| 标题 | 小区车位车库的归属问题研究 |
| 范文 | 摘 要 伴随着经济的发展，越来越多的人成为有车一族，小区车位车库就变得越发紧张，小区车位车库归属的矛盾越来越多。本文主要从小区车位车库的定性与分类着手，分析了小区车位车库归属的法律性质和学术界的观点。通过对国内外法律法规、司法解释和司法实践的分析，结合我国《物权法》第74条的规定，提出了几点关于解决小区车位车库的归属建议。 关键词 小区车位 车库 业主优先 作者简介：张竹欣，西北政法大学经济法学院。 中图分类号：D923.3 ???????????????????????????????????????????????????????文献标识码：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.029 一、小區车位车库的归属概况 （一）小区车位车库的定性与类型 小区车位是指用于停放车辆而被设置于住宅小区地上或地下的开放性场所。车库是用于停放车辆而被建在小区内的附属建筑物，是一个封闭的空间。小区车位的建造成本小，只需要通过简单的划线即可形成，而车库则相对封闭，投资成本比较大。我国小区的车位车库主要分为地面车位、地下车位、独立车库、利用人防工程改建的停车位、立体车位等。地面车位顾名思义就是在地面上建造的停车位，主要通过对路线进行划分而得，这种车位属于业主共有，一般争议不大。地下车位是指不占有地表面积而在地下建成的停车位，主要包括开发商自己建造的地下车库和利用人防工程改建的地下车位。开发商自己建造的停车位依投资成本分摊的不同分为业主所有和开发商所有。对于人防工程改建的停车位来说，《人民防空法》规定地下人防工程可以军民两用，根据这个规定不能明确看出人防工程改造的地下车库的所有权。从主物与从物的方面来看，独立车库是可以单独转让的车库，这类车库个别业主拥有所有权。立体停车位又称机械式停车设备，是指利用电器和机械系统控制的，专门用于存取车辆的设备。 （二）小区车位车库归属的法律性质 从建筑物区分所有权的角度来看小区车位车库归属问题主要存在两个方面。其一，车位车库通过单独的买卖来确定其所有权的归属;其二，根据相关的法律规定，业主享有共有所有权，所以小区车位车库为小区业主共有。这一理论不仅有效的化解了人口不断增加和土地面积不可再生之间的尖锐矛盾，而且大幅度提高了土地的使用效率。 从主物和从物的角度来看，如果把车位车库作为房屋的从物，比照从物随主物的原则，车位车库不能单独作为独立的物进行买卖;从添附的角度看，车位车库和房屋结合在一起构成一个新的物，同时也具有了结合在一起的法律属性，业主通过购买房屋取得了这个新物的所有权。 二、我国现行立法关于小区车位车库归属的相关规定及几点思考 （一）我国现行《物权法》及其司法解释关于车位车库归属的规定 我国《物权法》第74条从三个方面说明了小区车位车库的归属问题。其一，在建筑区划内的车位车库首先应该满足业主的需要;其二，建筑区划内小区车位车库可以通过合同的方式进行买卖、出租;其三，占用小区内的共同道路建造的车位车库属于业主共有。关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件适用的司法解释》第5条实际上是将《物权法》第74条做了一个细化，认为在建筑区划内车位车库被建设单位以出售附赠或者出租的方式处分给业主的，就认定为首先满足了业主的需要。该司法解释还认为《物权法》第74条第3款规定的车位特指占用业主道路或者其他场地增设的车位。 （二）对我国现行《物权法》第74条关于车位车库归属的几点思考 1.对《物权法》第74条第1款中首先“满足业主需要”这一规定的思考 首先满足业主需要并不等于优先满足业主需要，优先满足需要具备相同的条件、遵循相同的市场规则。首先满足是一种无条件的满足，任何时候只要有需要就应该满足。如果把首先满足业主需要看作是优先满足业主需要，这样是对业主非常不利的。有些业主没有能力购买车位车库，开发商就愿意以更高的价格卖给第三人，从而业主的权利得不到保障。在现阶段，配置比例能基本公平地实现首先满足业主需要这一规定。按照房屋与车位车库的配置比例，建设相应的车位车库，这是开发商的一种义务。开发商违背国家规定的配置比例，就要承担一定的法律责任。如果按照配置比例为1：1进行配置完成后，多建造的车位车库不能出卖给第三人，但可以出租给第三人，这样就可以保证首先满足业主的需要。同时，将车位车库出租给第三人能在一定时间内获得更大的收益。有些业主现在可能没有车或者只有1辆车，但那并不代表在将来业主不会拥有2辆以上的车。此时，如果把配置比例之外的车位车库卖给第三人，就违背了首先满足业主需要的规定。首先满足业主的需要，是不管业主现实的需要还是将来的需要都应该得到满足。“首先满足业主”是否需要规定一定的期限，个人认为既然法条的立法精神给我们体现出的是一种无条件的满足，那就不应该规定一定的期限。其次，为了更好地保障“首先满足业主的需要”这一规定，我们可以借鉴美国的法律，禁止将小区车位车库卖给第三人。车位车库本来就属于小区内附属设施的一部分，是附属于小区的居住便利而建造的，应该服务于小区中购买专有部分业主的需要。 最后，首先满足业主的需要应该做一个扩大解释，解释为全体业主的需要或者说是最广大业主的需要，而不是极少数的业主需要。 2.对《物权法》第74条第3款中“其他场所”和“车位”的思考 首先，这条规定里的其他场所界定不明确，有学者认为建筑区划外的其他场所应该是指建造的共有土地; 还有学者认为，“是否纳入建筑区划”和“土地”不应该作为判断其他场所的唯一标准，只要在表述的意义上与土地是同一个意思也应该包括在内，包括首层架空层、结建人防工程等。 