宋代“先问亲邻”制度与不动产优先购买权规则之比较
邓兴武 柴榕翔
摘 要 我国法制文化源远流长，虽然中华法系已经消亡，但是中国法制史上的璀璨文化仍然值得我们研究学习。“先问亲邻”是我国古代民间交易活动中的一项基本规则，在宋代，随着商品经济的繁荣发展，该规则日趋完善，成为了民间交易的一项重要法定制度，一直沿用至明清时期，后来演化成一种民间交易习惯。纵观当代的物权法，在不动产交易方面，规定了某些相关主体在不动产买卖中享有优先购买权，这一规定与宋代“先问亲邻”制度有着许多相似之处。本文以宋代“先问亲邻”制度为出发点，通过对比分析，探究宋代“先问亲邻”制度与物权法中不动产优先购买权规则背后的法理文化差异，增强对法律与社会关系的理解。
关键词 先问亲邻 不动产买卖 优先购买权
作者简介：邓兴武、柴榕翔，中央司法警官学院2017级法律硕士（法学）研究生。
中图分类号：D929 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117
一、宋代的先问亲邻制度
（一）先问亲邻制度的概述
我国古代是一个以农业为基础的国家， 宗法伦理秩序规则广泛地影响着人们的实践行为。在民间交易活动中，先问亲邻的交易习惯很早就已出现，“先问亲邻”规则产生的确切年代，学术界还没有定论，但现有史料分析证明：唐朝中后期，民间田土交易中出现了“先问亲邻”现象；宋人郑克说：“卖田问邻，成券会邻，古法也。” 这表明在宋朝之前“先问亲邻”已经入法。宋朝时随着均田制的瓦解和土地私有化的加快，民间土地、房屋买卖活动逐渐增多，有关田宅等不动产的契约规则也逐步法定化并不断完善，“先问亲邻”便是其中的一项重要法律制度。
（二）宋代先问亲邻制度的主要内容及其变化
宋代田宅典、卖活动中，法律规定在同等条件下，亲邻享有优先购买权。《宋刑统》规定：应典卖，倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人次得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。 这一条文表明了宋代田宅买卖要遵循的基本规则，即物主典、卖田宅要先问亲邻，亲邻享有法定的优先购买权，如果第三人和卖主损害亲邻的优先購买权将要承担相应的法律责任。
随着宋代民间商品经济的发展，先问亲邻的内容越来越具体，四邻之间有了先后顺序的规定。据史料记载，开宝二年（969）规定：“其邻以东、南为上，西、北次之，上邻不买，递问次邻，四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至着两家已上，东、西二邻则以南为上，南、北二邻则以东为上。” 这一规定使得四邻的先后顺序得以明确，弥补了《宋刑统》中规定的不足，增加了法律的实际可操作性。宋律还规定典、卖田宅者须“以帐取问”亲邻，也就是必须以书面形式征求亲邻的意见。同样，如果亲邻放弃优先购买权的，也需要取得亲邻书面的“批退”才能卖给他人。
南宋以后，法律对先问亲邻制度的规定发生了一些变化，《名公书判清明集》中记载“所在百姓多不晓亲邻之法，往往以为亲自亲、邻自邻。执亲之说者，则凡是有关典卖之业，不问有邻无邻，皆欲收赎执邻之说者，则凡是南北东西之邻，不问有亲无亲，亦欲取赎。殊不知，在法所谓应问所亲邻者，止是问本宗有服纪亲之有邻至者。如有亲而无邻与有邻而无亲，皆不在问限。 这表明南宋以后“先问亲邻”中的亲邻仅指“亲且邻”，排除了单纯是“亲”或“邻”的部分。此外，对于邻的范围也有清晰的界定，“有别户田别间者，非其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻。” 即有户田相隔的，如果不是因自然的沟河或者公共道路导致的，都不视为“邻”。法律还规定了亲邻主张优先购买权的期限为3年，逾期不得再行主张，“诸典卖田宅满三年而诉应问邻而不问者，不得受理。”
由上可知，随着社会的发展，宋代田宅交易先问亲邻中的“亲邻”顺序和范围逐渐具体，问答时限也有了严格的规定，先问亲邻制度在宋代已经发展至完备状态。
二、物权法中关于不动产优先购买权的规定
物的交易规则一直都是民法中的重要内容之一， 2007年我国颁布并实施了第一部物权法，在不动产交易方面，物权法为相关主体设定了优先购买权，主要体现在按份共有人处分共有财产和私有房屋出租人出卖房产之中，详见《物权法》第一百零一条和《合同法》第二百三十条的规定 。不动产因为具有不可转移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在买卖活动发生前就与所有权者形成了一种亲密关系，当买卖活动发生时，他们或许比第三人更期待能够获得出卖的标的物，以实现他们的利益需求，物权法规定在同等条件下赋予他们优先购买权充分保障了他们的期待权。
