| 标题 | 浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用 |
| 范文 | 李文慧 摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。 关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析 一、引言 21世纪以来，房地产行业逐渐成为国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，近年面对畸形的房价收入比，国家开始进行调控，2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。这时候财务分析的重要性不言而喻，我们要以企业财务报表为主要依据，结合一定的标准，运用科学系统的方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，为相关决策提供信息支持。 二、房地产行业财务报表分析方法体系 房地产行业普遍使用的财务报表分析方法主要包括以下四种。 （一）比较分析法 该方法是通过计算主要项目或指标数值之间的差异额，发现不同企业同一指标的差距，从而反映出不同企业的特点和问题。当然比较的形式可以多元化，可以横向比较，也可以纵向比较，可以用相对数比较，也可以用绝对数比较，各公司可以根据不同的分析目的，合理的进行选择，如本文案例分析部分的规模分析，采用的就是横向的绝对数比较。 （二）比率分析法 该方法是把财务报表中某些相互关联的项目以相对数的形式做对比，从而反映出一定的经济意义，如下文将用到的存货周转率、资产负债率、毛利率、净利率等，都是比率分析法的应用。 （三）趋势分析法 该方法是将财务报告中相同指标不同时期的数据做对比，从而描绘出该项指标的历史变动趋势，可以为将来的发展预测提供依据。该方法在实际应有中也有两种不同方式：定基比率和环比比率，定基比率是以某一时期的数据作为固定基期数据，环比比率是以每一分析期前期的数据作为基期数据。如下文第五部分分析企业发展能力时，采用的就是环比比率分析法。 （四）因素分析法 该方法是依据某一财务指标不同驱动因素之间的关系，通过连环替代的方式计算各因素对指标影响程度，从而可以更深入的分析出导致该项财务指标变化的具体原因，能够更直接的为决策服务，如下文第四部分分析净资产收益率时，就对该指标进行了进一步的分解。 三、财务报表分析方法在房地产行业应用的案例分析 根据由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院及中国房地产测评中心联合发布的《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》，从企业综合实力前二十强中选取十家房地产上市公司作为分析对象，具体见表1所示，没有选择绿地控股（6名），华夏幸福（9名），是因为绿地控股近年才上市，之前年度相关财务数据无法从公开信息中获取，华夏幸福主要以产业发展、一级开发为主，和其他各家以二级开发为主的企业有所不同。 本研究从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开对比分析，相关指标数据来源于其2017年年度报告披露数据，其中在港交所上市的公司，为加强与其他企业的可比性，对其资产负债表项目按照期末汇率进行折算，对其利润表及现金流量表项目按照加权平均汇率进行折算。本文涉及资产负债表相关项目的数据是指2017年12月31日的余额，利润表及现金流量表相关项目的数据是指2017年度发生额。 （一）企业规模分析 主要从最能反映企业规模的指标进行对比分析，包括营业收入、利润总额、净利润（归属于母公司所有者的净利润）、总资产、净资产（归属于母公司所有者的净资产）。 从企业规模的五项指标可以看出，以上企业均为千亿资产企业，平均总资产7185亿元。恒大地产资产规模已超过17000亿元，碧桂园、万科也已突破10000亿元。十家企业营业收入均值为1409亿元，有六家收入规模超千亿，分别为恒大地产、碧桂园、万科、保利地产、中海发展和华润置地，其中华润置地本年新加入营收千亿企业阵营。 （二）运营能力分析 对于房地产企业，存货占总资产的比例很大，所以本文从存货周转率进行分析。