《“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析》-经济学论文，财经论文-论文范文参考-科学狗论文网

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“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析

范文

郑杰

关键词：营改增? 房地产企业? 财务管理影响分析

随着“营改增”政策的深化实施，房地产开发企业面临着更加复杂而严峻的发展形势，如何正确审视“营改增”对房地产开发企业财务管理的影响，并采取具有针对性的措施与方法，予以积极应对，成为企业经营管理所面临的重要课题。一、房地产开发企业“营改增”的必要性

当今社会，经济发展质量显著提升，房地产开发事业持续活跃，房地产开发企业迎来了前所未有的重大发展机遇。随着“营改增”政策的持续深化实施，房地产开发企业在经营管理过程中面临着更多的不确定性因素，必须高度重视“营改增”对房地产开发企业带来的多方面深刻影响。对于房地产开发企业而言，实施“营改增”有利于调整经济结构，加快经济发展方式的转型升级，趋于科学化、合理化;有利于提高企业营业收入数据的准确性，更加准确地把握房地产开发企业的经营现状;有利于优化税收管理体制，减少不必要的重复征税问题，实现税收公平，优化上下游企业之间在价值链上的协同配合。长期以来，广大房地产开发企业在探索“营改增”應对策略方面进行了大量有益探索，取得了显著成效，但依旧存在诸多薄弱环节，需要给予高度重视。因此，当前形势下，深入探讨“营改增”的多方面影响具有极为深刻的现实意义。二、“营改增”对房地产开发企业财务管理的影响分析

（一）“营改增”政策对成本核算带来的影响

“营改增”政策的实施对房地产开发企业财务管理的影响，首先表现在成本核算方面。在“营改增”政策下，房地产开发企业的增值税即进项税额，在提出增值税后的部分作为成本，因此成本的高低与所抵扣的进项税额具有直接关联，因此房地产开发企业必须从税金占用及项目成本控制方面着手，科学处理“营改增”政策下成本核算带来的显著变化。此外，对于土地价款允许抵减销售额的部分，则在会计科目调整以及冲减成本等方面产生了变化，使项目成本测算与核算的难度进一步提高。

（二）“营改增”政策对项目利润带来的影响

对于现代房地产开发企业而言，利润主要受成本、收入、税金等多方面要素的影响。对于已开发项目而言，若成本条件保持不变，则税金与利润附加减小会适度提高企业利润，具体提高幅度取决于税金与收入附加金额的大小。而对于新开发项目而言，则企业利润的影响更多、更全面，利润金额同时受税金、相关附加减少金额的双重作用。若房地产开发企业对现金流掌握不充分，则无形之中放大了管理风险。可见，“营改增”政策对房地产项目利润带来的影响是极为深刻的。

（三）“营改增”政策对房地产企业税负的影响

在传统税收模式下，房地产企业税负的种类相对固定，通常按照5%的比例缴纳营业税，且没有任何进项税额可予抵扣，营业额方面的税负更多地体现在营业税方面，而无法体现在增值税方面。通过实施“营改增”政策，则企业税负拥有了可以用于税收抵扣的项目，使税负的多少与抵扣税额密切相关。房地产行业“营改增”时税率为11%，但随着国家减税降费的有序推进，先后两次降低税率，目前税率为9%，在极大程度上减轻了房地产开发企业生产经营负担。在“营改增”政策实施后，房地产开发企业通过进项税额抵扣，实际税额趋于降低，可见，房地产企业的实际税负与进项税额抵扣、应缴纳税额具有密切关联，即所取得的进项可抵扣税额越大，增值税税负则越低。同时，固定资产同样存在特定变化，如表所示。

表1 固定资产“营改增”前后比较

三、房地产企业在“营改增”后的应对策略探讨

（一）严格监管发票使用过程

与普通发票不同，增值税发票在获取、开具、作废等多方面具有特殊性，因此在“营改增”政策实施后，应首先强化对发票的管理与使用，避免将增值税发票与一般普通发票等同起来，防止混用乱用。房地产企业应充分结合自身实际，在优化发票管理流程，强化发票管理控制等方面进行重点提升，确保涉及增值税发票的开具、使用、核销等步骤与流程符合相关程序规定，并定期进行检查，及时排查发票使用过程中出现的不良现象，强化内部控制，防止增值税发票管理不规范等行为。

（二）调整纳税筹划工作

“营改增”政策实施后，房地产开发企业必须积极顺应政策形势的变化，有效调整纳税筹划，为内部财务部门赋予更多工作职责，合理分配涉税职责，将涉税任务细化分解到财务部门与销售部门等，共同完成纳税筹划的转变。同时，在此基础上，应调整完善当前核算方式，严格界定成本核算方式和流程，增设相应的会计科目，顺应税负转移方式的调整与转变，在收入额中扣除专项财政补助资金。同时，要充分利用“营改增”政策所释放出的红利，在采购环节进行改进，确保可抵扣税额不流失，创造出更大的利润空间。

（三）提高财务管理人员专业水平

财务管理人员是“营改增”政策下，落实房地产开发企业财务管理制度，履行财务管理职责的重要直接实施者与操作者，其专业水平的高低与财务管理整体水平密切相关。因此，应定期组织财务管理人员参加专项培训与学习，由业内专业人士为其将讲解“营改增”政策的基本特点，以及房地产开发企业在“营改增”政策背景下所面临的新形势与新要求，丰富涉税专业理论知识，提高涉税实操技能，更好地服务于房地产开发企业经济效益的优化提升，防范经营风险和财务风险。四、结束语

综上所述，“营改增”的实施对房地产开发企业所带来的影响是多方面的，企业必须正确对待，从企业自身客观实际需求出发，充分遵循“营改增”的基本政策要求，不断调整优化自我经营战略，更好地适应“营改增”后的各项变化。

参考文献

[1]赵顺娣，张十根.新形势下“营改增”对房地产开发行业的税负影响分析探讨[J].天津职业院校联合学报，2018：102.

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