| 标题 | 新形势下房地产企业投融资方式的创新探究 |
| 范文 | 张南 摘要：文章主要针对房地产企业投融资方式展开研究，首先阐述其重要性，然后结合企业投融资活动中存在的不足，重点提出了几点创新发展对策，主要包括加强房地产基金的合理应用、合理应用经营性物业贷款融资、加强产融结合方式的应用、注重房地产证券化等，旨在实现投融资方式的创新发展目标，取得良好的经济效益和社会效益，从而使房地产企业的稳健发展目标得以实现。 关键词：房地产企业;投融资;创新对策 现阶段，在房地产企业发展的强大推动作用下，房价过热现象越来越严重，这已经得到了房地产企业内部的高度重视和关注。基于此，一系列宏观调控政策的出台，如限购限贷和资金监管等，对房地产企业产生了很大的影响，在融资渠道减少的情况下，不利于房地产企业融资活动的顺利进行。而且加剧周期性竞争局势的出现。因此，对于房地产企业而言，应认识到融资问题与房地产企业发展之间的关联性，对自身实际情况进行分析，合理设计融资方式，确保融资难关的顺利渡过，从而为房地产企业的发展保驾护航。 一、房地产企业投融资方式创新的可行性因素分析 在房地产企业融资方面，其局限性突出，所以在新形势下，企业要不断创新和完善融资方式，旨在确保企业健康发展和进步。由于房地产企业具有资金密集型特点，所以在项目各个阶段中都需要投入大量的资金。对于以往传统融资方式而言，主要以银行贷款为主。现阶段，在中央提出新的经济发展方针的影响下，我国货币政策开始出现紧缩化现象，而且商业银行的贷款门槛越来越高，银行的监督和管理力度也愈发明显。针对经济发展并不快的地区，资金的扶持严重缺失，而且相比于发达国家，其金融资源并不多，所以相比于其他地区，常规贷款业务成本较高。由此可以了解，加强房地产企业融资方式创新是至关重要的，已经成为了企业发展的重中之重。 二、房地产企业投融资活动中存在的问题 （一）资金管理力度不足 对诸多房地产企业的经营模式进行分析，前期置地、工程建设以及销售回款等得到了广泛应用，在经营建设过程中，外界因素极容易影响到工程项目的竣工时间，所以不利于房地产企业经营效益的提升。基于此，一些房地产企业融资目标不易实现，而且借助金融机构贷款的融资方式，其滞后性特点显著，对于企业的发展不容忽视。此外，一些企业出于资金视角，盲目扩张现象比较严重，从而加剧财务风险的出现，甚至使企业面临负债经营的危机，所以无法顺利实现企业经营发展目标。 （二）融资形式的单一性显著 对于房地产企业来说，作为重要产业之一，资金密集性较高，而且明确提出了对资金的需求。但是在实际上，一些房地产企业的投融资形式的单一性特点明显，而且其效率并不高。对其原因进行分析，主要是因为相关政策过渡限制房地产企业融资渠道，其中，海外投融资得到了充分体现，相关政策的审核具有较高严格性和复杂性，而且对于投融资金额的限制性也比较突出。现阶段，金融结构贷款，在投融资方式中普通应用，国家宏观调控限制着这一融资方式的发展，进一步增大了审核力度，企业贷款条件越来越严格化。在信贷政策收紧的情况下，资金断裂现象经常出现，甚至会造成企业倒闭现象的出现。 （三）融资规模愈发缩小 分析以往经济金融运行情况，在资本市场中，融资规模缩小化现象愈发严重。目前，企业贷款余额的增长趋势明显，如果增长速度过快，银行贷款在融资方式中占有着较高的比重，所以诸多房地产过于依赖银行。结合2019年央行发布的统计数据了解到，在2018年12月月末时，房地产人民币房地产贷款余额、房地产开发贷款余额分别在39万亿元、11万亿元左右，同比2017年分别增长20%、22.6%。结合以上数据，银行贷款，在房地产资金来源中占据着重要地位，所承担的风险显著，严重限制着企业发展。 