存货周转率是分析企业营运能力时一个广泛应用的指标，该指标是销售成本与平均存货余额的占比。用于反映存货的周转速度，即评价存货流动性及其资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。 由于房地产项目开发具有周期长、资金密集等特点，且存货占资产总额的比例较大，所以存货周转率和其他行业相比相对较低。通过2017年年报相关数据计算得出，十家企业存货周转率均值为0.32，其中碧桂园存货周转率最高，为0.52，融创中国存货周转率最低，为0.24，碧桂园的存货周转速度为融创中国的2倍多。 （三）偿债能力分析 主要从资产负债率和现金流动负债比率两方面进行分析。 1. 资产负债率分析 资产负债率是负债总额占资产总额的比重，是衡量公司长期偿债能力指标之一，同时也反映公司利用负债融资、利用财务杠杆的程度。 通过2017年年报相关数据计算得出，十家企业平均资产负债率为77.54%，且此数据较2016年75.41%，增加了3%，这说明随着龙头企业均在追求规模扩张的环境下，资产负债率提升无可避免，面对当下较为紧张的融资渠道，对于高资产负债率的企业来说，能否按时履行偿债义务，是个需要着重考虑的问题，尤其是融创中国，本身存货周转速度不快，说明存货变现能力较弱，同时资产负债率又在十家企业中最高，财务风险很大。 2. 现金流动负债比率分析 现金流动负债比率，是企业经营活动现金流量与流动负债的比率，从现金流量角度反映企业当期偿还短期负债的能力。 通过2017年年报相关数据计算得出，十家企业有超过五家此指标为负，分别为富力地产、金地集团、保利地产、恒大地产和中海发展，说明本年龙头企业经营性现金流出较多，反映当前各大房企拼规模，追行业集中度的形势，其中龙湖地产的现金流动负债比率最高，为40.2%，经营性现金流十分充裕。 （四）盈利能力分析 主要从毛利率、净利率、净资产收益率三方面进行分析。 1. 毛利率分析 毛利率是公司营业毛利（营业收入减去营业成本）与营业收入的比率，反映公司主营业务的盈利水平，同时反映企业营业成本管控水平的高低。 通过2017年年报相关数据计算得出，十家企业毛利率基本趋同，大部分在30%以上，说明房地产行业市场已经比较成熟，行业毛利率已经比较稳定，同时也看出，融创中国、碧桂园毛利率较低，和均值差距较大。 2. 凈利率分析 净利率是归属于母公司所有者的净利润与营业收入的比率。该指标是衡量企业经营效率的指标之一。 通过2017年年报相关数据计算得出，各家净利率差异较大，均值为17.36%，其中万科，碧桂园、保利地产、恒大地产低于均值，尤其是保利地产和恒大地产，毛利率在均值之上，但净利率下降却较多，这说明这两家公司期间费用占比较高。 3. 净资产收益率分析 净资产收益率又称股东权益收益率，反映股东权益的收益水平。 通过2017年年报相关数据计算得出，十家企业净资产收益率均值为24.60%，其中恒大地产、碧桂园、融创中国、富力地产收益率高于均值。净资产收益率与总资产周转率、净利率和权益乘数正相关，恒大地产虽然净利率不高，但净资产收益率高，原因为权益乘数较高;碧桂园此指标较高原因为资产周转率较高。 （五）发展能力分析 主要从五年营业收入平均增长率、五年资产平均增长率两个方面进行分析。 1. 五年营业收入平均增长率 从图1看出，十家企业近五年收入增长率均值相对较为平稳，整体呈下降趋势。 2. 五年资产平均增长率 从图2看出，十家企业近五年收入增长率均值平缓上升，尤其是2017年整体资产增长较快，这也反映了强者恒强格局持续，市场集中度显著提高。 四、总结 本文利用图表，结合上述提到的财务分析方法，对于排名靠前的十家房地产龙头企业进行的综合分析后，可以看出，整体房地产行业的毛利率已经趋同，净利率在目前土地供应不足，地价节节攀升，部分城市限价的情况下开始下降，高净利率的时代已经过去，营业收入增长放缓，但企业规模仍在扩大，行业集中度越发凸显，在当下资金整体紧张的情况下，各家开始寻求其他发展途径，如并购、合作开发，部分龙头企业开始瞄准城市更新以及养老、教育、长租等新型市场。 参考文献： 李刚.关于房地产企业财务分析的特殊性[J].当代经济，2018（08）. （作者单位：中交地产股份有限公司） |
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