住房租赁市场发展的若干问题解析
吴佩玉 李睿
摘要：为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列政策鼓励发展住房租赁市场，并在十九大报告中提出加快建立租购并举的住房制度，但目前住房租赁市场还存在着很多薄弱环节，需要国家从多个层面建立起健全的法律制度、完善的行业规范，并提供稳定的金融支持。
关键词：住房租赁 租购并举 租购同权 健全法律制度
中图分类号：F832.4 文献标识码：A
前些年我国房地产市场出现了过热现象，为提高房地产市场居住属性、抑制炒房的不良风气，促进房地产市场健康稳定发展，中央及地方政府出台了相关政策，大力推进住房制度改革，建立健全房地产市场长效机制，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的租房制度，从而促使人民早日居有其所。
1 我国房地产市场现状
1.1“重售轻租”现象明显
前些年，部分一二线城市短时间内房价快速上扬，一些购房家庭因此获得很大收益，这种“财富效应”引发了更大程度的购房热，“炒房”还是“炒股”经常被摆上投资天平的两端进行比较，住房的投资属性日渐浓厚，很多人甚至加杠杆来投资房地产市场，加上租赁住房市场尚不完善、供给缺乏，以及中国人根深蒂固的“自住房”观念，更加剧了房地产市场的供求失衡，促使房价进一步上涨。
1.2租赁市场表现薄弱
一是供给端房源缺乏，租赁企业难以拿到集中房源如整栋出租房，反之城市中却存在大量闲置的旧工厂、办公用房，资源利用率低；二是出租房往往质量不过关，用户体验差；三是市场分散，以散户散租为主，规模化的租赁企业在市场中的占有率合计不到2%；四是市场秩序混乱，出租者和租房者的法律关系保护性差；五是租赁市场发展的体系尚不健全。因此，不同于租房这一方式在发达国家可以占比50%以上，在我国却成了别无他法的最后选择。
1.3“租购并举”逐步推进
“租购并举”的推进相当于中国房地产市场的“二次房改”，意味着房地产市场进入了新时代，通过租和购来分流人们的住房需求，将建立起房地产供应的长效机制。
2 住房租赁市场发展的前景分析
2.1发展空间巨大
我国城镇化正在高速发展过程中，一二线城市尤其是人口净流入的城市的存在巨大的租赁住房缺口。从需求端看，2016年我国流动人口数量约为2.45亿人，占总人口比重达17.7%，约1.6亿人存在租赁需求。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，以家庭平均规模3.1人/户，租赁房屋的总需求量为238万套，现存可供租赁的房屋仅有150万套左右，供需缺口近一半。从供给端看，租赁房源供给不足，特别是北京、上海等一线城市的租售比已超过1：600，大大低于1：100～1：200的国际警戒线，闲置房源入市的热情不高，市场缺口较大。住房租赁市场将成为未来高速发展的蓝海领域。
2.2政策导向强烈
国家出台了一系列政策支持住房租赁市场发展。从2015年底中央经济工作会议最早提出“租购并举”的概念开始，到2016至2017年，多个部门发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》等，均提出要建立购租并举的住房制度，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，增加公租房、共有产权房供应，推动实现城镇居民住有所居的目标。
习近平总书记也多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年11月，住建部、发改委等九部委联合发文，在广州、深圳等人口净流入城市开展住房租赁业务试点工作。我国的住房制度自此翻开了新的篇章，房住不炒的定位为老百姓开启了安居梦。这一系列政策的推出平抑了房价，推动住房向居住属性回归。2017年至2018年一二线热门城市的房价一直保持稳定态势。
2.3住房租赁企业和中介蓬勃发展
