| 标题 | 中小城市房地产市场平稳健康发展问题探析 |
| 范文 | 薛飞 摘 要：随着我国经济发展进入新常态，房地产市场增速放缓，特别是，中小城市房地产快市场面临着房价上涨快、空置率高、供求严重失衡、市场混乱等问题，如何促进中小城市房地产市场平稳健康发展对于促进城市化进程的健康发展至关重要。 关键词：中小城市；房地产市场；发展对策 做好中小城市房地产市场开发及管理工作，是加强中小城市和城镇化建设，提高人民生活水平的必然要求，也是转变经济发展方式的题中之义。 1 中小城市房地产市场发展现状 随着城市化进程的加快，农村人口和外来人口大量涌入，人民生活水平不断提高，中小城市正处于城市化发展的黄金时期，但三四线城市毕竟不是大都市，经济发展相对落后，观念比较陈旧，且其房地产业的起步晚，自主创新能力很差。，目前对于三四线城市来说，房地产业的发展还有很多问题，也可以说存在很多潜在的危机。 （1）供求严重失衡。克而瑞研究中心《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，均存在严重供过于求的现象，三四线城市已大量出现库存积压现象，这与极不合理的房价有关，更与盲目投资之下住宅类房地产存在供求结构性失衡有关，一方面，高档次、大户型商品房供大于求，闲置率高，另一方面中低档次、小户型普通商品房供应不足，经济适用房和廉租住房严重不足。如果这一现状不能得到尽快改观，其负面效应不容小觑。据中原地产的监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。 （2）房地产开发企业不具有核心竞争力。在企业管理方面，一些开发商内部管理很不规范，缺乏经营管理人才、专业技术人才；在开发能力方面，中小城市多数开发商没有能力开发大的楼盘或者高品质、高档次的楼盘；在品牌方面，中小城市的多数开发商没有树立品牌、打响品牌这个明确的意识和目标，经营房地产往往追求短线经济利益；在对信誉方面，一些开发商的诚信度差，社会信誉较低，影响了开发商的整体形象；在资金来源方面，对银行的信贷依赖程度比较大，对于市场的变化只是一味模仿，缺乏创新和特色，不能适应新形势的需要，业绩波动大，资金链很容易断裂。 （3）住宅小区配套设施不完善，品质不高。大量建设新城新区，是中小城市房地产供过于求，以致出现空城的重要原因之一。造成在这些新城新区建设了大量的房产，却人烟稀少局面的原因，除了规模过大脱离实际之外，还有一个重要因素就是由于这些新城新区地理位置大多比较偏僻交通不便，缺乏必要的商业、休闲设施、教育、医疗机构等公共基础设施，设施不完善现象给生活带来很大不便，直接影响导致新城新区大量房产空置，缺乏人口集聚力。 （4）房地产市场秩序比较混乱。部分房地产开发企业在开发经营建设中存在的违规建设、违规销售、虚假宣传等行为，一些企业未取得施工许可证、商品房销售许可证擅自开工建设、销售，由于没有批准手续， 领不到房产证， 已经引发不少购房纠纷。部分房地产中介机构存在泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋取不正当利益、发布虚假房源信息、协助购房人骗取购房资格等违法违规行为，一些物业管理企业也存在违反物业管理企业资质规定超范围承接业务的、不履行物业服务合同内容，降低服务标准，减少服务内容，管理混乱的局面等，扰乱了市场秩序，造成整个房地产市场的信誉度下降。 2 促进中小城市房地产市场平稳健康发展的对策分析 （一）完善住房供应结构，支持合理住房消费。（1）根据市场需求，以中小户型为主，兼顾改善性房源需求。中小城市政府应在优先满足首次置业的中小户型住房需求，严格控制别墅等高端住房的投资和供给，适当控制高档次和大户型商品房的市场供给量的基础上，兼顾改善型住房需求，允许开发企业开发建设满足市场各类需求的住房。（2）从税收、信贷、公积金等方面制定各种优惠政策，支持刚需购房。