由于社会关系的复杂性会导致民事主体间发生权利冲突，所以私有房屋承租人的优先购买权并不是绝对的。当私有房屋承租人的优先购买权与房屋所有权按份共有人或者卖主近亲属的期待权发生冲突时，物权法优先保障了后者的优先权，详见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定。 这一规定是在基于不动产形成的先前关系亲密程度的基础上做出的价值衡量，兼顾了法律的公正价值与秩序价值，充分保障了与不动产所有权人关系更亲近主体的利益，这对于维护交易秩序，明确物的归属，发挥物的效用，维护相关权利人的利益有着积极的意义。
三、宋代亲邻优先权与物权法中不动产优先购买权之比较
（一）二者的相似之处
通过前面的阐述，我们可以发现宋代田宅交易规则中的“先问亲邻”制度与物权法中的不动产优先购买权规则虽然产生于不同的时代，但二者有许多相似的地方，概括来说主要有以下几个方面：
1.宋代亲邻的优先权与物权法中相关主体优先购买权的行使都是以同等条件为基础的，主要指价格相同。
2.都有利于促进社会和谐。宋代“先问亲邻”规则有利于维护传统的宗族、邻里和睦相处的社会关系，而物权法赋予物的相关人优先购买权，有利于维系基于交易标的物先前形成的社会关系。
3.两种制度都是通过对第三人平等购买权的限制来实现不动产交易效果最优化。无论是宋代的“先问亲邻”规则，还是物权法中规定的优先权，虽然在某种程度上限制了第三人的平等交易权，但提升了卖主的交易安全性，因为在同等条件下宋代的“亲邻”或物权法上的优先权人对卖主来说都是比较熟悉的人，有助于降低交易风险，维护交易秩序，节约交易成本。
4.都有特定的适用范围、适用主体及期限。宋代“亲邻”的优先权一般适用于田宅的抵押、典当、出卖，物权法中不动产的优先权主要适用于按份共有的不动产份额处分或私有房屋出租人在租赁期间出卖房屋，并且二者都对优先权的适用主体及行使期限做了明确的规定，详见前面的表述。
5.都有优先权受损的救济条款。如前面所述，宋代“如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。”这表明如果卖主与他人以欺骗的方式损害亲邻的优先购买权将会受到惩罚。而物权法也规定，物主在出卖标的物时，如果没有依法通知优先权人，优先权人可以请求出卖人承担赔偿责任。
（二）二者的不同之处
由于客观历史条件和社会性质的不同，宋代“先问亲邻”制度与物权法中不动产优先购买权规则也存在一些法理文化差异：
1.立法指导思想不同。法律源于现实，立法受社会客观条件的制约。宋代“先问亲邻”制度产生于以小农经济为基础的封建主义社会，受传统的宗族主义和集体本位思想影响较大。而物权法产生的社会基础是社会主义社会，立法指导思想是综合性的，既考虑广大人民的根本利益，也考虑某些特殊情况，兼顾公正与效率，充分体现了人民的意志。
2.买主使用标的物的时间不同。宋代田宅交易在先问亲邻后，如果亲邻同意购买，其不能立马使用标的物，必须经过“输钱印契”、“过割赋税”、“原主离业”这几个步骤后才能使用标的物，程序非常严格，不利于提高标的物的使用效益。而物权法并没有这么严格的规定，标的物的交付使用时间可以由买卖双方合意约定，充分尊重了民事主体的意思自治权。
3.買卖合同受官方干预的程度不同。宋代田宅买卖合同必须要在官府备案，经官府审查并加盖印章后才有法律效力，并且违背先问亲邻的交易行为是非法的，当事人的意思自治受到了极大的限制，这样做也是为了增加官府税收，维护封建统治秩序。物权法虽然也规定了不动产交易需要到法定机关登记后才发生法律上的物权变动效果，但是当事人享有意思自治权，只要合同约定不违背法律的强制性规定就是有效的，即使没有发生物权变动的效果，守约方也可以基于合同约定请求违约方承担违约责任。此外，如果出卖方没有履行通知义务而直接与第三人交易的，该交易行为依然有效，不像宋代那样没有先问亲邻的交易是非法的。
四、结语
无论古今，民间交易活动一直是国家经济的重要组成部分，都需要相关法律规则对其规范和引导。通过对比分析，我们可以看出宋代将先问亲邻和官府审查契约作为田宅买卖的法定生效要件，虽然具有某种局限性，但保障亲邻权益实现的这一价值追求却是值得肯定的，物权法中规定不动产的相关主体享有优先购买权在某种程度上也体现了这一价值追求，有助于促进交易活动的经济效益与社会效益的统一。法律源于社会现实，社会经济的发展必将推动着法律的发展，反过来法律也会对经济产生反作用。所以立法必须着眼于社会发展的客观需要，反映社会公认价值内涵，才能成为良法，进而为推进社会善治奠定好基础。
注释：
折狱龟鉴（卷6）.刘沆问邻.北京：中华书局.1985.