随着国家鼓励加快培育住房租赁市场主体的政策出台，国有企业带头参与到租赁用房建设运营的环节中，大中型房企亦开始转型开展住房租赁业务，各地政府加速培育专业化住房租赁企业。广东省在2016年率先成立了全国首个省级专业化住房租赁平台广东建鑫投融资住房租赁有限公司，广东建鑫是广东省建工集团的全资子公司，注册资本40亿元，主要功能是培育住房租赁市场主体，激活和带动广东省住房租赁市场发展，推动建立租购并举的住房制度，解决特定人群住房需求。广东建鑫的运营方式主要是批量购买房源定向出租、与开发商联合经营、长期租赁市场上库存商业物业等渠道整合房源后，再租給特定人群等。除此之外，随着“房住不炒”的定位和资本的涌入，越来越多的民营和中介也参与到住房租赁市场上来，一是地产开发商如万科的泊寓、龙湖的冠寓、招商的壹间、绿城的优客，二是房地产中介服务机构如链家的自如、我爱我家的相寓，三是互联网企业如魔方、优客逸家、YOU+社区等，四是酒店集团如如家的逗号公寓、铂涛的窝趣等，各类租房的APP也屡见不鲜。住房租赁市场的角逐越来越激烈。
3 住房租赁市场发展的障碍
伴随着政策的出台，住房租赁市场正在蓬勃发展，市场规模也在一步步发展壮大。但住房租赁市场主体发育尚不健全、租赁房屋质量差、租赁市场混乱、监督管理较为落后，发展尚不能跟上人民对美好生活的向往，尚不能适合经济社会发展需要，具体如下：
3.1现存租赁市场诟病多
租赁市场根植于当地的经济社会和文化背景之中，其本质是一种服务市场，出租和享受的都是一种服务，因此其体验的优劣程度是衡量租赁市场品质的核心因素。显然目前市场上还没有一家龙头租赁企业达到了这种品牌效应，大多是租赁企业管理水平不高，难以给承租人带来良好的居住体验。譬如在典型的“候鸟”城市深圳，80%都是租房客，一项腾讯网站在深圳的调查显示，41.7%的人认为长租公寓存在设计问题，甲醛味重、隔音差、墙皮脱落、漏水，37.2%认为公寓设计存在问题，分区不科学、采光不足、储存空间不足，41.2%的人认为公寓服务管理存在问题，无安保、公共空间脏乱差，基础设施不完善，水电费异常、管理费过高，70.7%的人认为租金费用高。
3.2思想障碍
从文化上来说，中国人的传统观念里一定要有个“家”，调查显示，中国人的住房自有率超90%，远超发达国家，虽然政策导向将逐步发展租赁市场，但中国人根深蒂固的传统观念恐怕难以在一朝一夕之间改变。从现实层面来说，出租房毕竟不如自住房方便装修和使用，几经易手之后的保养程度也不如自住房；从制度保障来说，租赁市场的相关制度还不完善，租客仍处于弱势地位，出租者随意提价、押金要求种种苛刻，租客却没有有效手段制止出租者的毁约行为；最重要的是房子的保值增值功能，尤其在经历了房价过快上涨的阶段，商品房的投资属性越来越被人们所重视。
3.3金融支撑薄弱
一是住房租赁企业难融资。住房租赁企业前期投入大，运营期内租金收入较低，我国一线城市的租售比约为1：600，远超国际警戒线，单单靠租金无法回本。因此租赁企业如果仅凭借房屋出租作为还款来源很难在金融机构融资。同时我国住房租赁市场刚刚起步，金融创新能力有待提高，与租赁融资需求相匹配的融资工具尚需完善。
二是个人租房难贷款。该个贷品种在我国刚刚起步，尚处于探索阶段，贷款条件各方面要求较高，实际操作过程并不便捷，导致个人租房贷款的比例较低。
4 推动住房租赁市场发展的相关建议
国家为推动住房租赁市场的发展采取了多项措施，如增加租赁用地供给、试点利用集体用地建设租赁住房等，通过多渠道增加供给，未来，城市建设租赁住房用地的来源将得到有效落实。但只有破除住房租赁市场的种种障碍，住房租赁市场才能迎来新局面。下面笔者仅从提供完善法律保障和金融支持等角度提出个人建议：
4.1增强法律保障
一是稳定和规范租赁关系。我国租房比例不高，与制度的空白、相关规定的缺失导致民众权益不能得到有效保护存在一定关系。比如在德国，租客的利益保护程度高——房东不得随意毁约且不得随意上涨租金，居民租房的意愿较高，有一半以上的居民是租房，五成以上居民长年租房居住。2017年5月，我国出台了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，这是首部有关住房租赁和销售的法规，对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束，意在让租客告别种种烦恼。稳定和规范租赁关系，对提高租房率有改善作用。
