国外房产税模式探讨
杨微
摘要：随着经济社会的稳步发展，人民大众的消费水平日渐上升，购置房产成为首要大事，住房需求比逐年增加，致使房产市场过于饱和，购房風潮却不曾减缓，政府自提出房产税制改革，我国社会大众反响剧烈，成为各界热议话题，处于起步阶段的房产税制，急需学习国际上已趋于成熟的房产税管理征收模式，引进借鉴其精髓，结合自身特色进行整改。因此，本文以分析国际上较为发达的房产税收模式为起点，探讨各国房产税的特点，总结其模式，研究其效果，为我国各区试点提供经验和方式，更好地认知房产税，并完善房产税制，使其融入中国社会。
关键词：房产税 税收模式 英美 国外特点
中图分类号：F812.42 文献标识码：A
房产税，顾名思义，就是以房产为课税对象，向房产所有者或者房产经营者征收，在外国是属于永久产权的，一般是以土地私有为前提保障。征收房产税也成为部分发达国家主要的财政来源。房产税，在国外是有多种称谓的，比如财产税，或是不动产税，也有称之为家庭税和房屋税的，但本质都是一样的。通过数据统计，世界上征收房产税的国家不在少数，各国在征收模式、征收方式、税收制度上都不尽相同，各有千秋，暗含国家元素和风格。由于房产税不同于其他税种，所以外国一般会在征税模式上保障做到公开透明，使公民信服和安心。在税收制度上成立一套完整的体系，精密细致，避免出现房地产市场泡沫情形，规避许多违法现象。助于政府和公民双方的税收制度，各自得益，同时针对出现的实际问题，也有待解决，分析原因，制定方案，引起重视。对我国的房产税起到启示作用，以期深入推进。
1 国外房产税现状
房产税的归属一般流入地方财政，是各个地方政府的稳定收入来源，用以维护城市建设。一般会划分成两种类型的房产税收类型，一种是公民群体的住宅税，另一种是经营性质的房产税，二者的性质决定了税收体制的不同。
1.1欧美国家房产税
美国是土地私有制国家，土地和房产是一体的，均以不动产计算。美国作为联邦制国家，各个地方州政府各自制定不同的法律和制度，作为新中国成立以来就一直存在的房产税税种，它依据各地的实际情况规定税收比率，由地方政府和议会决定，因而各州各区房产税不一致，高低不等，也会根据现实发展稍加调整，幅度不会太大。但美国不以此作为调控市场的手段和方式，对于房地产行业一般是发挥其最大的自由度，不会以税收规制。只是为了地方的基金支持，需要带动基础设施的建设，故而将其作为资金链条转接进入公众服务。但却会对于房产的购买数量和持有比率有一定的影响，控制到一个正常的范围内，避免过大的社会财富差距，税率不会超过百分之三，可控性比较游刃有余。数据表示，地广人稀的美国，租房人数比例颇重，租金低廉，使得多数群体选择租房，而非购买属于自己的房产，避免银行贷款的压力，经济危机和次贷风险让收入不甚美好的公民选择不购置房产[1]。恶性通胀或紧缩的财政，也会自始相伴各行业，引起巨大的震荡，灵活变化的房产税，使得大众忧患加大，不再是房产愈多，发展的越好，还要考虑到现实的经济发展前景。
英国土地制度属于名义上归国王所有，是土地公有制，房产税由地方政府征收，上交于中央政府，多可达财政收入的一半左右。再由中央政府依据各个地方的发展需求，拨款至各地建设公共设施。一般英国将住房税和营业房税区分征收，比例具有一定的差异。住宅房产税一般是地方税，可由地方议会管辖，根据房屋在不同时期的价值评估而征收房产税，故而波动比较具有周期性，可以预期。英国的房产税对象不仅是住宅所有人，还包括使用者，简单来说，就是租房的人也需要定额支付房产税。当然，一些弱势群体不需要支付，比如学生和未成年人。若是房屋实际人数不足，也有一定的税额调整，划分不同等级的纳税人，以示公正。经营性质的房产税，一般由中央政府管理，规定统一的税率，会依据价值的大小规制税率比重。每过几年会重新评估房屋价值，再次制定新的税收额度。