《宋刑统》卷13.
[清]徐松.《宋会要辑稿·食货》三七之一，天宝二年九月.北京：中华书局.1957.4448.
柴荣.中国古代先问亲邻制度考析.法学研究.2007-07-15.
名公书判清明集·亲邻之法（卷9）.北京：中华书局.1987.
[清]徐松.《宋会要辑稿·食货》三一之二六.北京：中华书局.1957.
《物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
参考文献：
[1]赵晓耕.中国法制史原理与案例教程（第三版）.北京：中国人民大学出版社.2016.
[2]陈熙.浅析宋代“先问亲邻”制度.科教文汇（中旬刊）.2008（5）.
[3]刘琳、吴瑞麟.承租人优先购买权制度的性质和理论基础.法学研究.2011（8）.
[4]毛晶晶、张兆纲.论房地产的优先购买权——浅谈房屋承租人与其共有人优先购买权的竞合.北大法律信息网：http：//www.110.com/ziliao/article-203279.html.
摘 要 我国法制文化源远流长，虽然中华法系已经消亡，但是中国法制史上的璀璨文化仍然值得我们研究学习。“先问亲邻”是我国古代民间交易活动中的一项基本规则，在宋代，随着商品经济的繁荣发展，该规则日趋完善，成为了民间交易的一项重要法定制度，一直沿用至明清时期，后来演化成一种民间交易习惯。纵观当代的物权法，在不动产交易方面，规定了某些相关主体在不动产买卖中享有优先购买权，这一规定与宋代“先问亲邻”制度有着许多相似之处。本文以宋代“先问亲邻”制度为出发点，通过对比分析，探究宋代“先问亲邻”制度与物权法中不动产优先购买权规则背后的法理文化差异，增强对法律与社会关系的理解。
关键词 先问亲邻 不动产买卖 优先购买权
作者简介：邓兴武、柴榕翔，中央司法警官学院2017级法律硕士（法学）研究生。
中图分类号：D929 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117
一、宋代的先问亲邻制度
（一）先问亲邻制度的概述
我国古代是一个以农业为基础的国家， 宗法伦理秩序规则广泛地影响着人们的实践行为。在民间交易活动中，先问亲邻的交易习惯很早就已出现，“先问亲邻”规则产生的确切年代，学术界还没有定论，但现有史料分析证明：唐朝中后期，民间田土交易中出现了“先问亲邻”现象；宋人郑克说：“卖田问邻，成券会邻，古法也。” 这表明在宋朝之前“先问亲邻”已经入法。宋朝时随着均田制的瓦解和土地私有化的加快，民间土地、房屋买卖活动逐渐增多，有关田宅等不动产的契约规则也逐步法定化并不断完善，“先问亲邻”便是其中的一项重要法律制度。
（二）宋代先问亲邻制度的主要内容及其变化
宋代田宅典、卖活动中，法律规定在同等条件下，亲邻享有优先购买权。《宋刑统》规定：应典卖，倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人次得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。 这一条文表明了宋代田宅买卖要遵循的基本规则，即物主典、卖田宅要先问亲邻，亲邻享有法定的优先购买权，如果第三人和卖主损害亲邻的优先購买权将要承担相应的法律责任。
随着宋代民间商品经济的发展，先问亲邻的内容越来越具体，四邻之间有了先后顺序的规定。据史料记载，开宝二年（969）规定：“其邻以东、南为上，西、北次之，上邻不买，递问次邻，四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至着两家已上，东、西二邻则以南为上，南、北二邻则以东为上。” 这一规定使得四邻的先后顺序得以明确，弥补了《宋刑统》中规定的不足，增加了法律的实际可操作性。宋律还规定典、卖田宅者须“以帐取问”亲邻，也就是必须以书面形式征求亲邻的意见。同样，如果亲邻放弃优先购买权的，也需要取得亲邻书面的“批退”才能卖给他人。