二是稳步推进“租购同权”，实现民政、教育、医疗等公共服务资源的均衡化。真正实现“租购同权”并不容易，“上学难”“看病难”关键在于公共服务资源分配不平衡。但要实现租购并举，“购租同权”是关键。不仅是在权益上要保证租和购的平等，还要在观念上加强引导，引导民众将“居者有其屋”向“居者有其住”观念转变。同时要防止“租购同权”的反作用力，使得更多的人捂房谋权或者购房出租。
4.2完善行业政策
目前住房租赁行业仍然缺乏统一的标准和行业规范。一方面，缺乏统一标准导致改造项目质量参差不齐，改造项目验收通过率不高，业务开展面临阻力。另一方面，工商系统对租赁行业的经营许可没有做出准确和统一定性，使得税收有差异。政府部门应加快完善行业标准和相关规定，加大市场监管力度，同时还要加强公寓的规范化、标准化管理，制订安全、公平、宜居的统一标准，定期公布房屋租赁的参考租金，防止房东变相、不合理上涨租金，完善租赁合同备案制度，确保承租人的安全及合法权益等。
4.3提供稳定金融支持
金融支持要从供给端和需求端两方面着手，供给方面，住房租赁企业贷款要求租期长，成本低，需要具有高度社会责任感的政策性银行提供稳定金融支持，住房租赁市场才能持续发展壮大。建议国家运用财政工具、发挥政策性银行的优势，给予政策性银行扩大抵押补充贷款（PSL）的范围，降低住房租赁企业的融资成本，增大供给量。需求方面，选择若干商业银行增设个人住房租赁银行的职能，一方面是吸收市场上存量房源、一次性给予房东长期的租金，鼓励市场上存量房源寄存，另一方面参照公积金贷款的方式完善个人住房租赁贷款品种，为租房者的“租房贷”提供便利。另外，在退出方面，大力推进REITs等金融创新，完善退出的流程和规则，使相关标的能接轨资本、资金市场，实现资金的盘活、资产的变现，促进企业和机构轻资产运营，加大企业和机构参与租房租赁市场的积极性。
相信随着住房租賃政策的完善，我国住房租赁市场将持续稳定健康发展。
参考文献：
[1] 王子良.万亿租赁崛起[J].证券市场周刊，2017（34）.
[2] 丁建庭.住房“购租并举”是大势所趋[J].中州建设，2017（16）：33.
[3] 华夏，朱启兵.“租售同权”影响几何[J].中国经济报告，2017（10）：63- 66.
摘要：为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列政策鼓励发展住房租赁市场，并在十九大报告中提出加快建立租购并举的住房制度，但目前住房租赁市场还存在着很多薄弱环节，需要国家从多个层面建立起健全的法律制度、完善的行业规范，并提供稳定的金融支持。
关键词：住房租赁 租购并举 租购同权 健全法律制度
中图分类号：F832.4 文献标识码：A
前些年我国房地产市场出现了过热现象，为提高房地产市场居住属性、抑制炒房的不良风气，促进房地产市场健康稳定发展，中央及地方政府出台了相关政策，大力推进住房制度改革，建立健全房地产市场长效机制，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的租房制度，从而促使人民早日居有其所。
1 我国房地产市场现状
1.1“重售轻租”现象明显
前些年，部分一二线城市短时间内房价快速上扬，一些购房家庭因此获得很大收益，这种“财富效应”引发了更大程度的购房热，“炒房”还是“炒股”经常被摆上投资天平的两端进行比较，住房的投资属性日渐浓厚，很多人甚至加杠杆来投资房地产市场，加上租赁住房市场尚不完善、供给缺乏，以及中国人根深蒂固的“自住房”观念，更加剧了房地产市场的供求失衡，促使房价进一步上涨。
1.2租赁市场表现薄弱
一是供给端房源缺乏，租赁企业难以拿到集中房源如整栋出租房，反之城市中却存在大量闲置的旧工厂、办公用房，资源利用率低；二是出租房往往质量不过关，用户体验差；三是市场分散，以散户散租为主，规模化的租赁企业在市场中的占有率合计不到2%；四是市场秩序混乱，出租者和租房者的法律关系保护性差；五是租赁市场发展的体系尚不健全。因此，不同于租房这一方式在发达国家可以占比50%以上，在我国却成了别无他法的最后选择。
1.3“租购并举”逐步推进
“租购并举”的推进相当于中国房地产市场的“二次房改”，意味着房地产市场进入了新时代，通过租和购来分流人们的住房需求，将建立起房地产供应的长效机制。
2 住房租赁市场发展的前景分析
