| 标题 | 不动产分割在家事案件中的问题研究 |
| 范文 | 康珊良子 摘要 我国家庭社会有成家买房的传统，父母为给子女买房，可能倾其所有，因此在离婚纠纷中，不动产便成为了双方主要的争夺对象。不仅如此，在继承案件中，对不动产的所有权分割，也涉及到多方面的问题。但法律不可能囊括所有的分割情形，在实践中只能运用综合判断参照适用，笔者在此讨论两种不动产的分割情形来进行具体说明。 关键词部分出资 一方还贷 不动产分割 经济社会的高速发展带来了房地产价格的高涨，这不仅鼓励了投机心理，也加大了不动产在婚姻家庭生活中所占的分量，因此在离婚或继承纠纷等家事案件中，当事人对不动产的争夺愈加激烈。但与此同时，许多不动产的分割情形并没有直接的法律依据，例如：离婚纠纷中婚后由一方父母部分出资且登记在该方名下的不动产如何分割，或继承纠纷中登记在双方名下，由一方还贷的不动产如何分割？一、基本案情 案例一：陈甲与李丙经人介绍认识后，于2006年12月21日办理结婚登记手续，婚后共同居住在陈甲家中，2009年5月22日生育婚生子。后，李丙负责在家带孩子，没有出去打工，没有自己的经济收入。2014年3月22日，陈甲的父亲陈乙出资以陈甲个人名义购买一套商品房，价格为人民币2002649元，其中首付款602649元，由父亲陈乙分别于2014年3月17日、2014年3月23日支付;剩余按揭款1400000元，由陈甲用其名下的银行卡按月向贷款银行偿还，共偿还了按揭款本息444984.19元。后双方因子女教育及家庭经济问题发生分歧，开始分居生活，2017年11月，陈甲起诉要求与李丙离婚。后2018年4月2日父亲陈乙向陈甲转账1236741.94元用于偿还陈甲剩余银行按揭款，同日按揭银行出具业务凭证，证实陈甲提前还款完成，其中偿还本金1234893.03元，利息1848.91元。经鉴定，不动产现价值4000000元，雙方均主张不动产的所有权。 案例二：钱甲与赵乙相恋后于2003年12月21日办理结婚登记手续，2005年6月20日、2007年8月10日分别生育婚生子钱丁、钱戊。2015年5月10日，钱甲与赵乙购买一套商品房，价格为人民币800000元，登记在双方名下，各拥有50%的产权，其中首付款24万元，剩余按揭款560000元，由钱甲以个人名义向银行申请按揭贷款，用其名下的银行卡进行偿还。2016年3月，钱某因交通事故意外死亡，剩余按揭款本息795672元未偿还（如按贷款计划还款），钱某死亡后，由其配偶赵乙按月向银行偿还按揭款，至今已偿还134325元。钱某生前未留有遗嘱，其父于早年已死亡，其法定继承人有其母周丙，其配偶赵乙，其子钱丁、钱戊。经鉴定，不动产现价值1500000元，赵乙、周丙均主张不动产的所有权。二、可参照的法律规定 （一）涉及离婚纠纷方面的法律规定 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”第十条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”案例一虽未完全符合上述两种情况，但笔者认为，可先依据上述第七条认定一方父母的出资，再根据双方出资比例确定所有权，而非认定不动产为夫妻共同财产再通过竞价确定所有权，最后依据第十条根据另一方共同承担的购房款（例如已还的银行贷款等）比例进行经济补偿。 （二）涉及认定夫妻共同债务方面的法律规定 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期同以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”案例二中不动产登记在夫妻双方名下，属于夫妻共同财产，那剩余的按揭款是认定为个人债务还是夫妻共同债务？笔者认为可参照上述规定，通过以下两个方面来进行认定：一是按揭款偿还对象是否为夫妻共同财产或者家庭生活所用;二是用于偿还按揭款的钱款是否为夫妻共同财产。三、实践中的具体适用 以案例一为例，除非夫妻双方有签订婚前或婚后财产协议，有明确的意思表示一方父母的出资与另一方无关，否则在实际生活中，很少有父母在为子女出资购房时，明确表示该出资是对其自己子女一方的赠与，这极易引起家庭矛盾。通常都是将该不动产登记在自己子女名下，间接的表达自己的意愿，以维护家庭的和谐。故案例一中陈乙的出资（即首付款602649元和按揭款1236741.94元）应认定为对陈甲一方的赠与，而非夫妻双方。另，夫妻关系存续期间所偿还的银行按揭款444984.19元如何认定？