四季度政策微调释放积极信号，“悲观环境”下坚持房住不炒

    

    今年对楼市来说发生了太多事情：二手房指导价，学区房被整治，集中土拍，房贷利率上涨，房贷额度收紧…在中央及地方调控政策持续加码影响下，中国房地产市场的整体销售表现呈现出一定的分化，全国楼市逐步回归理性。

    而最近时间里，房企资金问题不断、暴雷消息频出、房贷利率上涨、额度收紧等也影响购房需求，市场观望情绪浓厚，不少城市楼市成交跌入冰点，开发商为了解决资金压力，大幅降价促销，更是给购房者传递了“跌”是主旋律，楼市悲观情绪笼罩整个市场。根据CRIC数据分析，2021年前三个季度，国内百强的房地产企业销售情况分化，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%。

    在如此环境下，大家最关心的是房价是否还会“跌跌不休”？以往的“年底抄底”是否还能买房？相应机构预测，四季度房地产调控依然偏严，短期仍将面临调整压力。

一、前三季度房企百强销售情况分化

    2021年前三季度，中国房地产市场的整体销售表现呈现出一定的分化。

    上半年特别是一季度，部分热点城市延续了去年末以来的市场热度，市场整体购房情绪升温提振楼市表现。但在房企货量供应不足、二三线城市市场降温，以及去年同期销售恢复、业绩同比基数回升等多方面因素的影响下，二季度特别是6月以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。

    下半年，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且跌幅明显放大。

（一）房企百强门槛持续增长TOP30保持优势

    今年以来，在政策调控不断升级、部分城市市场调整的背景下，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。

    其中，行业龙头房企继续增长稳健、保持规模优势，TOP10房企1-9月销售操盘金额门槛达到2138亿元，同比增幅最高达33%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升25.6%和19.8%，实现规模稳定提升。而TOP50房企销售操盘金额门槛仅保持在426.9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至9月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元。

    从企业表现来看，2021年前三季度多数百强房企相较去年同期均实现了明显的业绩增长。逾6成百强房企1-9月累计销售业绩的同比增幅在15%以上。其中，在TOP51-100梯队房企中，有21家房企累计业绩同比增幅逾30%。具体来看，融创、绿城、金地、招商蛇口、华润置地、旭辉等房企表现相对突出。但同时，截至三季度末除了龙头房企规模增速显着放缓外，百强房企中也有10家房企出现业绩负增长，企业规模分化持续。

（二）近半数企业1-9月完成度不及70%

    2021年，企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。从企业目前的目标完成情况来看，截至三季度末在披露年度业绩目标的近半数百强房企中，有近2成企业的业绩目标完成率在75%以上，其中7家企业目标完成率高于80%，业绩完成度较佳。具体来看，截至三季度末大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在75%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。

    但同时，受下半年以来市场整体降温、企业业绩增速放缓的影响，百强房企整体的目标达成水平表现出一定的分化。截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度去化压力较大。

二、房价涨幅进一步趋稳，成交规模下滑

    中国指数研究院最近公布的百城价格指数显示，前三季度全国百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.05个百分点至2.41%。其中，三季度价格涨幅较二季度收窄0.22个百分点，较去年同期收窄0.48个百分点。9月，百城新建住宅均价为16175元/平方米，同比上涨3.40%，较上月收窄0.11个百分点；环比上涨0.14%，较上月收窄0.06个百分点。百城中环比下跌的城市数量增加3个至33个。

    相比之下，二手房市场降温迹象更为明显。三季度，百城二手住宅价格同比上涨0.91%，涨幅较二季度收窄0.58个百分点。同时，9月百城二手住宅连续5个月收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。此外，价格环比下跌的城市数量增加13个至43个，下跌城市数量为年内最高。

    业内人士表示，三季度全国热点城市二手房市场调控持续收紧，“二手房指导价”“信贷收紧”等调控政策不断加码，导致二手房市场价格持续下跌，预计后续将保持稳中微跌走势。

    另外，据中指数据初步统计，三季度50个重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平。其中，9月重点城市商品住宅成交面积环比下降5.6%，同比下降24.6%。

    从各梯队城市来看，三季度，一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降。其中，三线代表城市同比降幅最大，为31.3%。分区域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降43%，较2019年同期下降16%；长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降7%。

    近期房企销售额持续下滑也与此相佐证。易居研究院数据显示，9月，TOP30房企单月销售金额为5677亿元，环比下降8%，同比下降35%，同环比降幅有所扩大。从企业表现看，9月销售金额同环比上升的企业仅有绿城、阳光城。

三、土地市场降温明显，业内淘汰机制出现

    截至9月底，全国已有广州、深圳、成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成第二批次土地集中出让。中信建投证券研报数据显示，15个重点城市第二轮集中土地拍卖的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率减少11.9个百分点。此外，第二轮挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。

    中信建投研报显示，上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑，同时房企的融资环境并不乐观，因此下半年房企投资普遍趋于谨慎，大部分企业拿地策略较为谨慎，仅部分规模房企表现较为积极。

    从全国情况看，根据中指院数据，三季度全国300城住宅用地共成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降36.6%。

    除了开发、销售领域之外，受行业整体发展影响，第四季度开局，在一些开发企业和相关涉房机构里还上演着躲不开的离别场景。“2020年以来，不少企业的营销考核都由季度考核转变为月度+季度考核。大部门项目营销负责人，在全国、区域的综合考评中，都时刻面临着被淘汰机制，也就是我们圈内戏言中的‘被干掉了。”在采访中，某TOP10青岛区域品牌负责人冉女士向记者透露：“近期，有不少项目总、营销负责人因为业绩等原因离职。而在销售口上，更是有不少转行的同事。”

    楼市表现不佳，涉房企业、机构似乎也难以独善其身。某机构负责人郭先生提到，圈内最近还流行着一个词叫做“被优化，其中含义，不言而喻。”

    据悉，“10月11日晚间，针对某社交网络平台上关于贝壳找房（BEKE）上海研发团队全员被优化，裁员补偿为‘n+3”的传闻，贝壳找房相关人士回应21世纪经济报道记者：“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。”

    记者在采访中了解到，此消息爆出后，引发了行业内的关注，不少从业人员认为，房地产行业已经在职业范畴内退出了高速发展的舞台。

四、四季度政策微调，积极信号坚持房住不炒

    从长期来看，目前规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

    同时，随着不同城市市场分化加剧，企业的销售策略需要更具针对性。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度、加速现金回流。

    另外，业内相关人士接受记者采访时表示，从实际过程看，“三季度各类政策管控下，购房需求入市的动作显然少了，各类观望情绪增加。随着四季度的到来，各类购房需求会继续释放，这也有助于各类房企的项目去库存。据此可以认为，十一假期虽然行情依然显露疲态，但是悲观情绪已经明显在减少了。”

    有机构预测，最近央行在季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放出四季度信贷政策可能有微调的信号，将对稳定市场预期和提振市场信心起到积极作用。

    但整体看，政策环境仍较为严格，多位专家学者普遍认为，当前市场情绪较市场实际走势更为悲观，房地产市场仍总体维持平稳和韧性，并没有整体“救市”的必要性。展望四季度的调控政策，将继续贯彻“房住不炒”，落实地方主体责任，保持政策端的持续性和微调可控，大概率没有整体触底反弹的可能性。