| 标题 | 浅析房地产业融资的困境及出路 |
| 范文 | 李佶 摘要：激烈的市场競争让企业学会在夹缝中求生存，不断提升管理水平，拓宽思路提高企业各方面能力，其中融资能力的高低决定了企业竞争力的高低。文章从房地产企业融资的特点、主要的融资方式、房地产融资的现状等角度简单阐述了目前房地产企业融资工作的情况，针对目前存在的问题提出几点解决思路，以实现企业在提高融资能力的同时加快自身造血速度，保障企业稳定、可持续性发展。 关键词：房地产企业融资方式； 财务风险；解决对策 房地产行业作为我国经济的支柱行业之一，为国家创造了可观的税收收入，并带动了周边产业的发展，极大程度上解决了人们就业难的问题。但近几年来，受房地产行业高利润的诱惑，许多企业主纷纷转型进军房地产业，对利润的过度关注导致许多扰乱市场秩序的行为时有发生，房屋价格连年攀升，给人民带来了沉重的经济负担。房价作为民生最为关注的问题近年来也受到了国家的高度关注，从财政部、银监会、税务总局相继出台大量宏观调控政策抑制房价上涨，房地产企业利润空间被大量压缩，从一定程度上实现了房价的理性回归。由于房地产行业受政策影响很大，许多房企出现了资金链断裂的情况，许多企业就将继续发展的希望全部寄托在融资上，但目前我国房地产企业在融资过程中仍存在许多困境。 一、房地产业融资概述 （一）房地产业融资概念及特点 房地产融资是指在房地产企业开发过程中，因项目开发建设、销售、管理等经营活动的需要所进行的资金筹集活动。 与其他行业相比房地产开发具有投资大，开发时间长等特点，也决定了其对资金的需求量大，经营风险高。如何保障企业的健康发展，融资能力无疑成为了企业最有利的武器，但因为房地产融资的特殊性并非所有的融资都对企业发展有利。相比其他行业，房地产企业融资着许多独特的地方。 1. 资金需求量大。房地产开发从取得土地、房屋建设及相关配套设施完成需要投入大量资金，雄厚的经济实力无疑增加了企业的竞争筹码，因此一般的融资规模无法达到企业预期，对企业发展无法提供帮助，其他企业一般采取遍地开花的融资政策对房地产企业就不一定适用。 2. 贷款资金受政策影响大。房地产企业较其他行业的不同点之一就是受政策影响较大，其中贷款政策的影响力更为明显，对部分经济实力一般的中小型房企政策甚至成为了决定其生死存亡的重要因素，市场竞争的残酷，政策的多变让我国中小型房企大量被吞并或直接倒闭退市。 3. 地域差距明显。其他企业融资由于需求量不多且国家管控力度较小在地域上的差异不明显，但房地产行业融资银行为了规避自身风险，在贷款资金投放的选择上持谨慎态度，在部分经济不发达的二、三线城市都采取银根紧缩的信贷政策，大量资金都向经济发达的沿海城市或有实力房企倾斜，导致一些中小型房企无法获得贷款支持，房屋开发工作举步维艰。 （二）房地产企业融资的重要性 纵观当今世界经济风起云涌，科学技术日新月异，信息技术高速发展，全球融合越来越明显。为了能够适应环境的改变，在激烈地市场竞争中立于不败之地，充足的资金起到了决定性作用，而对于高投入、高风险的房地产企业如何保障资金链的不断裂显得尤为重要，融资工作成败就关乎着企业的兴衰，究其重要性主要有以下几点。 1. 为企业对外投资提供保障。房产一经售出后续很难再形成大量的资金流入，而作为房地产企业如果不大量的开辟新的项目，对外进行投资则无法保障企业的运转及发展，例如国内一些大型房企，万科、碧桂园都不仅局限于已有项目的开发，而是着眼于国内、甚至国外房地产市场的开辟，进一步提高市场占有率，而想要实现企业对外扩张的战略目标，就必须进一步提升企业融资能力，发挥融资的资金保障功能。 