1.2日俄国家房产税
日本并没有专门地设置房产税，而是把房产列入固定资产中，以固定资产税加以征收，后来又划分出了营业场所税和都市场所税，营业场所属于都道府税，其余两类是市町税，二者皆是地方征收、地方管理，而中央负责分配，不直接参与税收的征收。固定资产税占据地方财政收入比例的绝大部分，依据不同价值评估或者房屋用途，有不同的制定标准，一部分房屋可以减免税收，类似公益性质的建筑房屋、学校建筑、宗教等等。都市规划税为后期城市规划定下基础，避免许多问题的产生，有最高税率的限制。营业场所税是为了平衡几种税制之间不会出现过大的差异，一般针对的是大城市，人口分布密集的区域，也是对营业房屋使用人的限制，保障房屋的环境，改善污染。日本房产税也是用于政府财政收入，而非调控手段，较为重视的是各地的发展和规划，而非市场规制。
俄罗斯实行差别税率用以征收房产税，是在全国范围内针对自然人实行的税率制度，但评估房价水准不够，使得实际缴额低于应得额度，容易造成政府财政亏空，在这一差别税率的体制下，房屋评估价格越高昂，房产税就越高。那么，对于拥有多套房产的公民来说，可能会付出更多的税收费用，反之，拥有越少，则缴纳的税率越少[2]。俄罗斯的税率由中央统一制定一个区间范围，然后由地方自行决定具体税额。根据清查价格的大小，税率区间值也有不同的大小额。对于特殊群体也是会照顾的，比如老战士、伤残老兵、退役军人、现役军人、烈士家属、退休人士等等，这类人群享受房屋税减免政策，国家和政府自行调控房屋税。俄罗斯的房产税制还在发展阶段，许多的问题逐渐显露出来，急需改革税制。
不难发现，外国的房产税不会遭受到强烈的抵制和反抗，是因为这些税收适用于公共设施建设或是社会福利工程，最终还是惠及于公民自身，甚至部分国家的公共职业岗位的设置开支也是由房产税收提供的。
2 国外房产税模式
2.1房产税征收模式
一般情况下是由地方管理征收税收，有专门的评估小组向地方政府或者议会提供缴纳人的名单，分别列出缴纳税额，再由政府部门派出官员实时征收费用。对于至关重要的评估部门的成立，国外基本分为四大类别，第一种由完全第三方评估，独立于任何体制体系的圈外人员；第二种就是国家税务机关内部人员的评估，是政府内部的职员；第三种是除去税务部门所有人员之外的其他政府部门人员；第四种是议会选举产生评估代表，亦或者是由公民投票公决出评估人[3]。上述四类评估小组的产生基本符合当地或各个国家的政治制度，相当契合。第一类第三方机构评估，基本是完全独立于政府部门的，不会受到干预和限制，相对来说评估会比较公正客观，但缺乏有效的宏观指导，工作任务量会极其艰巨。当然，并不会完全脱离政府的管辖，会受到监督管理小组的监察和询问。并且评估机构的收入来源也是依靠政府最终所得的房产税，故而评估机构也无法完全屏蔽政府，脱离管制。第二类征收税额的政府税务机关，一般是进行评估预价，分区域评估房产税额，维护房产税征收主体的数据，做出报告，并向政府有关部门汇报，提出建议。最终决定权还是掌握在政府手中，税务部门只需严谨公正地计算税额即可。第三类政府其他部门的评估，一般会分级工作，上下级之间形成流水作业，加快效率，提高精准度，政府会制定标准，并指派人员监控，对于评估人员也会进行阶段性培训，保证工作能力的不断进化，从而提升效率和水准。第四类选举产生的评估师，可能来自各地各州各国家，信息共享非常迅速，且自身知识体系必定达到一定水平，才会被全民公投出来，同时因为是社会大众选举推出的人选，那么监督体系就会扩展到各个阶层，全方位地关注着评估师的动向。房产评估是征收房产税的重要中心环节，房产设置需要评估价值的标准，才能获取可行性。先评估，再征收，按照标准依程序执行即可。
