中小城镇房产测绘发展模式探讨

    王　松　何希纯

    摘要：房产测绘是一项技术性和政策性较强的测绘工作，其成果的好坏直接关系到权利人的利益，间接影响房产市场的健康良好发展，针对中小城镇房产测绘起步较晚、技术力量薄弱、技术规则操作性不强的现实状况，有必要探索适合中小城镇房产测绘发展的可操作模式。

    关键词：中小城镇；房产测绘；发展模式

    房产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，按照房地产业管理的要求和需要，来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的一项专业服务性技术工作。是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。其成果质量不仅关系到房屋权利人的切身利益，而且也间接影响到房地产市场正常化、规范化发展。在中小城镇，房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段，存在的问题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点，因此在理论和实践中亟待探索较完整的模式和规范化的作业体系和质量监督体系。

    1 中小城镇房产测绘发展

    1.1 中小城镇发展

    面对如今的经济状况和大城市生活压力的加剧，中小城镇已逐渐成为我国经济增长的重要角色。国家“十一五”规划也已经明确提出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。一方面，中小城镇发展潜力巨大，可以容纳更多的农村剩余劳动力和城市中低收入人群居住。另一方面，快速城镇化进程必将促使人口向中小城镇转移，按照“十一五”发展规划，2010年城镇化率预期为47%，2010年之前，预计每年有1000万-1300万农村人口向中小城镇转移。随之而来的就是中小城镇房地产业的发展，中小城镇发展为房地产业开发提供了良好的机遇，也有效的缓解了大城市住房压力。同时，房地产发展也有利于中小城镇建设。因为，房地产开发可以拓宽城镇空间，提升城镇档次、规模和功能，带动相关产业发展。

    1.2 中小城镇房产测绘状况

    目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，根据影响住宅潜在需求的因素粗略估算，如果2010年我国城镇化水平达到47%，2006年至2010年我国住房总需求大致为61亿平方米，年均需求为12.2亿平方米；2011年至2020年的住宅总需求大致为129亿平方米，年均需求为13亿平方米。伴随着经济体制、和住房制度的改革，房产测绘行业也逐渐走向市场化。从1984年全国城镇范围内进行第一次房屋普查开始，各大城市房地产管理部门组建自己的房地产测绘队伍，从事着房地产测绘工作。到第一部《房产测量规范》(行业标准)正式出台，再到2000年，国家颁布《房产测量规范》(GB／T17986-2000)(以下简称《房产测量规范》)，标志着房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。一大批房地产测绘单位涌现了出来，数字化成图，CPS测点，电子平板测图系统，多种先进的方法测制房地产图在全国房地产系统得到应用。但是，由于中小城镇的房地产测量工作起步较晚，市场化程度较低。探索、研究、思考建立适合中小城镇的房地产测绘管理体系和操作程序，规范房地产测绘行为，培育和发展房地产测绘市场，建立房地产测绘市场的竞争机制都将成为中小城镇房产管理部门的一项重要工作。

    2 中小城镇应从几个方面来发展房产测绘

    2.1 制订适合当地的房产测绘规范

    国家建设部和质量技术监督局先后制定了多版本的房产测量技术规范，虽然有效解决了房产面积计算中的一些具体问题，但由于这些标准考虑范围太广，多数条款只作了一些概略性的规定，缺少结合地方房屋建设实际，建立与地方相适应的房屋面积测算技术细则。现行《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，导致不同的测绘单位甚至是同一测绘单位的不同测绘人员对同一幢房屋进行测绘后，产生不同的测绘结果。尤其是对结构较复杂的房屋进行测绘，其同一户室的面积会产生较大差异，留下许多隐患，不利于房产市场和房产测绘行业的发展。

    针对现状，一些省市建设主管部门结合地方实情对《房产测量规范》进行了一些细化，例如湖南省建设厅2005年1月出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》、浙江省建设厅、浙江省测绘局2007年出台了《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、大连市房地产管理局早在1998年就实施了《大连市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》等等。这些细则、规则多是结合自身具体实际，对部分《房产测量规范》中未涉及的房屋建筑面积测算问题作出了补充规定。

    因此，一些中小城镇也应从当地实际出发，具体分析《房产测量规范》和省里一些《规则》对自身的适应程度，尽早制定详尽、统一的技术细则，对进入当地的房产测绘单位统一工作标准，提高房产测量成果的规范性和准确性。

    2.2 加强对房产测绘单位的监管

    房产测绘对测绘人员素质、仪器装备要求都比较高，只有具有较丰富实践经验的专业队伍才能胜任。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一神圣而具有法律效力的工作。中小城镇房产主管部门由于缺乏技术性较强的管理人员，面对如今房产测绘市场化的大环境，一旦监管不到位，就会让一些技术力量薄弱、测绘成果较差的单位混入，制造一些不合格的测量成果，给以后留下隐患。为保障房产测绘行业的规范化和科学化，中小城镇测绘行政主管部门必须认真贯彻《中华人民共和国测绘法》，加强对房产测绘市场的监督管理，规范房产测绘行为，保证房产测绘成果质量，维护房屋权利人的合法权益。

    2.3 建立房产测绘风险保障体系

    房产测量的成果关系到千家万户的切身利益，房产测量行业走向市场化是势在必行。目前中小城镇对房产测绘市场化管理尚无完善的法律法规，如果盲目地放开市场，会引发一系列的问题。但管的太死又会制约房产测绘的发展，不利于现代化产权产籍管理和经济体制改革。所以有必要探索建立房产测绘风险保障体系，对因企业经营不善或技术人员工作失误造成的赔偿鉴定责任，从而保障当事人的合法权益不受侵犯。

    2.4 逐步探索与房屋设计一体化的管理

    目前，房产测绘主要是对商品房、房改房面积进行实测、复测的一个过程，由于现在建筑材料和建筑技术的发展，房屋体型和构造也是千变万化，加上地方建筑特色和测绘技术细则相对滞后的情况，有必要探索在建筑图纸设计阶段制定一些测绘要求，在图纸审理中进一步核实，房屋建好后进行查验，逐步纳入一体化的管理范畴，可以减少因利益引起的数据掺假，实现一体化的管理。

    3 结束语

    房产测量的成果关系到千家万户的切身利益，中小城镇又是我国经济发展的一大增长点，必须结合自身实际，建立相关的房产测量规范和实施测量市场的准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，确保房产测绘市场健康、可持续地发展。

    参考文献

    [1]徐爱俊，罗年学，黄全义，房产测绘管理系统中公用建筑面积分摊模型的设计与实现，测绘通报，2001, (11):31-33.

    [2]管建平.房产测绘市场化可能产生的问题与对策[J].2005.

    [3]住房和城乡建设部政策研究中心课题组. 中小城镇发展是化解大城市住房难题的战略之举[J].北京：《中国建设报》.

    [4]张俊. 集聚发展：城市化进程中小城镇的发展之路 [M].北京：中国电力出版社，2008.

    [5]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术-房产测量规范有关技术说明[M].北京：中国标准出版社，2001.