2.1发展空间巨大
我国城镇化正在高速发展过程中，一二线城市尤其是人口净流入的城市的存在巨大的租赁住房缺口。从需求端看，2016年我国流动人口数量约为2.45亿人，占总人口比重达17.7%，约1.6亿人存在租赁需求。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，以家庭平均规模3.1人/户，租赁房屋的总需求量为238万套，现存可供租赁的房屋仅有150万套左右，供需缺口近一半。从供给端看，租赁房源供给不足，特别是北京、上海等一线城市的租售比已超过1：600，大大低于1：100～1：200的国际警戒线，闲置房源入市的热情不高，市场缺口较大。住房租赁市场将成为未来高速发展的蓝海领域。
2.2政策导向强烈
国家出台了一系列政策支持住房租赁市场发展。从2015年底中央经济工作会议最早提出“租购并举”的概念开始，到2016至2017年，多个部门发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》等，均提出要建立购租并举的住房制度，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，增加公租房、共有产权房供应，推动实现城镇居民住有所居的目标。
习近平总书记也多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年11月，住建部、发改委等九部委联合发文，在广州、深圳等人口净流入城市开展住房租赁业务试点工作。我国的住房制度自此翻开了新的篇章，房住不炒的定位为老百姓开启了安居梦。这一系列政策的推出平抑了房价，推动住房向居住属性回归。2017年至2018年一二线热门城市的房价一直保持稳定态势。
2.3住房租赁企业和中介蓬勃发展
随着国家鼓励加快培育住房租赁市场主体的政策出台，国有企业带头参与到租赁用房建设运营的环节中，大中型房企亦开始转型开展住房租赁业务，各地政府加速培育专业化住房租赁企业。广东省在2016年率先成立了全国首个省级专业化住房租赁平台广东建鑫投融资住房租赁有限公司，广东建鑫是广东省建工集团的全资子公司，注册资本40亿元，主要功能是培育住房租赁市场主体，激活和带动广东省住房租赁市场发展，推动建立租购并举的住房制度，解决特定人群住房需求。广东建鑫的运营方式主要是批量购买房源定向出租、与开发商联合经营、长期租赁市场上库存商业物业等渠道整合房源后，再租給特定人群等。除此之外，随着“房住不炒”的定位和资本的涌入，越来越多的民营和中介也参与到住房租赁市场上来，一是地产开发商如万科的泊寓、龙湖的冠寓、招商的壹间、绿城的优客，二是房地产中介服务机构如链家的自如、我爱我家的相寓，三是互联网企业如魔方、优客逸家、YOU+社区等，四是酒店集团如如家的逗号公寓、铂涛的窝趣等，各类租房的APP也屡见不鲜。住房租赁市场的角逐越来越激烈。
3 住房租赁市场发展的障碍
伴随着政策的出台，住房租赁市场正在蓬勃发展，市场规模也在一步步发展壮大。但住房租赁市场主体发育尚不健全、租赁房屋质量差、租赁市场混乱、监督管理较为落后，发展尚不能跟上人民对美好生活的向往，尚不能适合经济社会发展需要，具体如下：
3.1现存租赁市场诟病多
租赁市场根植于当地的经济社会和文化背景之中，其本质是一种服务市场，出租和享受的都是一种服务，因此其体验的优劣程度是衡量租赁市场品质的核心因素。显然目前市场上还没有一家龙头租赁企业达到了这种品牌效应，大多是租赁企业管理水平不高，难以给承租人带来良好的居住体验。譬如在典型的“候鸟”城市深圳，80%都是租房客，一项腾讯网站在深圳的调查显示，41.7%的人认为长租公寓存在设计问题，甲醛味重、隔音差、墙皮脱落、漏水，37.2%认为公寓设计存在问题，分区不科学、采光不足、储存空间不足，41.2%的人认为公寓服务管理存在问题，无安保、公共空间脏乱差，基础设施不完善，水电费异常、管理费过高，70.7%的人认为租金费用高。
3.2思想障碍
