其默认了续租请求。 3.租赁双方应当重新订立租赁合同完成续租意愿 优先承租权只是在原本的合同中做出的相关规定，要完成续租，租赁双方还应该达成续租意愿，协商好续租条件，然后重新订立租赁合同。 （三）明确优先承租权的救济方式 1.优先承租权应该确定正当性的损害赔偿责任 承租人租赁商铺是为了进行商业活动，在租赁期间承租人已经形成完成了一定的有形以及无形资产的积累，如果合同期满后不能续租，那么承租人就要面临着一定的损失，为了更好地保障承租人的合法经营所得，应该通过法律途径赋予承租人救济权利，而且还可以避免出租人将商铺转租给承租人的竞争对手所造成的更严重的损失，所以，法律在规定优先承租权时应该将相应的损害赔偿责任也做出规定。 2.规定损害赔偿的免责事由保障出租人的权利 对正当性损害赔偿责任做出规定是为了保障承租人的相应利益，对出租人来说也应该做出相应的规定，如果理由正当，出租人可以在不进行赔偿的基础上拒绝承租人的续租请求，比如，承租人在租赁期间有较为严重的违约行为，或者出租人收回商铺是为了自用，再或者应为改建、拆迁等不可抗因素等。 商业租赁的优先承租权应该在双方意愿的基础上进行确定，而且应该通过完善相关立法等建立起完善的制度，平衡租赁双方的利益关系，规范商业租赁市场。 参考文献： [1]朱逢吉.房屋租赁合同的优先承租问题探讨.法制博览.2018（22）. [2]王佳.商事优先承租权的理论与立法实践.宁波广播电视大学学报.2017，15（3）. [3]李加级.租赁中优先承租权研究.西南科技大学.2015. [4]谢靖华.论商业租赁的优先承租权.法律适用.2012（12）. |
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