新经济常态下房地产开发企业内部控制相关问题研究

    任丽新

    摘要：新经济常态之下，我国房地产企业得到了迅速的发展，但与此同时，房地产开发企业为了增加自身的市场竞争力，不得不面临更大的成本开支。因此，在这样的困境下，房地产企业的内部控制制度的重要性开始凸显。文章将从房地产开发企业的内部控制制度着手，深入分析其中的问题，并提出相应的解决措施。

    关键词：新经济常态；房地产开发企业；内部控制

    一、房地产企业内部控制现状

    （一）内部控制机制建设未得到企业足够重视

    就目前情况而言，虽然大多数房地产开发企业均有内部控制机制，但在实际的操作中，因为内部控制制度所带来的经济效益需要在很长一段时间后才能够突显出来。因此，企业的相关领导并未真正认识到内部控制制度的重要作用，往往只将关注的重点放在了如何开源的问题之上，而忽视了节源问题。

    （二）内部控制专业管理人才缺乏

    随着我国房地产行业的发展，国家各种宏观政策的颁布，房地产开发企业在市场经营及施工方面的压力也逐渐增加，企业对于专业性管理人才的要求也愈加严格。但就当前而言，大多数房地产企业都极度缺乏拥有丰富管理经验以及专业技能更高的内部控制管理人才。同时，内部控制制度的构建涉及到财务、经营以及管理等诸多方面，内部控制工作更加复杂，对相关工作人员的要求也越高。我国的内部控制管理人才专业技能不足、专业素质不够，这些都会在一定程度上影响到企业内部控制工作的顺利进行。

    （三）内部控制制度实行的难度较大

    房地产开发企业在项目开发的过程中需要经过较长的时间周期，从项目地址的选择、项目的立项、土地的征收、居民的拆迁、施工场地的探测开发、项目设计、招投标、施工到后期的合格验收、销售移交，需要历经很长的一段时间，短则数月，多则数年，具有较大的时间跨度区间。与此同时，房地产项目在具体施工、发展、完成的整个过程中，涉及区域十分广泛，不仅牵涉到建设施工企业、城市规划局、施工材料供应方、设计单位等多个主体，在项目进行的整个过程中，还需要多个工种的合作协调。除此之外，企业在项目开发的前期需要投资较多的发展资金，进而在该阶段企业需要面临较大的财务风险。以上诸多因素，均在一定程度上加大了房地产企业内部控制机制的实施难度。

    （四）企业监督体系缺乏

    企业在进行监督评审时主要依赖企业的内审机构，但在企业实际的发展中，企业的内审机构多数是以财务机构进行统一分配管理的，并未构建成一个独立的监督系统。除此之外，内部审计的工作职能并没有得到充分的发挥，多只是进行简单的会计账目操作工作。同时，企业监督体系的缺乏使得企业在主观上直接忽略了各个机构部门的工作效率、内部审查工作以及内部控制制度等评价工作，企业内部控制制度的有效实行受到影响。

    （五）缺乏完善的企业文化

    完善的企业文化将会在一定程度上影响企业的员工的思维与行为方式，有利于提高企业员工的工作积极性，有利于企业实现可持续发展。但目前来说，多数中小型房地产企业尚未构成符合自身实际发展情况的企业文化。

    二、加强房地产开发企业内部控制的相关策略

    （一）构建良好的企业内部控制环境

    企业内部控制环境的良好与否将会对企业内部控制管理的效果产生直接的影响。从管理者角度而言，企业的相关管理人员，应提高自身对于内部控制体系的认识，深入了解内部控制制度对于企业发展的重要意义。而对于企业的员工而言，企业应该要注重员工的培训工作，以各类知识的宣传、技能培训活动来提高员工对于企业内部控制机制的认识，促进内部控制制度的實行，构建良好的企业文化，增加企业的凝聚力。与此同时，企业还应该努力构建相应的内部产权制度， 充分借鉴国外优秀企业的发展经验，结合自身实际发展情况，创设相应的董事会，实现企业内部员工与企业外部员工的紧密联系，保证内部控制制度监督系统的科学性与完善性。最后，企业还应重视自身的文化建设，有计划、有目的开展企业活动，让企业的管理者、企业的员工在参与活动的过程中形成凝聚力，营造良好的文化氛围，增加员工工作的幸福感。