从文化上来说，中国人的传统观念里一定要有个“家”，调查显示，中国人的住房自有率超90%，远超发达国家，虽然政策导向将逐步发展租赁市场，但中国人根深蒂固的传统观念恐怕难以在一朝一夕之间改变。从现实层面来说，出租房毕竟不如自住房方便装修和使用，几经易手之后的保养程度也不如自住房；从制度保障来说，租赁市场的相关制度还不完善，租客仍处于弱势地位，出租者随意提价、押金要求种种苛刻，租客却没有有效手段制止出租者的毁约行为；最重要的是房子的保值增值功能，尤其在经历了房价过快上涨的阶段，商品房的投资属性越来越被人们所重视。
3.3金融支撑薄弱
一是住房租赁企业难融资。住房租赁企业前期投入大，运营期内租金收入较低，我国一线城市的租售比约为1：600，远超国际警戒线，单单靠租金无法回本。因此租赁企业如果仅凭借房屋出租作为还款来源很难在金融机构融资。同时我国住房租赁市场刚刚起步，金融创新能力有待提高，与租赁融资需求相匹配的融资工具尚需完善。
二是个人租房难贷款。该个贷品种在我国刚刚起步，尚处于探索阶段，贷款条件各方面要求较高，实际操作过程并不便捷，导致个人租房贷款的比例较低。
4 推动住房租赁市场发展的相关建议
国家为推动住房租赁市场的发展采取了多项措施，如增加租赁用地供给、试点利用集体用地建设租赁住房等，通过多渠道增加供给，未来，城市建设租赁住房用地的来源将得到有效落实。但只有破除住房租赁市场的种种障碍，住房租赁市场才能迎来新局面。下面笔者仅从提供完善法律保障和金融支持等角度提出个人建议：
4.1增强法律保障
一是稳定和规范租赁关系。我国租房比例不高，与制度的空白、相关规定的缺失导致民众权益不能得到有效保护存在一定关系。比如在德国，租客的利益保护程度高——房东不得随意毁约且不得随意上涨租金，居民租房的意愿较高，有一半以上的居民是租房，五成以上居民长年租房居住。2017年5月，我国出台了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，这是首部有关住房租赁和销售的法规，对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束，意在让租客告别种种烦恼。稳定和规范租赁关系，对提高租房率有改善作用。
二是稳步推进“租购同权”，实现民政、教育、医疗等公共服务资源的均衡化。真正实现“租购同权”并不容易，“上学难”“看病难”关键在于公共服务资源分配不平衡。但要实现租购并举，“购租同权”是关键。不仅是在权益上要保证租和购的平等，还要在观念上加强引导，引导民众将“居者有其屋”向“居者有其住”观念转变。同时要防止“租购同权”的反作用力，使得更多的人捂房谋权或者购房出租。
4.2完善行业政策
目前住房租赁行业仍然缺乏统一的标准和行业规范。一方面，缺乏统一标准导致改造项目质量参差不齐，改造项目验收通过率不高，业务开展面临阻力。另一方面，工商系统对租赁行业的经营许可没有做出准确和统一定性，使得税收有差异。政府部门应加快完善行业标准和相关规定，加大市场监管力度，同时还要加强公寓的规范化、标准化管理，制订安全、公平、宜居的统一标准，定期公布房屋租赁的参考租金，防止房东变相、不合理上涨租金，完善租赁合同备案制度，确保承租人的安全及合法权益等。
4.3提供稳定金融支持
金融支持要从供给端和需求端两方面着手，供给方面，住房租赁企业贷款要求租期长，成本低，需要具有高度社会责任感的政策性银行提供稳定金融支持，住房租赁市场才能持续发展壮大。建议国家运用财政工具、发挥政策性银行的优势，给予政策性银行扩大抵押补充贷款（PSL）的范围，降低住房租赁企业的融资成本，增大供给量。需求方面，选择若干商业银行增设个人住房租赁银行的职能，一方面是吸收市场上存量房源、一次性给予房东长期的租金，鼓励市场上存量房源寄存，另一方面参照公积金贷款的方式完善个人住房租赁贷款品种，为租房者的“租房贷”提供便利。另外，在退出方面，大力推进REITs等金融创新，完善退出的流程和规则，使相关标的能接轨资本、资金市场，实现资金的盘活、资产的变现，促进企业和机构轻资产运营，加大企业和机构参与租房租赁市场的积极性。
相信随着住房租賃政策的完善，我国住房租赁市场将持续稳定健康发展。
参考文献：
[1] 王子良.万亿租赁崛起[J].证券市场周刊，2017（34）.
[2] 丁建庭.住房“购租并举”是大势所趋[J].中州建设，2017（16）：33.
[3] 华夏，朱启兵.“租售同权”影响几何[J].中国经济报告，2017（10）：63- 66.
