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金融危机下对房地产行业现金流的思考

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吕继红

摘要：2008年席卷而来的金融风暴，企业的现金管理再次成为万众瞩目的焦点。不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。房地产行业性质特殊，资金链的压力大，本文选取某房产企业2008年报为研究对象，分析其基于现金流的财务指标，并就缓解房地产行业目前的资金压力提出对策。

关键词：房地产现金流资金链财务指标

现金被认为是企业的血液。自始至终贯穿于企业生存和发展中的每个环节。在众多行业中，房地产业是资金密集型产业的代表。房地产行业受宏观经济影响大、营运周期长、资金回笼慢、高财务杠杆、负现金流量净额、土地囤积。在金融危机下，经济下滑。市场供应大于需求，消费者回归理性，房地产行业销售低迷，一旦出现资金紧缺就有可能导致危机。

一、经济危机下我国房地产行业的资金状况

2008年，世界性的金融危机中，中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。由于房地产行业的特征，资金缺口大一直是行业内存在的问题。2008年，宏观市场处于下行，房地产行业的资金压力进一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地储备过多，支付土地款的压力过太；

2、为上市圈钱将主要精力花费在扩大土地储备和推动上市进程方面，而忽视企业基本运营能力的维护；

3、消费者持币观望心态加重，房地产企业销售状况堪忧，销售回款状况极差导致经营性现金流量差。

4、美国次贷危机造成中国房地产企业赴美上市融资受挫，2008年初有40家房地产公司准备到境外上市，拟融资200亿美金，到现在为止美国上市的房地产公司只成了一家，融进来的资金是1.8亿(河南鑫苑)，国际金融危机直接影响了中国房地产市场。

二、案例分析

在经济下滑时，房地产行业受宏观经济影响大，关注其现金流就显得尤为重要。本文选取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地产企业(以下简称“该公司”)的年报结合实际情况进行分析，数据均来自公开途径。如证交所网站及该企业网站。该公司的投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以开发住宅为主。2008年，宏观市场下行，房地产行业进入调整期，该公司依然创造了478.7亿元的销售成绩，其在全国住宅市场的份额从2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市场份额同比上升了50％，保持行业老大的地位。该公司是中国规模最大的房地产企业，其市场占有率高，其具有代表性，因此选取该公司作为案例，并进行财务分析。以下基于该公司2008年的年报。分析其有关现金流的财务指标。

(一)会计利润与经营活动产生现金流分析

企业在关注会计利润的同时，也要关注企业的现金流，其中经营活动产生的现金流量能够反映现金流的质量，根据该公司2008年年报，通过分析该公司2008年的每股收益与每股经营活动产生的现金流的关系。

1、基本情况

2008年实现营业收入接近409亿元，同比增长15.38％，其中主营业务收入由销售收入和物业管理收入构成，销售收入为404.89亿元，同比增长15.11％；物业管理收入为2.5亿元。同比增长20.36％，净利润40.3亿元，同比下降16.7％。

2008年经营现金余额为-3,415万元，每股经营活动产生的现金流为-0.003元。2008年每股收益达到0.37元，其远高于每股经营活动产生的现金流量。

2、分析结论

企业的盈利并未换回较为理想的经营性现金净流入。导致这种情况的主要原因有：一是支付高价土地款仍然大量存在；二是很多开发产品未销售，或者说存货增长超过了销售。未出售的土地及地产还需要交纳高额土地使用税。这样导致企业的流动比率计算的参考价值降低，企业事实上的流动性变差。

(二)经营现金流与整体现金流分析

1、基本情况

企业的整体现金流量能更好地反映企业的资金状况，该企业2008年现金流量表中经营活动产生的现金流量净额与筹资活动产生的现金流量净额及它们的结构见下表：

(1)2008年该公司经营活动产生的现金流量净额相比上年大幅上升，但是进一步分析，2008年的销售商品、提供劳务收到的现金为4,278,326万元，而2007年销售商品、提供劳务收到的现金为4,471,280万元，结构比增长百分比下降0.62％；2008年购买商品、接受劳务支付的现金为3,021,806.77万元，而2007年购买商品、接受劳务支付的现金为4,617,106.88万元，结构比增长百分比下降-13.64％。

(2)筹资活动产生的现金流量净额为586,634万元。其中，发行债券收到现金575,998万元，借款收到现金1,432,598万元，偿还债务支付现金1，169,059万元。