2.2房产税发展趋势
现代社会，房产税的开发已然被提上了日程，逐渐步入大众视野，利用房产税开展多重事业势在必行。发达国家已开始制定适用于不同收入阶层的房产税收制度，一系列优惠政策陆续出台，纳税人的情况不同，自然要考虑税收执行的可能程度，再稍稍调节[4]。其次在评估房屋价值时，逐渐考虑到房屋建造的质量，房屋地段的繁华程度，周围环境对于房屋能否起到增值的作用，亦或者是拆迁该建筑所要耗损的价格，评估内容逐渐变得深层次，不会单纯考虑房屋本身的价值，越来越倾向于房屋的附加价值。再则，征税的税基需要横向纵向考察，市场价值或者租金价值均可运用到计算比例当中。至于税率，应融合差额税率、累进税率、定额税率于制度中，不同的情况采用不同的方式，不同房产类型可以制定不同的税率。政府有关民生部门建立起完整的公民财产登记制度，划分不同阶层，录入系统资料库，并实时更新数据最新信息。最后，统一全国税制，制定范围比例，再由地方政府根据实际情况具体分配，扩大或缩小征收范围和征税额度。加强地方政府职能，了解民生民意。
3 结束语
国外房产税的发展经历几个世纪的更替，已经逐渐趋于成熟，对各类问题的产生也能够妥善解决。各国房产税的制度各有不同，内容和模式皆是独具特色，未来发展趋势也是十分明朗，但也离不开改革，更新陈旧的体制和规则，适应时代的变化和发展，建设更美好的国家。中国社会的房产税试点，可以适当借鉴吸收外国优秀的征收模式和征税理念。
参考文献：
[1] 程文华.国外房产税管窥[J].资源导刊，2015（2）：54- 55.
[2] 黄赛萍.国外房产税制度借鉴和启示[J].中国房地产金融，2013（5）：46- 48.
[3] 黄震锴.国外房产税实践对我国的启示[J].湖南税务高等专科学校学报，2014， 27（5）：11- 13.
[4] 张源.房产税征收模式探讨[J].合作经济与科技，2015（18）：185-186.
摘要：随着经济社会的稳步发展，人民大众的消费水平日渐上升，购置房产成为首要大事，住房需求比逐年增加，致使房产市场过于饱和，购房風潮却不曾减缓，政府自提出房产税制改革，我国社会大众反响剧烈，成为各界热议话题，处于起步阶段的房产税制，急需学习国际上已趋于成熟的房产税管理征收模式，引进借鉴其精髓，结合自身特色进行整改。因此，本文以分析国际上较为发达的房产税收模式为起点，探讨各国房产税的特点，总结其模式，研究其效果，为我国各区试点提供经验和方式，更好地认知房产税，并完善房产税制，使其融入中国社会。
关键词：房产税 税收模式 英美 国外特点
中图分类号：F812.42 文献标识码：A
房产税，顾名思义，就是以房产为课税对象，向房产所有者或者房产经营者征收，在外国是属于永久产权的，一般是以土地私有为前提保障。征收房产税也成为部分发达国家主要的财政来源。房产税，在国外是有多种称谓的，比如财产税，或是不动产税，也有称之为家庭税和房屋税的，但本质都是一样的。通过数据统计，世界上征收房产税的国家不在少数，各国在征收模式、征收方式、税收制度上都不尽相同，各有千秋，暗含国家元素和风格。由于房产税不同于其他税种，所以外国一般会在征税模式上保障做到公开透明，使公民信服和安心。在税收制度上成立一套完整的体系，精密细致，避免出现房地产市场泡沫情形，规避许多违法现象。助于政府和公民双方的税收制度，各自得益，同时针对出现的实际问题，也有待解决，分析原因，制定方案，引起重视。对我国的房产税起到启示作用，以期深入推进。
1 国外房产税现状
房产税的归属一般流入地方财政，是各个地方政府的稳定收入来源，用以维护城市建设。一般会划分成两种类型的房产税收类型，一种是公民群体的住宅税，另一种是经营性质的房产税，二者的性质决定了税收体制的不同。