政府应从政策层面降低和减免住房交易有关税费，充分发挥住房公积金作用，提高住房公积金贷款额度，放宽住房公积金贷款条件，增加住房公积金贷款品种，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。 （二）拓宽销售和投资渠道。（1）推进新型城镇化建设，完善配套政策，使农村居民进城落户。落实以人为核心的城镇化，就是要把促进产业发展、就业转移和人口集聚统一起来。一方面要多建设适应农村新进人口消费水平的安居住房、成本房、微利房，为他们准备好充足的过渡性房源。包括廉租房、周转房和经济适用房等等，针对进城务工的农村居民群体制定针对性强的购房优惠政策，使农民消费群体在保证现有生活水平不降低的情况下购得起房。另一方面在就业、社保、子女教育、医疗卫生方面需要出台配套的政策予以消除农民工进城后的后顾之忧。（2）完善配套基础设施建设、提升住宅品质、提供综合服务，吸引外来人口购房。坚持以人为本， 提高商品住宅的规划设计水平， 重视小区人文环境和空间控制，实现医疗卫生、文化教育、社会福利、社会救助、生活照料和技术技能培训、休闲娱乐等综合功能，利用先进的建筑材料、工艺，建设一批智能化、生态化、节能型的节能环保型、生态宜居型住宅小区，使各种配套设施与综合服务有机结合起来，并重视运用影视文化等手段进行宣传，吸引外来人口到本地购房。（3）开发住宅市场以外的其他市场。在商品房日趋供过于求的形势之下，应当突破单一商品房的局限，多元化开发以化解日益增加的房地产风险。例如可以投资发展旅游地产、养老地产、文化地产等，这些也要建立在科学合理的城市规划布局的基础上。 （三）稳定房地产价格。（1）科学编制城市建设规划，完善土地供应机制。要有合理的城市规划，在规划时应减少分散的设施布局，科学制定住房、工业等用地供应计划，适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，优先保证中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房、廉租住房的土地供应，保持合理、稳定的住房用地供应规模，从而平抑地价。（2）利用税收调节手段稳定房价。一方面减轻房屋流通环节的税负。由于房地产开发建设环节和交易环节税负过重，除个人所得税外都可以较容易地在土地、房屋交易环节通过提高价格转嫁给购买者，从而导致商品房销售价格过高。建议政府减轻房地产流通环节的税收，既降低刚性需求群体的购房成本，又同时能够促进改善性购房群体购房和卖方交易。另一方面加重持有环节的税收，增加对拥有多套住房群体的税收成本，使拥有多套住房者为减轻税收负担主动出售富余房屋抑制房价的过快上涨。 （四）规范市场发展秩序，优化市场发展环境。（1）鼓励开发企业优化重组。在政策上给予优惠、扶持鼓励、支持开发企业之间通过联合、重组、并购等方式形成竞争力强的大型企业或企业集团，培育一批实力雄厚、理念先进、管理科学、信誉良好的龙头企业。促进银企联合，争取金融业对房地产业的更大支持。（2）加强市场监管，规范市场秩序。虽然目前对于土地权出让、房地产开发、住宅区物业管理、房屋权属登记等出台了一系列的政策法规，但随着房地产业的迅速发展，一些新的问题不断出现，政府应不断地完善现行的法律法规才能与市场的发展相适应，才能为房地产业的平稳健康发展提供有效的法律保障，为房地产开发商的公平竞争提供良好的法律和市场环境。加大房地产市场整治力度。要加强对房地产开发建设全过程的监管，完善房地产市场信息系统建设，促进住建、规划、房产、国土等部门的信息整合；要加强部门联动和协调配合，加大市场秩序和供应实施监督力度，及时发现违规建设项目或违规销售等违法违规行为，并予以严厉查处，营造规范的市场环境。 参考文献： [1]张明.我国中小城市房地产投资环境研究[J].中国商贸，2013，（27）. [2]李庚.宏观调控下中小城市发展的营销策略[J].经济导刊，2011，（07）. [3]商余超.破解中国三四线市场房地产营销困局[J].湖北函授大学学报，2014，27（1）. |
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