    （二）加强业务监控，以成本为杠杆

    动态成本与目标成本是组成成本管理的重要部分。其中，目标成本不仅是项目成本的控制线，更是成本管理的重要基础，目标成本的合理化将有利于项目成本的有效控制。同时，成本管理的关键是动态成本管理，它起着直接反馈目标成本执行的重要作用。因此，企业需要进一步强化业务的监控力度，提高业务的监控水平，坚持以成本为主要杠杆。在具体操作时，企业需要关注这几个方面：目标成本变更与形成的评审工作、动态成本与目标成本差异的监督工作，加强目标成本与战略联系。

    （三）从业务流程优化着手，构建完善的内部控制

    为了构建完善科学的内部控制制度，企业可以从业务流程的优化作为主要着手点。第一，构建招投标内部控制制度，企业在强化招投标管理的规划建设时坚持以系统的观点看待问题，严格控制合格供应商的管理程序，促进合格供方库的建立与完善。在制定企业单项招标计划及招标年计划时，需充分考虑公司的项目进度以及公司的发展战略。第二，加强合同管理方面的内部控制工作，合同的管理工作应该包含材料设备合同、土地合同以及工程合同等与工程合同相关联的信息管理工作。最后是加强客户关系管理的内部控制工作，房地产行业在逐步发展过程中，逐渐由原来的卖方市场转变为买方市场，客户的满意度逐渐成为影响房地产企业发展的重要因素，企业在进行客户关系管理的内部控制时，可以从售前、售中、售后这三个阶段进行操作。

    （四）加强会计系统的内部控制

    一方面，我国企业的会计多数只是进行单纯的会计核算工作，大部分企业的会计工作都只是报账工作，在确认具体的经济业务的过程中，企业管理决策层起着重要的主导作用，企业的会计工作的独立性无法保证、企业的管理与监督职能被极大的弱化。另一方面，我国的会计制度、准则以及相关的法律法规都是政府起着重要的主导作用，企业的会计信息多沦为对外的公共产品。因此，企业内部提高会计信息质量的动力减少，少数企业甚至会存在为了自身的利益而提供虚假会计信息等行为。

    保证会计系统的科学性、有效性，不仅有利于真实、客观的记录经济业务信息，有利于相关会计事项信息的披露，还有利于会计战略的重新定位。在新的经济发展形势之下，现代会计的地位有所提高，其存在的意义除了为内部管理提供服务的工具之外，还需要会计系统与管理的联系，随着经济的发展，会计传统的核算内容也开始进一步延伸到有形资产、无形资产管理等方面，它将有利于企业管理控制系统的完善，有利于整个组织效率的提高。当金融危机爆发时，企业的会计系统为了有效的防范风险，促进风险的最小化，可以构建相应的风险防控系统，从风险提示、防范、控制、管理这四个方面进行具体操作。

    （五）实行全方位的风险评估

    想要进一步提高企业的内部控制效率、保证企业内部控制的效果，企业需要重点关注风险评估与环境控制这两个方面。就国外企业来说，其多数采用SWOT风险分析方法，对外分析外界威胁与机会，对内分析自身的短处长处、劣势优势，从内外两个方面来制定自身的发展计划。就国内企业而言，房地产企业也可以在多个方面采用SWOT这种的分析方法，在企业进行日常内部控制时采用这种方法，在制定战略目标时采用SWOT分析方法，以此来降低内部控制目标风险。企业在进行具体风险评估时，除了需要历经风险的辨别过程、风险的分析过程。还需要历经风险的管理、控制过程。在这一阶段，企业还需要注意防范因内外部环境变化而导致的风险问题，有条件的企业还可以聘请专门的风险评估机构，以提升自身的风险评估能力。

    三、结语

    就房地产开发企业而言，其内部控制的构建与完善不仅可以提高企业的经营水平，还有利于降低企业的经营风险，促进企业发展的可持续行。但目前来说，在新常态经济形势之下，房地产企业内部控制还存在着较多的问题，而想要彻底的解决这些问题，房地产企业还需要不断地探索努力。

    参考文献：

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    [2]丁敏.YX房地产开发企业内部控制制度的优化研究[D].中国海洋大学，2014.

    [3]蒋立刚.房地产开发企业内部控制管理的探析[J].会计师，2016（16）.

    （作者单位：天津市津辰银河投资发展有限公司）