| 标题 | 隐形宅基地流转法律问题探讨 |
| 范文 | 摘 要 随着我国经济不断发展，综合国力日益提升，人民的钱袋子鼓了，人民的思想观念也在与时巨变。伴随着中国特色社会主义市场经济建立发展完善与活跃，农村农民的生活经济观念发生着改变。现在农民迫切需要将自己拥有的资产变现融资，但是由于现行法律的规定农民手中的资产变现交易无法落实，其结果是无效和违法。法律的滞后性和人民生活生产的需要产生冲突，从而催生出隐形宅基地流转，隐形宅基地流转打着法律的擦边球，一但出现纠纷，司法适用中将出现空白。 关键词 宅基地流转 流转形式 法律效力 作者简介：赵宇，沈阳师范大学法学院2017级硕士研究生，研究方向：民法。 中图分类号：D922.3 ???????????????????????????????????????????????????????文献标识码：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.088 一、隐形宅基地流转的原因 催生出隐形宅基地流转的原因并不是仅仅一种原因，而是与现行法律规范滞后性，农村现实融资市场的需求，城镇化进程加快，户籍制度改革等事实的影响都有不同程度上的相关性。 从经济实用的角度考虑。根据经济学的研究，一种资源只有经过流转才能转化成经济利益，可以说产权是有与生俱来的流转属性。农村集体经济组织是宅基地所有权的权利主体，然而农民是宅基地使用权的权利主体，进而考虑宅基地使用权作为一种民事权利当然可以视为法律上的经济利益。因此，农民转让宅基地是从经济方面进行的考虑。 从我国现行法律规范考虑。我国法律规范对宅基地流转基本上是持否定态度。首先，《中華人民共和国宪法》第十条第四款规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这条是对宅基地和宅基地使用权的规定，对宅基地禁止买卖，而对宅基地使用权可以依照法律规定进行转让。其次，《中华人民共和国物权法》中第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权流转的细则规定物权法进行了回避，而是指引到了国家法律土地管理法与国家相关政策和规定。最后，土地管理法中关于宅基地的规定较为笼统，只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再审请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”从《土地管理法》第二十六条可以看出并没有禁止农民出卖、出租在宅基地使用权上建造的房屋，一旦农民出卖宅基地上的房屋可以根据房地一体主义原则房屋的受让人即可取得宅基地使用权，如此一来便和《土地管理法》第六十三条产生矛盾。这样房屋的受让人、处于不利境地，也给现实生活中的司法案件带来法律适用的困难。在国家部门规章中只有1995年国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权若干规定》中“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农建设的，可依法确定使用集体土地建设用地使用权”的有关规定，但是从这一条可以看出对宅基地使用权的规定又推给了土地管理法进行解决。从国家政策上看1995年5月6日国务院制定的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个相关政策只是对农村房屋的受让人进行了限制和购置宅基地的买受人进行限制，二者的限制是同类主体即是城市居民和城镇居民。从此来看对农村房屋和宅基地流转的限制还是比较小的。 二、隐形宅基地流转的形式 一是村内流转。也可以称为内部转让，就是在村集体经济组织成员内部转让，在现实生活中就是在一个行政村中转让。这种类型在现实生活中较多，因为农村是熟人社会，彼此都相互了解，交易起来也较为方便。 二是村与村之间的流转。也称之为跨集体转让，也就是宅基地转让的双方不属于同一个集体经济组织，这种形式就有可能跨县、市、省。可以与全国所有农民进行交易。 三是村与城市居民之间的流转。也可以称为宅基地使用权向城市居民转让。这个类型的转让争议较大，有肯定说和否定说两种观点。从国家政策上看1995年国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中相关规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院又发布《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个相关政策只是对农村房屋的受让人进行了限制和购置宅基地的买受人进行限制，二者的限制是同类主体即是城市居民和城镇居民。村与城市居民之间的流转的限制是比较大的，否定说是占据主流。 三、隐形宅基地流转法律效力 宅基地使用权流转的法律规定比较模糊，而司法解释的相关规定本身冲突又与法律原则相对立。 