2. 为提高企业品牌效应提供资金支持。伴随着竞争的日趋激烈，常规的开发理念已经无法满足消费者对房屋的要求，为了提高房屋品质，提高企业品牌效应及品牌溢价能力，房地产企业可谓“八仙过海，各显神通”。有的房企依靠抢占优越的地理位置占得先机，有的房企依靠过硬的房屋质量、居住环境获得了一批忠实的市场客户，创造了很高的企业商誉，以碧桂园在昆明北市区的项目为例，为了营造优美的居住环境，集客户的居住、休闲、运动等功能于一身，在小区内部修造了人工湖并围绕人工湖修建人工跑道，所有房子都围绕着湖面建造，大大提升了房屋的品质，赢得了市场上一大批忠实粉丝的青睐。还有的房企则以低价格、高赠送作为亮点吸引消费者的眼球。例如：蓝光地产，为了进一步扩宽昆明市场，在户型设计上可谓下足了功夫，充分利用空间，在保障居住的前提下大大增加了赠送面积，使客户真正获得实惠。为了抢占市场份额，各家房地产企业可谓百花齐放，但无论采用哪种方式，强大的资金支持而融资工作就显得至关重要。 二、房地产业主要融资方式 房地产开发从开发性质划分大体可分为一级开发，二级开发。从取得土地到最终建造完成需要经过漫长的过程，而对于融资也有着很强的依赖性。为了推动房地产业的发展，加快城市开发的步伐，国家针对房地产开发不同时期推出了多种融资方式，主要有以下5种。 （一）土地一级开发贷款 伴随着城中村改造的高速发展，为了保障被拆迁户赔付款的按时到位，回迁房的顺利交付，银行针对一级开发企业提供一级开发贷款用于拆迁款、征地款的支付。 （二）房地产开发贷款 此类贷款主要针对二级市场进行发放。在房地产企业取得土地后，为了创造出更为舒适的居住环境，迎合不同客户对房屋的需求，在激烈地市场竞争中占得先机，优质的房地产企业不断提升房屋品质，在质量、设计上改良的同时，还不忘配套环境的提升，因此雄厚的资金支持显得尤为重要。针对这类需求各家银行提供以土地作为抵押的贷款用于房屋建造。 （三）房地产信托 这类融资方式是近几年来兴起的新型融资方式，是伴随着银行贷款政策的收紧应运而生，相对银行贷款而言，房地产信托计划的具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势，也成为了当代房地产企业最佳的融资方式之一。 （四）发行公司债券或股票 对于大型房企或者上市公司而言，发行公司债券或进行上市，也成为了房地产企业融资的方式之一，但该类融资方式受适用范围的局限，仅一些较有实力的企业可采用。 （五）海外融资、网络融资、小额贷款公司融资 这类融资方式为一部分特有的企业提供融资服务，但因为其融资风险高，法律监管不规范，一般不被企业所采用。 三、目前房地产业融资现状 （一）房地产企业融资渠道单一 尽管融资途径很多，但受各途径适用范围的限制，并非所有企业对融资途径都有选择权。目前大量房地产企业都只有银行贷款一条融资渠道，对银行贷款表现出较强的依赖性，在银行收紧的背景下，企业融资工作难以开展。一方面是资金需求的不断提高；另一方面是融资门槛的不断拔高，兩者形成了不可调和的矛盾。 （二）财务风险居高不下 为了获得资金支持，房地产企业可谓绞尽脑汁，但由于缺乏合理、科学的筹资管理，对资金投放的时机、投放节奏没有进行充分求证，盲目扩张导致资金缺口加剧，对资金需求量也逐年走高，但受到贷款政策收紧的影响，一些中小型企业很难通过正规渠道获取融资，一些小型房企甚至不惜付出高额的资金成本以换取民间融资，暂时满足了企业资金需求，但从长远看稀释利润的同时加大了企业的偿还风险。