此外，针对一些中小型企业，由于经营管理活动的合理性不足，所以出现投融资风险的几率也比较高，进而威胁到房地产企业的正常发展。 三、房地产企业投融资方式的创新对策 （一）加强房地产基金的合理应用 对房地产企业的发展情况进行分析，房地产基金融资具有潜在的发展空间，其中，房地产私募基金融资，在融资方式中具有较高的有效性。基于此，可以给予资金和信息的安全强有力的保障。基于房地产企业视角，私募资金融资方式在不同阶段中的应用，可以满足企业发展既定需求，尤其針对上市的大型企业来说，这种融资方式的应用，可以将诸多战略投资者吸引过来。而基于中小房地产企业角度，对于股权改造的实现具有极大的帮助，有助于负债经营问题的顺利解决。 在资金方面进行分析，对于私募基金融资来说，其广泛性特点较为突出，可以将外部企业资金予以吸引，而且可以为获取社会投资创造条件。比如，在2019年房地产论坛上，中信资本控股有限公司以国家政策作为切入点，对金融与地产的关系予以探讨，认为当前融资方式的停滞状态明显，一些房地产企业的再融资风险发生几率较高，而且在国际融资环境收紧的影响下，无形中加剧了企业的发展压力。而地产资金融资，可以将企业财政压力保持在合理范围内，为负债问题的解决提供帮助。 （二）合理应用经营性物业贷款融资 对于经营性物业贷款来说，主要是指贷款抵押物以现有物业为主，其最长期限为15年左右。该贷款方式的应用，具有灵活的还款方式，而且操作的简便程度较高，针对企业经营发展现状，可以确保还款流程规划的科学性和合理性，将借款企业的还款压力降至最低，并对财务管理成本进行有效控制，确保金融机构贷款的顺利取得，顺利渡过融资难关。 由此可以看出，经营性物业贷款融资具有一定的应用价值，但是在融资过程中，应对潜在风险予以高度重视，对贷款后的管理风险加以严格控制，将相关租售现状予以充分了解，然后对企业现金流量进行合理估算，将还款计划的科学性和合理性发挥出来，使还款的时效性目标得以实现。 此外，经营性物业贷款具有庞大的资金数额，要想防止贷款资金集中风险的出现，应与银团贷款结合在一起，将贷款风险予以分散化处理，从而不断提高房地产企业的运营水平。 （三）加强产融结合方式的应用 对于产融结合进行分析，主要是指集中整合产业资本和金融资本等，注重将企业经营多元化和资金虚拟化发挥出来。其中，对从产到融进行分析，主要是指实现部分产业资金向金融机构的顺利过渡，而对从融到产进行分析，主要是指借助空中实业资本方式的应用，确保平均收益的顺利获取。目前，诸多房地产企业高度重视产融结合这一融资方式，对于房地产企业发展的促进作用显著。 一般来说，生产、交换以及消费等阶段，是房地产企业经营过程花费的重要构成，而金融机构的融通服务，可以保证各个阶段的实施。在实施产融结合过程中，应将贷款管理落实下去，加强房地产金融市场的多元化发展，防止错误倾向的出现，将产融结合融资方式予以完善化，基于广泛视角，实现投融资市场环境的顺利构建，确保高度的全面性和公正性。此外，房地产企业应加强风险意识的构建，做好人才储备工作，顺利处理好产融过程中出现的不足，从而实现房地产企业稳定发展目标。 （四）注重房地产证券化 在提高企业经营效益过程中，房地产证券化融资的作用不容忽视，可以为企业渡过投融资难关提供帮助，而且有效维护好投资活动。在房地产证券化方面，房地产信托投资基金发挥着重要的作用，相比于其他融资方式，房地产信托投资基金，可以防止对金融机构贷款融资方式过于依赖化，而且还可以将房地产投资渠道拓展开来。基于本质视角，房地产信托基金的投资产品主要以发展优势项目为主，通过获取租金的方式，确保投资回报的顺利获取。房地产信托投资基金在美国非常流行，具有门槛低、流通高等特点，所以说，房地产信托投资基金的现金流具有高度的稳定性，而且升值空间明显，有助于将投资者的回报率提升上来。 