一种观点是宅基地使用权的转让合同合法有效。支持这个观点的主要有以下几点理由。从合同行为的角度看，确定合同无效首先要依据《中华人民共和国合同法》中的相关法条，其次是依据最高人民法院对于适用《中华人民共和国合同法》相关司法解释的适用规定，而司法解释解释中规定认定合同无效的法律位阶是全国人大及其常委会的法律与国务院的行政法规，如此来人民法院认定合同无效不能适用地方性法规、行政规章。但是禁止宅基地使用权流转缺乏法律和行政法规的规范，根据私法原则“法无禁止即许可”即认定宅基地使用权转让合同有效。 另一种观点宅基地使用权的转让合同应认定为无效。首先是从宅基地使用权权利主体的身份限制上来看的。在《中华人民共和国土地管理法》的规定中农村集体经济组织是宅基地所有权的权利主体，农民是宅基地使用权的权利主体，然而农民是集体经济组织的成员。如果转让合同有宅基地使用权的转让势必会突破成员身份的限制。其次，有可能宅基地进行非农建设。依据《中华人民共和国土地管理法》中第六十三条，农村集体经济组织所有的土地使用权不得出租、出让、转让用于非农建设。如果农民将房屋进行出卖，根据“房地一体主义”宅基地使用权也一起转让，这样宅基地使用权就进行了非农建设，有违土地管理法。 笔者认为宅基地使用权的转让合同合法有效不仅要从合同行为的角度看，而且也要看到宅基地使用权的转让合同所具备的特殊的身份属性。《中华人民共和国土地管理法》的相关规定农村集体经济组织是宅基地所有权的权利主体，农民是宅基地使用权的权利主体，农民是宅基地使用权的享有者，同时也是集体经济组织成员。如果转让合同有宅基地使用权的转让没有突破成员身份的限制，宅基地使用权转让合同就是有效的。从农民本身角度考虑。在一些有经济思维，创办乡镇企业的农民，在初始阶段缺乏资金来源。于是，所能想到和运用的资本就是宅基地使用权的债权性流转与宅基地上的房屋及相关不动产的物权性和债权性流转。 四、解决宅基地流转的的对策 首先，不能总是侧重宅基地的保障功能、稳定功能，应该区分法律的权利保护和政治任务，避免隐形宅基地流转的不合法的现象。第一，必须明确宅基地使用权的权利属性。虽然农村宅基地所有权的权利主体是农村集体经济组织，但是宅基地使用权的权利主體则是集体经济组织中的农民个人所有，如此看来，宅基地的使用权是什么性质在法律上很难界定。但是，可以肯定是，宅基地使用权是解决农村人口居住权的一种途径，是一种物权性权利。第二，区分清楚两对关系即实物保障与经济保障、初次保障与再次保障。现有宅基地制度过于强调实物保障即使农村人口有房住，过于强调初次分配即对宅基地进行限制，表现在无偿分配、限制转让主体、限制转让宅基地面积等。第三，重点关注宅基地使用权的资本功能，现阶段宅基地交易量非常少，主要在于法律上的限制较多，严重违反了经济规律与市场经济鼓励交易的原则。对此，可以在法律上对宅基地流转进行有限制的开放。保障最大经济效益的实现，就是用法律来维护和加快市场转让，让资源更能有效的利用。 其次，完善宅基地使用权流转的社会环境。一是，建立健全农村社会保障体制。二是，建立健全农村建设用地与农村宅基地使用权体系，并实现双向转换机制。三是，对“一户一宅”规定进行明确的限制，即在政策和立法中明确规定一户居民只能向有关部门申请一处符合法律规定面积的宅基地。 最后，在宅基地所有权无法变动的情况下，从宅基地使用权使用权依法转让入手。第一，在相关法律中规定宅基地使用权转让后，农村集体经济组织还是宅基地所有权的权利主体。第二，应该规定宅基地的使用期限是有时间限制的，因为成员权总是有期限的，可以规定为七十年。第三，在法律规范中设立法定租赁权，租赁的标的物是宅基地但不是宅基地使用权，出卖人的主体是法律直接规定的集体经济组织。原房屋的所有人的宅基地使用权继续存在，对此不可向买受人主张请求权，但权利人可以主张金钱收益，即以支付租金的方式来保障农民基本生存，应对失去房屋所带来的困境。第四，采取多种方式解决转让农村宅基地使用权的农民的住房问题。 五、总结 当前随着我国农村经济的快速发展、新农村建设的快速推进，城乡一体化建设不断深入，在突破现有现行相关法律与国家政策的情形下农村宅基地已经在“地下”流转。对此，设计出农村宅基地流转的模式和路径，正确处理现实的农村宅基地流转，加快农村宅基地的立法，构建出城市和农村的统一的房地产市场，是完善理清宅基地流转制度和提高农民生活水平改善民生的现实举措，也为新农村建设和城乡一体化发展铺平道路。 参考文献： [1]袁锦秀，林睿杰.农村宅基地使用权流转法律问题研究.中国发展.2008，8（3）：35-41. [2]王毅.宅基地使用权市场化法律制度研究.西北农林科技大学.2018. [3]刘剑楠.宅基地使用权转让法律问题研究.黑龙江大学.2018. [4]王芬龙.农村土地流转法律制度新探.山东大学.2018. [5]李义楷.农村宅基地使用权流转法律问题研究.山西财经大学.2017. [6]陈辰.论宅基地有偿使用制度的构建.华中师范大学.2017. |
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