| 标题 | 探究房地产施建工程风险防范机制的完善 |
| 范文 | 辛长洲 摘 要 我国的房地产经济在经历过快速发展之后，现阶段，已逐渐趋于平稳。但目前，房地产经济的发展态势尚不明朗，导致房地产经济面临着极大的挑战。房地产业作为社会经济发展的支柱产业，其施建工程也是极为重要的，施建工程开展的过程中任何一项工序都会影响到房地产业整体的发展。同时，房地产的投入资金也是非常大的，高投入能够带来高回报，但也是伴随着高风险的。因此，房地产施建工程在进行规划的时候，必须要考虑到各方面因素可能给项目带来的风险，制定风险防范机制，才能够尽可能的规避风险，战胜挑战，从而达到获益的最终目的。 关键词 房地产 施建工程 风险防范 作者简介：辛长州，北京市炜衡（南京）律师事务所，研究方向：建设工程。 中图分类号：F272 ????????????????????????????????????????????????????????????文獻标识码：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.223 房地产的施建工程是耗时比较长的，在整个工程进行过程中，资金不稳定且流动性大，各施工工序繁杂，同时还要面临政府不定时的对政策进行调整。因此，房地产的施建工程是极具挑战性，并时刻伴随着风险的。除此之外，房地产施建工程也会受到自然因素的影响，例如：天气、自然灾害等。由于前期房地产业发展势头良好，收益率极高，所以吸引了众多的投资商进行地产的开发，但由于部分的投资商并不具备良好的风险防范意识，也缺乏抵御风险的能力，导致其开发的项目工期一延再延，甚至演变为烂尾楼。由此可见，完善房地产施建工程的防范机制，合理把控风险，当受到一些不确定因素的影响时把风险降到最低，是目前房地产业的首要工作。只有这样，才能够使房地产业获得理想收益，并且也能够对社会资源进行合理的整合应用。 一、给房地产施建工程带来风险的主要因素 （一）政府对政策的调控 房地产经济的发展关系到我国整体经济的发展，因此，国家政府会对房地产业进行整体的把控，出台一些相关的规定。包括对房地产开发商资质的监督、项目资金的筹措以及其他相关产业的发展。如果政府的调控政策不具备长期性，对于周期较长的房地产施建工程是极为不利的。在施建工程开展过程中，如果面临政策的调控很可能会给项目带来不利的影响。 （二）相关法律条款的变更 现阶段，我国现行的房地产业的相关法律主要有《建筑法》《土地管理法》等。房地产施建工程在进行前期规划时，并不能对相关法律条款的变更进行预判，只能依照现行的法律标准来进行规划。但施建工程开展过程中，如果面临相关法律条款的变更，则会影响项目施工的进行。 （三）市场中相关产业的发展 房地产业的发展与市场中其他产业的发展是密不可分的。例如：资金来源、建筑材料、银行信贷业务等。市场经济中各产业的发展是环环相扣的，一旦其中任何一项产业的发展出现变动，都会影响其他产业的发展。 （四）房地产业自身的特性 房地产施建工程规模大、耗时长、耗资量大。由于其以上这些特性，在施建工程开展过程中很容易出现资金链断裂、施工程序变化、公司内部结构变化等情况，任何一种突发状况的发生都会导致施建工程受到不良的影响，为其带来不可控的风险。 二、现阶段房地产施建工程风险防范措施中的不足 （一）资金规划与资金流动 房地产施建工程是需要大量的资金投入的，同时资金的流动也很大。项目开展过程中的主要依据还是国家的政策和法律法规。虽然，我国对房地产业的相关政策和法律法规一直在进行调整，但是，严格来说我国的房地产业依然是不规范的。因为其很容易受到外界各方面因素的影响，例如：银行信贷利率变化、资金筹措困难等。