南宋以后，法律对先问亲邻制度的规定发生了一些变化，《名公书判清明集》中记载“所在百姓多不晓亲邻之法，往往以为亲自亲、邻自邻。执亲之说者，则凡是有关典卖之业，不问有邻无邻，皆欲收赎执邻之说者，则凡是南北东西之邻，不问有亲无亲，亦欲取赎。殊不知，在法所谓应问所亲邻者，止是问本宗有服纪亲之有邻至者。如有亲而无邻与有邻而无亲，皆不在问限。 这表明南宋以后“先问亲邻”中的亲邻仅指“亲且邻”，排除了单纯是“亲”或“邻”的部分。此外，对于邻的范围也有清晰的界定，“有别户田别间者，非其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻。” 即有户田相隔的，如果不是因自然的沟河或者公共道路导致的，都不视为“邻”。法律还规定了亲邻主张优先购买权的期限为3年，逾期不得再行主张，“诸典卖田宅满三年而诉应问邻而不问者，不得受理。”
由上可知，随着社会的发展，宋代田宅交易先问亲邻中的“亲邻”顺序和范围逐渐具体，问答时限也有了严格的规定，先问亲邻制度在宋代已经发展至完备状态。
二、物权法中关于不动产优先购买权的规定
物的交易规则一直都是民法中的重要内容之一， 2007年我国颁布并实施了第一部物权法，在不动产交易方面，物权法为相关主体设定了优先购买权，主要体现在按份共有人处分共有财产和私有房屋出租人出卖房产之中，详见《物权法》第一百零一条和《合同法》第二百三十条的规定 。不动产因为具有不可转移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在买卖活动发生前就与所有权者形成了一种亲密关系，当买卖活动发生时，他们或许比第三人更期待能够获得出卖的标的物，以实现他们的利益需求，物权法规定在同等条件下赋予他们优先购买权充分保障了他们的期待权。
由于社会关系的复杂性会导致民事主体间发生权利冲突，所以私有房屋承租人的优先购买权并不是绝对的。当私有房屋承租人的优先购买权与房屋所有权按份共有人或者卖主近亲属的期待权发生冲突时，物权法优先保障了后者的优先权，详见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定。 这一规定是在基于不动产形成的先前关系亲密程度的基础上做出的价值衡量，兼顾了法律的公正价值与秩序价值，充分保障了与不动产所有权人关系更亲近主体的利益，这对于维护交易秩序，明确物的归属，发挥物的效用，维护相关权利人的利益有着积极的意义。
三、宋代亲邻优先权与物权法中不动产优先购买权之比较
（一）二者的相似之处
通过前面的阐述，我们可以发现宋代田宅交易规则中的“先问亲邻”制度与物权法中的不动产优先购买权规则虽然产生于不同的时代，但二者有许多相似的地方，概括来说主要有以下几个方面：
1.宋代亲邻的优先权与物权法中相关主体优先购买权的行使都是以同等条件为基础的，主要指价格相同。
2.都有利于促进社会和谐。宋代“先问亲邻”规则有利于维护传统的宗族、邻里和睦相处的社会关系，而物权法赋予物的相关人优先购买权，有利于维系基于交易标的物先前形成的社会关系。
3.两种制度都是通过对第三人平等购买权的限制来实现不动产交易效果最优化。无论是宋代的“先问亲邻”规则，还是物权法中规定的优先权，虽然在某种程度上限制了第三人的平等交易权，但提升了卖主的交易安全性，因为在同等条件下宋代的“亲邻”或物权法上的优先权人对卖主来说都是比较熟悉的人，有助于降低交易风险，维护交易秩序，节约交易成本。
4.都有特定的适用范围、适用主体及期限。宋代“亲邻”的优先权一般适用于田宅的抵押、典当、出卖，物权法中不动产的优先权主要适用于按份共有的不动产份额处分或私有房屋出租人在租赁期间出卖房屋，并且二者都对优先权的适用主体及行使期限做了明确的规定，详见前面的表述。
