| 标题 | 房地产企业内部控制现状及应对策略探析 |
| 范文 | 江国良 关键词：房地产企业? 内部控制? 现状? 对应策略及建议 房地产企业的发展随着经济的不断发展和进步呈现出多元化的发展趋势，但是随着时代的变迁和经济的发展，房地产企业的发展面临着一些问题，例如资金短缺便是目前我国大多数房地产企业所面临的一个主要发展问题。由于房地产企业是我国经济的重要支柱，国家通过降息和降准的方式对房地产行业的发展进行了调控。与此同时，房地产企业为使得自身内部项目正常的运行会通过加强融资的方式来保证内部项目的正常运行。随着房地产企业的业态扩张，融资方式日趋多样化，要提升自身发展的活力和动力就必须要加强内部控制。一、目前我国房地产企业内部控制所存在的现状与问题 随着经济的不断发展，我国房地产行业的竞争越来越激烈;同时我国大多数成功的房地产企业在执行内部控制制度的过程中不断完善和改进自身的内部控制制度，但是同样存在一些缺乏风险防范意识，管理水平较低的房地产企业，在建设企业内部控制的过程中存在较多的问题。具体如下： （一）企业的管理层缺乏建设内部控制的意识 国外房地产企业的蓬勃发展在一定程度上带动了国内房地产企业的发展，但是很多国内的房地产企业是从家族企业发展起来，其经营模式也延续家庭式模式，从管理层到基层都存在一定沾亲带故的关系。以“家庭式”为经营模式的房地产企业往往缺乏建设内部控制建设的意识和观念，企业内部没有形成一个体系完善的管理制度，这使得内部控制管理的体系无法科学、合理的发展下去。 （二）资金的运营缺乏科学性和合理性 银行贷款是房地产企业的主要融资渠道，即使银行贷款在一定程度上可以降低融资风险。但是，如果房地产企业对银行贷款的过度依赖，会在一定程度上使得房地产企业因运营问题而产生流动资金短缺的问题。而不合理的资金运营、单一的融资渠道也会使得房地产企业出现资金紧张和资金链断裂的问题，为房地产企业的发展带来许多不利因素，在一定程度上也增加了房地产企业破产的风险。 （三）不完善的内部控制信息沟通机制 我国各大产业随着现代化建设进程的加快而快速发展，对于房地产企业来说，法律法规的变化、调整对其融资、投资各环节的影响都是巨大的。随着大数据时代的到来，各类信息渠道日趋完善，一定程度上加快了政策变化等信息的传播。但这同样要求房地产企业做好内部控制信息沟通机制。如果内部控制信息沟通机制不够完善，就会使得房地产企业的管理层无法对企业内部和外部环境的信息进行及时的收集和分析，房地产企业在运营过程中可能产生断层问题，不利于房地产企业进行正确的决策。同时，内部控制信息沟通机制不完善，可能会使房地产企业在运营的过程中面临一定的法律风险，对房地产企业项目的开发与实施产生了不利的影响，阻碍了房地产企业的可持续性发展。 （四）缺乏内部监督机制 由于信息不对称的存在，企业的治理过程中存在着道德风险。管理当局的行为有可能偏离公司价值最大化的目标，从而使股东利益受到损害。公司管理当局可能存在主观上的故意而产生的损害行为，例如公司管理当局在涉及到公司利益的活动中的故意不作为，或者利用公司资源为自己谋取私利等。建立内部监督机制一定程度上可以减轻这种道德风险，保障公司股东的权益。此外，科学的惩罚机制同样重要，否则，即使建立了内部监督机制，也缺乏一定的执行力。 对于房地产企业来说，内部监督机制在项目成本管理、资金运营管理等环节中显得格外重要。房地产企业要加强内部控制，首先要对内部所存在的问题进行深入的分析和探讨。 内部监督机制对房地产企业加强内部控制有积极的促进作用;而内部监督机制的缺乏不利于房地产企业内部控制的有效实行和执行。二、房地产企业加强内部控制的策略与建议 （一）提高资金活动的控制力度，加强对資金风险的防范 资金是企业发展的血液，不合理的调度资金、管控资金活动的力度不足等问题需在投资和筹资决策中尽量避免，否则可能导致资金链的断裂或者资金没能得到有效利用，对房地产企业的运营与发展来说，将存在很大的风险。 房地产企业要想避免上述问题的发生，需要从以下四个方面做好防范工作。（1）提高投资决策的科学性、合理性。要对投资项目进行科学和充足的论证，并对投资的项目进行深入的分析，分析投资项目的可行性，提高对投资项目收益和风险的关注与重视。而一些重大的项目，必须进行班子集体的共同分析和讨论，通过联签制度以降低决策失误的风险，有效降低盲目投资、冲动项目决策的概率。（2）房地产企业的筹资方案一定要根据资本结构的实际情况进行科学、合理的制定，要提高财务杠杆的利用率，并对重大筹资方案的可行性进行深入、充分的分析，而针对重大筹资方案的可行性分析要充分反映方案实行过程中可能会产生的一些风险，以此降低债务的危机和筹资的成本。（3）全面实行预算管理制度，加强对预算资金的管理力度。房地产企业的全年资金要根据年度的全面预算与计划，对资金的来源与使用进行充分、有效的管控，对筹资的目标进行科学、合理的拟定与规划。（4）提高对资金使用各环节的管理。高度重视项目销售的回款进程，监督按揭贷款客户要按时办理相关的手续，与银行相关部门进行及时的沟通与交流，提高这部分销售房款资金的回笼率。 （二）提高对项目成本的控制率，有效降低开发成本 开发成本占我国城镇商品房总成本的75%，而一些商品房的开发成本甚至占总成本的80%到90%左右。