以云南瑞丽某房地产企业为例，进行房地产开发初期对市场调研力度不够，房屋设计单体面积在400平米左右，虽然单价定价不高，但总价超过了当地平均水平导致房屋长期滞销，企业名下两块土地均已抵押给银行获得了前期开发贷款，后期仍存在大量的资金缺口，为了保障项目资金链不断裂，企业向民间进行借贷，高额的资金成本给企业带来了沉重的负担，最终导致该企业开发项目停工。类似此类情况在全国各地屡见不鲜，企业主仅关注了房地产行业高额利润，却忽略了它投入高、资金回笼速度慢等特点，并对市场及政策风险缺乏应有的预估，高举债的运营模式增加了企业的财务风险，同时也加大了银行的放贷风险。 四、冲破房地产业融资困境的建议 面对着激烈的市场竞争，房地产行业能否度过市场洪流，经受住房地产行业冬天的考验成为了每一位房地产人最为关注的问题，纵观全球，许多成功地案例告诉我们：如何保障我国的房地产行业良性发展任重而道远，而作为造血机器的融资工作在未来也将向着更为科学、合理地方向发展，具体表现为： （一）提高房地产企业自身造血能力，降低对银行贷款的依赖性 依靠银行贷款求发展已经远远不能满足现代房地产企业发展需求，房地产企业要想实现可持续性发展，有效的途径还是回归到产品本身，在保障质量的前提下在后期物业管理服务等方面增加用户体验感上下功夫，告别房屋一锤子买卖的历史。用产品增加客户的忠诚度，让客户变成企业的忠实粉丝，心甘情愿为企业买单，形成有效的资金流回流，保障企业的良性发展。 （二）改变企业运作模式，开拓企业融资渠道 过去的企业依据自身一己之力也可以在市场上立足，但伴随着经济的高速发展，单兵作战的时代已经过去，一成不变的运营模式必定造成融资渠道单一，无法满足企业开发需求，而成功的企业往往采取的都是多种运营模式相结合，或者强强联合优势互补，最大限度的保证了企业的良性发展。以国内知名房企万达企业为例，其在提升房地产建造、销售、运营的同时还在文化、娱乐业都有涉猎，一方面分散投资风险；另一方面不同领域可形成不同的融资渠道，保障了企业的资金需求。 （三）提高企业风险意识，加强抗风险能力 未来企业的发展更多地是受到市场因素的影响，如何直面风险，抵抗风险是每一个企业主值得关注的地方。经过市场洗礼后的房地产企业逐渐认识到：融资是一把双刃剑，在为企业提供资金支持的同时加大了企业财务风险，优秀的企业应始终绷紧风险意识这根玄，在追逐利润的同时不忘自身抗风险能力的评估，做到没风险先预防，出现了风险及时应对，避免因准备不足导致企业出现经营困境甚至生存出现问题。 融资工作从古到今都是企业得以生存的重要工作之一，没有资金保障的企业就如同失去了供血功能的人必将消亡，但融资工作也应辩证的来看待。企业高投入下出现兴兴向荣景象的同时不能忽略其背后高额的举债，目前大多数房地产开发企业的资产负债率均保持在80%左右，有的甚至达到90%，一个个血淋淋的例子时刻提醒着我们，在突破融资瓶颈，拓宽融资渠道，实现大量融资的同时不能忽视企业自身造血功能的建设。正所谓“打铁还需自身硬”只有自身强大了才能让自己立于不败之地，才能摆脱银行的束缚，让钱“活起来”为企业所用。最终实现自负盈亏，滚动发展。 参考文献： [1]郭俞君.我国房地产企业传统与新型融资方式对比[J].财经界（学术版），2014（02）. [2]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融，2011（07）. [3]龚华义.我国房地产融资方式的比较分析及其创新策略[J].经贸实践，2015（10）. （作者单位：云南北控城市运营投资有限公司） |
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