5.都有优先权受损的救济条款。如前面所述，宋代“如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。”这表明如果卖主与他人以欺骗的方式损害亲邻的优先购买权将会受到惩罚。而物权法也规定，物主在出卖标的物时，如果没有依法通知优先权人，优先权人可以请求出卖人承担赔偿责任。
（二）二者的不同之处
由于客观历史条件和社会性质的不同，宋代“先问亲邻”制度与物权法中不动产优先购买权规则也存在一些法理文化差异：
1.立法指导思想不同。法律源于现实，立法受社会客观条件的制约。宋代“先问亲邻”制度产生于以小农经济为基础的封建主义社会，受传统的宗族主义和集体本位思想影响较大。而物权法产生的社会基础是社会主义社会，立法指导思想是综合性的，既考虑广大人民的根本利益，也考虑某些特殊情况，兼顾公正与效率，充分体现了人民的意志。
2.买主使用标的物的时间不同。宋代田宅交易在先问亲邻后，如果亲邻同意购买，其不能立马使用标的物，必须经过“输钱印契”、“过割赋税”、“原主离业”这几个步骤后才能使用标的物，程序非常严格，不利于提高标的物的使用效益。而物权法并没有这么严格的规定，标的物的交付使用时间可以由买卖双方合意约定，充分尊重了民事主体的意思自治权。
3.買卖合同受官方干预的程度不同。宋代田宅买卖合同必须要在官府备案，经官府审查并加盖印章后才有法律效力，并且违背先问亲邻的交易行为是非法的，当事人的意思自治受到了极大的限制，这样做也是为了增加官府税收，维护封建统治秩序。物权法虽然也规定了不动产交易需要到法定机关登记后才发生法律上的物权变动效果，但是当事人享有意思自治权，只要合同约定不违背法律的强制性规定就是有效的，即使没有发生物权变动的效果，守约方也可以基于合同约定请求违约方承担违约责任。此外，如果出卖方没有履行通知义务而直接与第三人交易的，该交易行为依然有效，不像宋代那样没有先问亲邻的交易是非法的。
四、结语
无论古今，民间交易活动一直是国家经济的重要组成部分，都需要相关法律规则对其规范和引导。通过对比分析，我们可以看出宋代将先问亲邻和官府审查契约作为田宅买卖的法定生效要件，虽然具有某种局限性，但保障亲邻权益实现的这一价值追求却是值得肯定的，物权法中规定不动产的相关主体享有优先购买权在某种程度上也体现了这一价值追求，有助于促进交易活动的经济效益与社会效益的统一。法律源于社会现实，社会经济的发展必将推动着法律的发展，反过来法律也会对经济产生反作用。所以立法必须着眼于社会发展的客观需要，反映社会公认价值内涵，才能成为良法，进而为推进社会善治奠定好基础。
注释：
折狱龟鉴（卷6）.刘沆问邻.北京：中华书局.1985.
《宋刑统》卷13.
[清]徐松.《宋会要辑稿·食货》三七之一，天宝二年九月.北京：中华书局.1957.4448.
柴荣.中国古代先问亲邻制度考析.法学研究.2007-07-15.
名公书判清明集·亲邻之法（卷9）.北京：中华书局.1987.
[清]徐松.《宋会要辑稿·食货》三一之二六.北京：中华书局.1957.
《物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
参考文献：
[1]赵晓耕.中国法制史原理与案例教程（第三版）.北京：中国人民大学出版社.2016.
[2]陈熙.浅析宋代“先问亲邻”制度.科教文汇（中旬刊）.2008（5）.
[3]刘琳、吴瑞麟.承租人优先购买权制度的性质和理论基础.法学研究.2011（8）.
[4]毛晶晶、张兆纲.论房地产的优先购买权——浅谈房屋承租人与其共有人优先购买权的竞合.北大法律信息网：http：//www.110.com/ziliao/article-203279.html.