制度流程的规范是企业成本控制的关键所在，科学、完善的成本控制机构可以有效提高成本控制的执行力和质量。而决策与设计阶段的成本控制工作是房地产企业项目开发各个阶段成本控制工作的关键和重点。因此，开发项目之前要对项目的可行性进行深入的分析与评估，做好充足的前期准备工作;同时，对设计招标与设计的全过程进行全面的监督和管理，不断优化设计方案，提供项目设计的质量，提高价值工程的优选率，利用限额和标准的设计，对工程的造价进行有效的控制。而在建设的阶段，要提高招投标工作的执行力度，对设备与材料等原材料采购环节的成本要进行严格的把控和管理。充分做好变更现场签证、竣工结算以及决算工作的准备，在可以充分保证工程质量的前提下，对工期的进度进行合理、科学、有效的把控。营销阶段的成本主要是根据产品的成本通过营销方式、促销手段的选择来进行有效的控制。 总而言之，房地产企业的成本控制就是对项目开发各个阶段的成本进行有效的、科学、合理的控制，提高项目建设过程中人力、物力、财力的利用率，以此来提高房地产企业的经济效益和竞争力，实现可持续性发展的目标。 （三）提高资产物品的管理力度，对资产物品进行有效的利用 房地产企业有很多开发项目，并且每个开发项目的运营周期、开发顺序是不同的。项目开发过程中除了有建设成本外，还需要一定的运营资产、建设设备和相关物料以支撑项目的建设。如果监管不力，那么就有可能因此造成资产的损耗与浪费，尤其是在建设与拆除售楼处、采购与发放相关广告的宣传礼品、回收与使用项目的围挡电缆等环节。因此，房地产企业要想提高资产的完整性，以及资产的高效利用，就必须要做好以下工作：（1）房地产企业各项目的资产设备要进行定期的盘点和清查，提高账实的契合度，并依据资产设备的维护与盘查工作建立相应的责任追究制度，以提高资产设备维护的有效率，降低降低丢失、毁损、舞弊等不法行为出现的概率。（2）提高广告宣传物品的管理力度，严格执行采购预算的审批制度，严格把控物料的采购、验收入库与领用发放的工作，根据物料的种类安排专门的人员进行专门管理，提高物料记录的有效性和真实性。管理人员对剩余的物料库存情况进行实时的监管，同时要回访发放礼品的客户，以此来提高礼品的有效利用率，使得物有所值。（3）提高可利用物品的利用率，并建立一个相应的资产物品回收再利用的制度，同时指定相关职能部门对物品的回收和再利用进行监管和专门负责。比如，一些可再次利用的物料在某项目结束后可以再次调配到一些新的项目中，提高一些可持续利用物料的重复使用率，以此来降低一些项目开发的成本，有效提高资产的利用率。从而有利于提升房地产企业的经济效益，实现可持续性发展的目标。 （四）建立一个信息交流、沟通的平台，以此来降低经营的风险 房地产企业具有特殊的性质，因此其内部有许多职能部门，不同的职能部门具有不同的作用。各职能部门之间既是相互独立的，又是相互关联和相互影响的。比如，前期户型的设计方案会对后期的销售有重要的影响作用，不合理户型的设计会造成房源产生滞销的情况;同样销售的具体情况和进程会对工程部门的施工产生一定的影响;此外，销售资金的回笼对工程项目可否能顺利进行有重要的影响作用，而工程部门房产的建设与供应为销售部门提供了房源。同时，在项目方案设计的前期准备工作中，需要销售部门、物业管理部门要一同参与到项目方案的设计工作中，这样有利于收集客户的信息以及充分了解市场的需求，为后期项目的运营打下了良好的基础。所以，在房地产企业内部建立一个信息交流与沟通的平台是非常有必要的;加强各职能部门的沟通与交流，提高效果、风险点信息的反馈速度，有利于房地产企业建设内部控制制度的质量与效率。与此同时，房地产企业要重视内部信息的安全管理，防止出现一些重要信息外露的现象，提高信息系统的安全性和有效利用率，以此来有效防范房地产企业在运营过程中的风险。 （五）建立健全内部审计监督机制，提高内部控制度的执行力 目前，我国一些房地产企业虽然逐渐建立内部控制制度的意识，但是内部控制制度的执行力度较低，没能充分发挥内部控制制度的效用。没有对内部控制制度进行有效的落实和执行，一定程度上是由于房地产企业内部没有建立一套相应的审计监督机制，房地产企业的管理层缺乏对审计监督机制的重视;而即使有些房地产企业建立内部审计监督机制，也存在不完善、不科學的方面。因此，房地产企业在建立健全内部审计监督机制时，管理层首先要提高建立健全内部审计制度的重视程度，并在企业内部宣传相关的管理理念。由专门的部门对内部控制制度与相关执行流程进行专业、科学、合理的制定，并对内部控制制度具体的执行情况进行实时的监督。内部审计监督机制可以对房地产企业运营过程中的方方面面进行监督和诊断，发现和找出在运营管理过程中产生的一些问题，并依据诊断的问题提出一些有针对性的解决建议和意见，以此来提高房地产企业的竞争力和内部控制制度的执行力。 参考文献 [1]商娜.新形势下房地产内控控制存在的问题与对策探析[J].智富时代，2017（11）. [2]许春艳.新形势下房地产内控控制存在的问题与对策研究[J].知识经济，2018（4）：85-86. [3]王晓亮.房地产企业内控管理存在的问题及对策[J].中国房地产业，2017（15）. |
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