其次，应该注意对车位和车库的区分，在这条规定中所讲的车位被认为是规划建设之外的车位，而不是建设之内的车位。这里的车位指在住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车的开放式场所，主要依靠简单划线即可构成。 三、我国车位车库归属的司法实践现状 在现实生活中车位车库归属争议主要存在于地下车库的归属问题上。地面车库由于占用业主共有的道路而属于业主共有，一般争议不大。我国法院在处理地下车库的归属问题时，一般是将车位车库作为一个独立的法律关系进行处理的。当然，不同的地区也会有所不同。 上海的做法是地下车库可以买卖，这就意味着承认了小区车位车库的独立性。但是该规定对小区车位车库的买卖对象做了限制，仅限于小区内的房地产权利人。 北京和上海不同的是，北京要求对地下车位车库进行登记的同时还要拥有独立的权利证书。广州地区的做法是严格限制车位车库的数量，一户只能购买一个车库。 在西安的一些小区，开发商按照规划建设的地下车库在首先满足业主需要的前提下，开发商可以将多余的车库出租、出售给第三人。对于外来车辆来说，只允许通过缴费的方式来使用地面车位，通常按小时计费。虽然小区内的地面车辆属于小区业主共有，但是在实践中，业主使用时也要遵循先来后到的顺序缴费使用，一般一天5块不等。 实践中与屋顶相连的车位车库归属问题也存在很大的争议，在确定其归属时，应该综合考虑外墙、承重结构等因素。由于与屋顶相连的车位车库占用的土地使用权是业主共有的，所以在没有其他证据的前提下，一般认为与屋顶相连的车位车库应该归属于业主共同所有。同时，如果将这部分车位车库进行出租，所获得的资金也属于业主共同所有。 《物权法》第74条规定的车位车库只限于建筑规划内的车位车库，实际生活中还存在大量的建筑区划外的车位车库，有些利用闲置的土地，当这些车位车库发生争议时不适用于我国《物权法》的规定。在实践中，项目建设之初按照规划批准建设成的车位车库，属于当事人的约定范围，所以在发生争议时，首先要看当事人之间是否存在合同或者其他协议的约定。如果当事人之间不能达成协议的，那么按照规划批准建造的车位车库应归开发商所有。建设单位在车位车库建造完成后还没有出售房屋之前，或者已经出售房屋又增加了新的车位车库，新增加的车位车库的归属问题发生争议时应该由建设单位承担举证责任。 实践中的地面车位车库的归属问题一般争议不大，地面车位车库属于业主共同所有，所有在出现争议时物业公司往往通过兼顾公平的原则进行处理，考虑整体业主的利益。在這过程中可能会牺牲小部分业主的利益。如果业主互相站在对方的立场上考虑问题，地面车位车库的争议也就迎刃而解了。很显然，这种想法在现实中很难实现，大多数时候我们还是通过物业公司进行调解而解决地面车位的归属纠纷。 四、对完善小区车位车库归属的建议 （一）对车位车库进行明确的区分，同时通过登记的方法确定车位车库的归属 同时车位车库也必须实名登记。 进行登记后的车位车库作为业主的专有物而被个别业主拥有。在我国《物权法》中，不动产登记是一个极为重要的机制，如果把不动产登记应用到车位车库的归属上，可以极大减少矛盾发生的机率。在登记手续前还可以设置一个预登记程序，更好的配合登记制度的实施。在登记的过程中我们需要对登记的范围和手续加以明确。明确地说明什么样车位车库可以进行登记。 （二）鼓励开发商多建车位车库 经济发展速度快，买车的人越来越多，而车位车库却显得不足，因此需要鼓励开发商多建车位车库。当我们在建造车位车库的时候要考虑经济成本的问题，同时还要考虑土地使用权的问题。我们应鼓励有关部门利用公共绿地的地下空间建设地下车位车库。目前，我国许多城市规划要求绿地空间充足，很多建筑物附近出现了若干的绿地、公园，通过利用绿地和公园的地下部分建造车位车库，可缓解小区车位车库的矛盾。公园、绿地属于业主共同所有，利用这些公共空间建造车位车库，能充足地实现资源的最大效用。还有未开发的城市公共广场的地下空间，政府应该组织统一规划、统一管理。独立经营的车位车库在权属确定的基础上可以自由处分，不受到任何权利限制。 （三）对车位车库进行正常的估价来确保公平 现实生活中开发商与业主是出于一个不平等的地位，开发商将车位车库卖给业主后索要不合理的高价，提高车位车库的成本，很多开发商都利用自己优势地位，以高于成本的价格将车位车库卖给业主或者第三人，这明显违背了民法的公平原则。我们可以通过完善信息公开制度，将车位车库的价格透明化，进而来保护业主的利益。 注释： 徐海燕.区分所有建筑物管理的法律问题研究.北京：法律出版社.2009年版.第325页. 王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006（9）. 王菁.从《物权法》第74条看小区车位车库的归属.重庆广播电视大学学报.2011（5）. 高圣平.解释论野下的车库、车位权利归属规则.政治与法律.2008（10）. 卓洁辉.区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究.北京：法律出版社.2012年版.第120页. 张云.小区车库车位归属问题研究.郑州大学硕士学位论文.2013年.第25页. 参考文献： [1]谢在全.民法物权论.北京：中国政法大学出版社.1999年版. [2]梁慧星，陈华彬.物权法.北京：法律出版社.2003年版. [3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.北京：法律出版社.1995年版. |
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