需要注意的是，房地产信托投资基金仍然需要不断进行探索和改进，对目前发展趋向进行分析，该融资方式具有长效机制优势，有助于将企业投融资渠道拓展开来，确保企业财务水平的稳步提升，将负债率保持在合理范围内，同时在抗通货膨胀方面具有较高的优势。 四、房地产企业融资发展的实施要点 第一，注重房地产融资法律法规的完善。目前，通过法律规范的制定，可以对房地产企业的融资行为予以规范化，将金融机构的放贷程序的规范性提升上来，但是法律的规范性有待提升，很难与房地产企业的发展需求相符合，甚至会加剧房地产融资市场的混乱化局势，造成房地产企业融资风险的出现，引发企业经营危机。因此，要加强法律法规的完善化，对融资工具的具体形式和收入来源等予以明确化，规范化发展融资方式和过程等。同时，在法律法规进一步完善后，可以对企业融资结构予以最大程度地优化，确保融资比例的合理性，防止出现过渡融资问题，造成经济泡沫现象的出现，从而成为我国金融市场发展的“绊脚石”。 第二，加强多元化融资平台的构建。当前企业的融资产品，不利于稳步提高房地产企业的融资效率，银行信贷在一些小型房地产市场中得到了高度关注。所以加强房地产市场融资模式的创新，可以将企业流动效率和融资速度提升上来，为房地产企业多种融资方式的组合提供便利性，将融资风险保持在合理范围内，并合理化控制好融资成本，确保利润最大化目标的实现。加强多元化融资体系的构建，可以与不同类型企业的融资需求相契合，以免企业过于依赖银行信贷，防止融资风险的出现，并将融资结构保持在最优化状态。 第三，提高内部融资能力。要想促进房地产企业融资活动的顺利进行，政府和各界金融人士应积极参与进来，当然企业要注重将自身金融系统予以不断优化，借助信用评级，使投资人的自信心提升上来。此外企业在项目选择方面，应将市场调查工作落实下去，将市场占比份额适度提升上来，不断提高人才机制构建的完善化，促进资金预算和资金利用水平的增强，从而共同致力于企业内部融资能力。 五、结语 总而言之，在房地产市场发展中，融资方式的多元性突出，要想与时代发展需求保持高度的一致，房地产企业要弥补传统投融资方式中存在的不足，不断创新、与时俱进，注重创新投融资方式，有力保证企业的投融资活动，对企业资金链条予以进一步优化，确保房地产企业在激烈的行业竞争中始终立于不败之地。 参考文献： [1]高瑾瑛.山西房地产企业管理会计应用研究——之山西房地产企业投融资分析[J].山西财税，2018（12）：39-41. [2]宁晓鹏.新形势下房地产企业融资方式探析[J].中国国际财经（中英文），2018（03）：183-184. [3]岳会玉，王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业，2017（10）：82-83. [4]高全臻.我国房地产企业融资方式研究——来自万达的成长经验[J].审计与理财，2016（03）：30-33. [5]李梦琦.浅谈中国房地产企业的融资方式——房地产投资信托基金[J].财经界（学术版），2015（13）：103+178. [6]郑军.房地产企业资金链管理研究——基于广西房地產企业财务风险视角[J].中国乡镇企业会计，2015（05）：40-43. [7]陈小丽.中国房地产企业的海外投融资及可持续发展探讨——基于万科与保利的比较分析[J].对外经贸实务，2014（12）：93-96. [8]周杰.房地产企业融资法律问题研究——以企业之间资金借贷合同为重点[J].现代经济信息，2014（10）：373-374. （作者单位：无锡地铁资源开发有限公司） |
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