2、分析结论

(1)2008年，购买商品、接受劳务支付的现金的下降幅度大于销售商品、提供劳务收到的现金的下降幅度。因此。2008年经营活动产生的现金流量净额的增加主要是由于购买商品、接受劳务支付的现金的大幅降低。减少了现金流出量，并不是因为销售增加引起现金流入量增加。

2008年，该公司对13个可能存在风险的项目计提了存货跌价准备12.3亿元，它们大多为2007年的“地王”项目，可以推测，由于地价和房价的下跌，该公司在2009年的经营活动产生的未来现金流入量也会相应减少。

(2)筹资活动产生的现金流入量为2,055,890万元，使得该公司报告期内不仅现金流入量大于现金流出量，还使其在2008年年末手上持有199亿元的货币资金，然而该公司在2009年即将到期的短期借款和一年内到期的非流动性负债合计178亿元，其偿付178亿元到期债务后，还持有20亿元的货币资金可以用于项目投入。因此，为保证2009年开发项目的顺利进行，该公司不得不进一步融资，以满足企业生产经营需要。由于筹资产生的现金流量并不能作为企业长期可持续发展的资金来源，因此必须考虑企业的长期战略目标，并应该以稳定的、可持续的经营现金流入作为企业的资金来源，以提升企业现金流量的质量。

(三)短期偿债能力财务指标

速动比率、流动比率均反映了企业的短期偿债能力，是企业财务风险的主要参考指标，企业必须考虑具有相当的现金流量来对应短期偿债能力。下表是该公司与其他三家行业巨头的短期偿债能力财务指标

根据相关公司年报资料。该公司2008年期末流动比率是1.76，接近企业设置的安全标准值2。但该公司2008年期末的速动比率却是0.4，远远低于企业设置的安全标注值1，甚至远远低于保守速动比率0.8，这说明公司短期偿债能力存在很大的风险。该公司的速动比率与流动比率相差甚远，主要在于该公司高达858.9亿元的存货。其他三个行业巨头金地、招商、保利的速动比

率分别为0.38、0.67、0.61，除了金地集团，招商地产和保利地产均高于该公司；流动比率分别为2.19、2.73、2.29，均超过2并高于该公司的流动比率，但是，它们的速动比率与流动比率差距也很大，主要原因均为存货余额大。如果能顺利地将存货变现回笼资金，那么在很大程度上，缓解了资金压力。

另一方面，该公司年报显示，2009年内到期的非流动负债132亿，短期贷款46亿，共计178亿，较2007年期末多出93亿。再看该公司2008年的应付利息，金额为2亿元，而2007年仅为1亿元，同比翻一番，可见，应付利息对于该公司又是一笔不小的开支。

报表数据显示，该公司当前拥有货币资金199亿，可以覆盖2009年到期的债务。但一个显然的事实是，除去应付各项银行债务，该公司手中能够自由支配的现金仅为20亿。而2009年的市场尚存在重大的不确定性。因此，2009年，对于该公司是新一轮的挑战，其矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾，如果销售不畅，且资本市场和银行信贷未给予该公司支持的情况之下，该公司的财务压力将被放大，而该公司多余的资金不足以支撑其2009年的开竣工计划，因此进一步融资已是必然。

三、结论与对策

(一)对库存商品房做好促销

面对一路下滑的销售，做好各项促销工作，如降价，是房地产商应对市场变动的首选策略。居高不下的房价，令许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台救市政策，也只能产生“一窝蜂”的效应，并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。

(二)转让持有过多的土地

对于资金短缺又持有土地的房地产企业可以变卖土地，直接获得大量现金流入。在土地跌价的形势下，虽然变卖土地对企业造成一定损失，但是，至少能解决企业目前的资金压力，帮助企业度过难关。

(三)加强银企合作

银行与房地产企业之间不再局限于简单的“借钱还钱”。应该进一步加强银企之间有效合作和沟通联系，促进房地产业健康发展，努力开创银企合作新局面，在加快经济发展中互相配合、稳抓机遇、共同发展，实现双赢共荣。

(四)拓展融资渠道

增强开发商的融资能力也是开发商应该苦练的内功。在银根紧缩的条件下，开发商必须拓宽融资渠道，才能提升企业的核心竞争力，才能在任何情况下掌握主动。融资的方法有很多：房地产上市公司可以通过出售股权、发行公司债等手段融资；非上市企业则可以通过民间借贷、信托、私募或是联合开发等办法去融资从而解决资金问题。

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