| 标题 | 关于物业企业全面预算管理的设想与探讨 |
| 范文 | 王新
摘要：近年来，随着房地产企业的迅猛发展，物业企业也不断发展壮大，并且由于人们生活水平以及生活质量的不断提升，对物业管理水平的要求也在不断提高，因此物业企业不断优化管理流程，提高资金的使用效率是目前面临的关键问题。但当今不同物业企业内部的财务管理水平有较大的差距，不少企业还没有建立全面预算管理制度。因此文章在明确财务管理以及全面预算管理内涵，分析现阶段物业企业预算管理现状的基础上，详细阐述了全面预算管理的建立和执行流程，以期为物业企业更好地发展提供建议。 关键词：物业企业；全面预算管理 物业企业是指根据与业主所签订的合同对自身所管辖区域内部公共建筑与设施进行管理，以更好地服务于居民的组织。近年来，随着房地产行业的不断发展与扩大，物业企业的数量也在逐渐增加，激烈的竞争环境对物业企业内部的管理质量提出了一定的要求。这样一来，外界环境的迅速变化使得物业企业的管理活动逐渐演变成了一种综合全面的管理体系，也成为现代服务业的关键组成部分，基于这样的时代背景，物业企业必须不断完善自身的管理活动，尤其是财务管理活动。由于物业企业自身经营业务的特点，其财务管理活动也比其他类型的企业更加复杂，加强企业内部全面预算管理体系，提高财务管理及会计核算的水平是物业企业在当今飞速发展的社会环境中提高自身竞争力的关键所在。 一、物业企业财务管理及全面预算管理 （一）物业企业财务管理的内容 根据一般性企业财务管理的主要内容和对象，结合物业企业自身的特殊情况，可以将物业企业财务管理的内容分为如下几个方面：筹资管理、企业投资管理以及利润分配管理。 首先，筹资管理是指物业企业对自身通过各种方式和活动所筹措到的资金进行的管理活动，包括资金的来源、数量以及构成结构等。物业企业进行资金的筹措主要是依靠向业主收取管理费用或者通过金融机构的贷款等途径实现的；其次，所谓投资管理就是指物业企业将筹集的资金根据自身实际发展的需要，以及内外部环境的需求进行合理的分配使用的过程。一般来讲物业企业会将资金运用于提升自身的管理服务水平建设活动中；最后，利润分配管理活动是指企业将年度利润分配给股东或者划分为留存收益继续发展企业等方面的管理，在这一管理活动中，企业的目的是实现公司发展水平的最大化，因此这就要求企业在进行利润分配时充分考虑内外部环境的发展变化情况，作出最适合企业发展的决策。 （二）全面预算管理的内涵 全面预算管理是将企业内部的全部经营管理活动纳入财务管理的范畴，在对未来发展环境的预测以及对现行经营活动决策的基础上，根据企业内部生产经营活动所要实现的目标，对企业所要发生的生产、营销、收入、成本等进行全面的计划与反映的过程，目的在于对企业所涉及的全部的资金活动进行统一详细的规划与协调，通过规范的财务活动对企业的生产经营活动进行管理，一方面提高企业资金的使用效率，另一方面形成规范化的流程，为日后的工作提供指导性的建议 二、物业企业财务管理的现状分析 物业管理由于其自身经营活动的特点造成了物业行业的进入门槛相对于其他行业来说较低，因此，物业行业的竞争较为激烈，但是对于物业企业来说，并没有一个相对统一的可参照的范本来指导其进行规范有效的财务管理活动。就目前的情况来说，对于财务管理中的全面预算管理企业还没有充分意识到其重要性，因此，对大多数的物业企业来说还没有全面建设预算管理制度，正是由于这一制度的缺失，使得许多企业内部的经营管理活动存在较多的纰漏，举例来说，没有实现预算管理控制，企业在进行相关资金活动时就往往无法将使用的资金控制在最佳水平，通常会造成资金使用的效率低下，影响企业价值最大化的实现，或者导致企业的采购活动不能与实际情况相匹配的现象发生。另外，对财务支出缺乏合理的控制体系，会使得最初设立的预算目标与实际情况有很大的偏差，严重时甚至还会产生无法弥补的财务漏洞，给企业造成无法挽回的损失。最后，预算活动没有具体的实施细则，会使得各项活动的进行没有实际的依据和标准，对于不同部门和员工的要求也没有明确体现出来，最终造成员工之间职责和权限划分不清，出现事故后相互之间推诿扯皮的现象发生，致使企业的经营效率较低。 三、物业企业全年预算管理的设想与探讨 根据上述的分析情况，我们可知物业企业建立全年预算管理制度是财务管理的关键任务之一，因此对于一部分企业来说，可以通过下面途径建立全面预算管理制度。 首先，根据我国相关法律法规的规定、企业所面临的外部环境以及内部自身的实际生产经营状况制定符合自身情况的预算管理方法，确定进行全面预算管理时采用的办法；其次，确定预算管理的基本内容，包括费用、收入、成本等；其次，确定预算编制的方法，即采用自下而上的方法，从整个会计年度的最后一个季度开始向前推演进行制定；最后，根据企业内部相关人员的讨论情况最终确定本年的预算目标，并将预算目标层层分解到各个部门以及人员身上。预算目标一旦确定，除特殊情况之外不能随意更改，并在执行过程中形成一定的监管机制，发现偏差之后及时纠正。 （一）预算编制的方法 预算管理的方法包括增量预算和零基预算等不同的类型，不同的预算管理方法适用于不同的情况。首先，由于物业企业内部人员自身水平的差异性，对于能够持续发生的生产经营项目建议使用增量预算的方法对预算进行编制。其中，增量预算是指在基期所产生的费用基础上，根据未来预算发生的时间段内预期产生的费用并结合能够影响费用水平的相关因素，对基础预算水平作出相应调整的预算编制办法。这种方法有利有弊，好处是在原有的费用水平上制定预算标准有一定的依据，并且制定过程相对较为简便，能夠得到大部分部门的认同，但弊端就在于在制定预算的过程中极易形成预算水平过高的结果，导致资金使用效率大打折扣。其次，对于新发生的项目可以采用零基预算的方法编制。零基预算的内涵是不以过去所发生的事项为基础，而是重新编制预算的方法。零基预算最主要的特点就是不考虑以往活动所产生的费用情况，而新开发的项目恰好符合这样的编制办法。虽然零基预算能够使得预算管理人员充分考虑未来一段时间的真实情况，但往往预算编制过程会比增量预算更加复杂，也可能会由于编制人员对未来状况考虑不充分而产生预算编制不够准确的现象发生。 （二）预算编制的过程 根据图1所示，预算编制的过程可以概括为如下几个阶段。 1. 物业企业内部成立预算管理委员会，委员会的成员应当由企业的高层管理者以及财务管理部门、人力资源管理部门等相关部门成员组成，委员会成立的主要目的和作用就是通过探讨确定一个明晰的预算管理准则，并建立完善的风险评估机制，为实行全面预算管理提供一个坚实的基础。 2. 除了建立预算管理相关的制度之外，预算管理委员会还应当根据内外环境的实际情况以及自身的经营状况，结合未来的发展趋势制定未来一段时间内企业将要实现的目标。 3. 确定好企业的经营目标之后，就可以根据经营目标的实际情况制定预算管理的目标了，预算目标由领导层相互之间商议之后确定，预算目标及预算管理的主要内容要经过上下级的层层分解，最终落实到具体的部门和人员身上。另外，相关负责部门要根据企业内部的实际情况将预算进行分解，如收入预算、成本预算、费用预算等等。 4. 企业财务部门根据分解后的各个预算部分进行整合，并结合企业内部的财务制度最终编制一个完整的财务报表。 5. 财务报表编制完成以后，财务部门应当将其交由董事会审核，董事会审核通过之后就可以根据报表中所设立的财务目标以及预算内容将各级所需完成的任务下达给各级领导者。另外，如果董事会对于预算报表存在疑惑，不通过审批，则应交由财务部门进行修改完善，直到董事会同意通过为止。 （三）预算管理的执行与监督 1. 根据最终确定的预算内容，将预算目标进行层层分解，最终落实到各个部门和人员身上，从而保证各个部门和员工能够充分了解到自己的任务和职责权限，提高工作效率，并能够保证在有事故发生的状况下，有具体的人员承担责任。 2. 成立专门的监督委员会，在预算管理执行的过程中发挥监督职能，保证实际活动能够按照既定的路线完成。另外，在管理活动出现偏差时，应及时根据实际情况进行处理，分析偏差出现的原因，避免造成严重的财务漏洞。 3. 在每个月的月末应当及时召开预算执行情况的分析会，将实际执行情况与计划情况相对比，对本月的工作进行评价，对于完成较好的情况及时总结经验，对于完成较差的情况及时分析原因，以便为后续预算管理的执行提供参考。 4. 每个会计年度结束之后，要及时进行年度总结，并将总结整理成文字的形式进行归档，为下一个会计年度制定全面预算管理的目标及内容提供依据。 （四）预算的考评与评价 1. 首先，由预算管理委员依据可量化、可衡量、反映性强的原则设定一套完善的评级指标体系，并以此来进行预算管理的评价。 2. 将考核的类型分为两种，一种是财务类型；另一种为非财务类型，对于两种不同的内容应当具有不同的考核方式，其中财务类型的考核对象应当尽量用数字来衡量，保证考核结果在横向和纵向上的可对比性。对于非财务类型的考核对象来说，应当由本企业内部的行政部门通过检查以及对客户的调查进行评估，并根据实际情况编制考核单。 3. 人力资源部门应当根据预算的实际执行情况以及最终编制的考核单对不同的部门和员工实行不同的奖励和惩罚，以形成良好的监管循环体系。 四、结语 全面预算管理是物业企业规范财务管理制度，优化财务管理流程的关键所在，但值得注意的是，就目前的情况来说，很大一部分物业企业并没有一个系统的全面预算管理体系，这直接关系到企业未来的生存与发展，因此，对于物业企业来说，建立完善的全面预算管理体系，有效规范资金使用过程，提高资金的使用效率对于物业企业在激烈的竞争环境中占据有利地位至关重要。 参考文献： [1]李英.試论物业公司财务管理存在的问题及对策[J].会计师，2016（08）. [2]姚娟仙.物业公司财务管理存在的问题及对策分析[J].财经界（学术版），2015（08）. [3]张睿.物业企业全面预算的设想与探讨[J].商业经济，2014（24）. （作者单位：西安创业物业发展有限公司） |
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