虽然李丙在婚生子出生后因照顾小孩子没有出去打工，没有自己的经济收入，但是根据《中华人民共和国妇女权益保障法》第四十七条的规定，妇女对依照法律规定的夫妻共同财产享有与其配偶平等的占有、使用、收益和处分的权利，不受双方收入状况的影响。该部分银行按揭还款系贷款银行从陈甲的银行卡余额中直接划拨，发生在夫妻关系存续期间，陈甲的工资等收入应认定为夫妻共同财产，故该银行按揭款本息444984.19元应认定为夫妻共同还贷。综上，不动产购买时价值为2002649元，陈甲一方出资包括首付款602649元及按揭款本息1236741.94元，出资已达到70%以上，故应由陈甲拥有不动产的所有权，再由陈甲对李丙进行经济补偿，即增值分配。根据最高人民法院民一庭意见，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率（不动产现价格÷不动产成本），而该数额的一半就是上述情况中应给予对方的补偿。计算公式如下：补偿数额=【夫妻共同还贷部分÷不动产成本】×不动产现价格÷2。故本案中，陈甲应支付给李丙经济补偿款为：444984.19÷（602649+1400000+281726.13）x4000000÷2=389589.42元。 再以案例二为例，该不动产系钱甲与赵乙的家庭住房，用于家庭共同生活，钱甲以其银行卡上的余额来偿还按揭款，但其卡上的余额应是来源于工资、奖金等，即以夫妻关系存续期间的共同财产来偿还按揭款，赵乙明显对此债务知情并认可。且不动产登记在双方名下，购买时价格为800000元，其中首付款240000元已付，按揭款560000元由钱甲以自己的名义向银行申请按揭贷款，由此可以看出，即使在购买该不动产时首付全部为赵乙所出，其出资也并未占到一半比例，但是根据产权登记，赵乙却拥有50%的所有权。若此时将按揭款余款认定为钱甲的个人债务，明显与事实相违背，减少了其他继承人可继承的财产数额，显失公平。故按揭款余款本息795672元应认定为夫妻共同债务，该按揭款的一半即397836元为钱甲的遗留债务。另，钱甲的继承人有其母周丙，其配偶赵乙，其子钱丁、钱戊，每人均从钱甲处继承该不动产12.5%的所有权。综上，赵乙拥有不动产62.5%所有权，若当事人對权属无法达成一致时，因赵乙拥有的份额最多，且现由赵乙在偿还银行按揭款，故该不动产所有权可判归赵乙拥有，再由赵乙根据继承遗产的份额对其他继承人进行经济补偿。现该不动产价值1500000元，750000元为钱甲的遗产范围，扣除债务397836元，剩余352164元为钱甲的遗产价值。四位继承人的继承份额均为12.5%，则赵乙因拥有所有权而应向其他三个继承人进行经济补偿的数额均为88041元（352164元÷4）。在此需要说明的是，若赵乙取得所有权后将房屋转卖，所得价款一部分用于提前清偿银行按揭款的话，此时提前还款必将出现实际偿还的按揭款利息少于当时分割不动产时计算的利息（分割不动产时按计划还款计算利息），则其他继承人可通过另行起诉，要求分割因赵乙提前还款而没有用于偿还按揭款利息部分的遗产价值。因分割不动产时无法预料是否会发生提前还款，也就无法计算提前还款的按揭款利息数额，故在这种情况下，只能通过再次另行起诉解决。四、上述参照适用的优越性 （一）更符合民法中公平原则的要求 如若在第一个案例中，将陈甲父母的出资认定为对夫妻双方的赠与，则该不动产为夫妻共同财产，即李丙在未直接出资的情况下，获得了价值2000000元的不动产所有权。而出资方陈甲的父母可能为了给子女出资在外举债近百万不止，在分割不动产时却只能将将收回成本，这明显有失公平，减轻了李丙在购房时的出资义务。 （二）更符合民法中公序良俗原则的要求 如若将第二个案例中钱甲名下的剩余不动产按揭款贷款795672元按照贷款合同的形式要件认定为钱甲的个人债务，因钱甲的遗产价值才750000元，其遗留的债务已高于其遗产价值，此时对于其他继承人来说，继承已失去意义，该种认定结果显然偏向于赵乙，违背了公序良俗的原则。本着没有无义务之权利的理念，理当将其认定为夫妻共同债务。五、结语 在实践中，需要进行认定的离婚或继承等家事纠纷的具体情形各有不同，不能要求法律将所有的情形都进行具体的规定，这也与法律的普遍性特征不符。在没有直接法律依据的情况下，可根据民法的公平、公序良俗等原则，参照相似情形下的法律规定，运用日常生活经验、逻辑推理等进行综合评判，对相关事实及意思表示作出认定，这也是法律赋予的民事自由裁量权的意义所在，目的在于作出符事实、合情理的判决，以保护各方当事人的利益，实现司法公平、公正的目标。 |
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