房地产业对银行信贷的依赖性较大，自身并不具备充足的资金量。由于资金在施建工程中的重要性，房地产业加强了对资金的规划与管理。在施建工程的前期规划中，将资金规划作为了一项重要工作内容。首先，将施建工程所需的资金量制作成预算表供领导审核，清楚了解项目整体需耗用的资金量。其次，房地产业对资金应用的合理性也越来越重视。应用计算机技术手段模拟进行资金预测与追踪，能够清晰的了解每一笔资金的动向。但是，资金预测与管理只是对资金起到了一个大体把控的作用，并没有进行细化，而且所作出的预测在遇到突发状况时也不能有效应对。 （二）法律法规与政策变动 房地产施建工程在开展过程中会遇到外界各方面不利因素的冲击，其中法律法规与政策的变动对于房地产业的冲击是最为强烈的。房地产业不能准确预测法律法规与政策的变动方向，房地产业变得非常被动。房地产施建工程本身就具备不稳定性，有任何不利因素的产生，都会使其面临巨大的变化。外界对于房地产的认知前期都比较乐观，房地产所吸收的投资量也会比较大，但是后期在工程预计交付期就会比较低迷，工程延期是普遍现象。对于房地产本身来讲，政策的变动，对于建筑资质的要求变化，则会提升使房地产业的门槛。 （三）风险防范意识及防范机制 房地产业的经营者必须要加强自身对风险的防范意识，并且进一步的引导企业建立防范机制。目前，大部分的房地产业都建立了风险防范机制，进行风险的管控。风险防范机制的形成，使得施建工程从头至尾的各个工序都得到了有效的管控，能够有效的进行资源的合理应用。对房地产业资金的审查、避免风险、管理规范的改革创新、信用管理等级评价等都是风险防范机制必不可少的内容。现阶段，大部分的房地产开发公司的风险防范意识还有待加强，风险防范机制也有待完善。 （四）房地产业在市场中的定位 目前，我国的房地产市场比较杂乱，存在许多土地空置、售价不合理、资金投入混乱等现象。部分的房地产公司为了取得高收益，会无视施建工程的质量，使项目质量得不到保障。部分房地产公司存在欺诈消费者的行为，利用虚构的施建工程项目来进行非法的融资，骗取消费者的钱财，使得消费者承受巨大的损失，这种行为严重扰乱了社会秩序，需要有更加成熟的法律法规来进行约束。房地产业在市场中其定位应该是与人民群众共同谋取福利的，而不应该做出欺诈等不负责的行为。 三、房地产施建工程现存的不规范行为 （一）相关法律法规杂乱 法律法规是国家针对房地产业出台的，但是在实施过程中却产生了应用杂乱、条款释义不明确等问题。同时，国家还会对相关政策进行调整，那么政策与法律就难免会有冲突的地方。房地产业在开展工作过程中的困难就会加剧。目前，与房地产相关的法律法规众多，但是在应用上又缺乏正确的指导。因此，国家应该出台更为明确的指导意见，使房地产业在开展工作过程中有法可依。 （二）企业风险意识淡薄 由于施建工程易受外界因素的干扰，一旦有不利因素出现影响的不单单是某一个工序的开展，而是项目的整体进度。影响施建工程的风险因素众多，且其发生无法预判，所以就要求房地产开发商必须加强自身的风险防范意识。就现阶段我国房地产企业的状况而言，大部分的企业风险意识淡薄，这也就导致企业无法建立一套完善的风险防范机制。 （三）风险防范机制不成熟 现阶段，市场竞争激烈，房地产业在面临外来因素的影响时不能够及时有效的应对。政府的政策是具有两面性的，企业依靠政府的扶持发展，一旦政策的变化不利于企业，那么企业将面临非常大的困难。目前，房地产业所建立的防范机制尚不成熟，只能防范浅表的问题，对于一些深化的问题还没有能够及时解决。施建工程开展过程中的承包分包、资格审查、材料管理等问题，均需要从源头上进行风险防范，建立完善的风险防范机制。 （四） 管理制度不完善 房地产公司的管理制度不完善，也会给房地产施建工程带来重大风险。施工单位与开发商在合作的过程中，最重要的工作就是要对企业人员进行合理的调动。房地产业规模大、耗时长、资金消耗量大，加大了企业资金的管理难度。资金结构复杂，不易管理，会导致企业管理机制散乱。另外，企业资金筹措方式单一，财务部门管理工作缺乏机制。企业内部缺乏凝聚力，财务和其他岗位人员的整体素养亟待提升。房地产公司应重视公司章程的制定，各工序依照章程办事，形成有效的风险防范机制，才能最大限度的規避风险。 四、房地产施建工程风险防范机制建立的重点举措 （一） 合理应用法律法规 法律法规对房地产施建工程的影响是非常大的，所以，房地产业应合理应用法律法规来规避施建工程中的风险。应熟读法律法规，发现与风险相关的条款，允许与禁止的行为在其中都有明确的阐述。另外，还能够应用法律法规来发掘并解决隐蔽的风险问题。风险防范机制的完善，要依靠的是法律法规的完善。需要解决法律法规与国家政策两者间存在的矛盾，废除无用的、过时的法律法规。 （二）加强风险防范意识，优化防范机制 房地产业应加强风险防范意识，从风险的预测、防范、解决等方面着手，建立一套完整的风险防范机制。企业形成了完整的防范机制，能够对施建工程中的各工序进行有效的把控，防患于未然，在风险发生时也能够及时做出应对措施，减少风险为施建工程带来的不利影响。企业各部门之间应有明确的分工，并具有良好的协调性。风险出现时，各部门能够协同作业，共同抵御风险。 （三）发掘风险的应对措施 现阶段，大部分的企业缺乏对风险的应对措施。所以，房地产业应尽力发掘更多的有效措施。在资金筹措方面，不能单纯的依靠一直模式，应当摆脱对政府与银行的依赖，尽力获取社会上其他的资金支持，使企业资金更具灵活性。另外，还应提高企业抵御风险的能力，将风险进行分散，从多方面进行风险防范。例如：合同制定、资金管理、项目规划、工程施工等等。 （四）规范房地产业运营管理 房地产业主要可以划分为四大模块：资金筹措、项目规划、施建工程、产品销售。其中施建工程在开展过程中，有效进行资金管理是风险防范的重要举措。企业应当保障资金充足，并且应具备专业的财务管理人员。同时，企业还应聘请专业的法律顾问，对项目进行合法性的审查，增强法律风险的防控能力。另外，房地产业还应为自身营造良好的企业形象，创立品牌，做好长期运营规划。 五、总结 在房地产的施建工程中建立风险防范机制可以从多方面入手，在法律法规允许、国家政策引导的条件下发掘正确的发展方向，同时依靠房地产业自身的实力，从资金管理、企业管理、工程施工等方面进行风险的防范。发掘更多的风险应对措施，形成完善的风险管理体制，增强房地产业在市场中的竞争力，使其渡过难关，并在市场经济低迷的大环境中也能够脱颖而出，获得理想的收益，以谋求更加长远的发展。 参考文献： [1]岑思易.房地产施建工程风险防范机制的完善.法制与社会.2017（22）. [2]张一帆.国有建筑施工企业法律风险防范机制的构建思路.法制与社会.2017（28）：85-86. [3]潘小虎.试析建筑工程项目管理的风险分析及防范措施.城市建设理论研究（电子版）.2017（29）：21. [4]韩樱.建设工程施工的法律风险防控措施分析.法制博览.2018（17）：139-140. [5]刘晓兵.建筑工程项目的风险分析与防范措施.城市建设理论研究（电子版）.2017（23）：60. [6]韩兵，胡彦艳，杨月波.建设工程招标风险及防范措施分析.企业改革与管理.2017（4）：223. |
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