1.1欧美国家房产税
美国是土地私有制国家，土地和房产是一体的，均以不动产计算。美国作为联邦制国家，各个地方州政府各自制定不同的法律和制度，作为新中国成立以来就一直存在的房产税税种，它依据各地的实际情况规定税收比率，由地方政府和议会决定，因而各州各区房产税不一致，高低不等，也会根据现实发展稍加调整，幅度不会太大。但美国不以此作为调控市场的手段和方式，对于房地产行业一般是发挥其最大的自由度，不会以税收规制。只是为了地方的基金支持，需要带动基础设施的建设，故而将其作为资金链条转接进入公众服务。但却会对于房产的购买数量和持有比率有一定的影响，控制到一个正常的范围内，避免过大的社会财富差距，税率不会超过百分之三，可控性比较游刃有余。数据表示，地广人稀的美国，租房人数比例颇重，租金低廉，使得多数群体选择租房，而非购买属于自己的房产，避免银行贷款的压力，经济危机和次贷风险让收入不甚美好的公民选择不购置房产[1]。恶性通胀或紧缩的财政，也会自始相伴各行业，引起巨大的震荡，灵活变化的房产税，使得大众忧患加大，不再是房产愈多，发展的越好，还要考虑到现实的经济发展前景。
英国土地制度属于名义上归国王所有，是土地公有制，房产税由地方政府征收，上交于中央政府，多可达财政收入的一半左右。再由中央政府依据各个地方的发展需求，拨款至各地建设公共设施。一般英国将住房税和营业房税区分征收，比例具有一定的差异。住宅房产税一般是地方税，可由地方议会管辖，根据房屋在不同时期的价值评估而征收房产税，故而波动比较具有周期性，可以预期。英国的房产税对象不仅是住宅所有人，还包括使用者，简单来说，就是租房的人也需要定额支付房产税。当然，一些弱势群体不需要支付，比如学生和未成年人。若是房屋实际人数不足，也有一定的税额调整，划分不同等级的纳税人，以示公正。经营性质的房产税，一般由中央政府管理，规定统一的税率，会依据价值的大小规制税率比重。每过几年会重新评估房屋价值，再次制定新的税收额度。
1.2日俄国家房产税
日本并没有专门地设置房产税，而是把房产列入固定资产中，以固定资产税加以征收，后来又划分出了营业场所税和都市场所税，营业场所属于都道府税，其余两类是市町税，二者皆是地方征收、地方管理，而中央负责分配，不直接参与税收的征收。固定资产税占据地方财政收入比例的绝大部分，依据不同价值评估或者房屋用途，有不同的制定标准，一部分房屋可以减免税收，类似公益性质的建筑房屋、学校建筑、宗教等等。都市规划税为后期城市规划定下基础，避免许多问题的产生，有最高税率的限制。营业场所税是为了平衡几种税制之间不会出现过大的差异，一般针对的是大城市，人口分布密集的区域，也是对营业房屋使用人的限制，保障房屋的环境，改善污染。日本房产税也是用于政府财政收入，而非调控手段，较为重视的是各地的发展和规划，而非市场规制。
俄罗斯实行差别税率用以征收房产税，是在全国范围内针对自然人实行的税率制度，但评估房价水准不够，使得实际缴额低于应得额度，容易造成政府财政亏空，在这一差别税率的体制下，房屋评估价格越高昂，房产税就越高。那么，对于拥有多套房产的公民来说，可能会付出更多的税收费用，反之，拥有越少，则缴纳的税率越少[2]。俄罗斯的税率由中央统一制定一个区间范围，然后由地方自行决定具体税额。根据清查价格的大小，税率区间值也有不同的大小额。对于特殊群体也是会照顾的，比如老战士、伤残老兵、退役军人、现役军人、烈士家属、退休人士等等，这类人群享受房屋税减免政策，国家和政府自行调控房屋税。俄罗斯的房产税制还在发展阶段，许多的问题逐渐显露出来，急需改革税制。
不难发现，外国的房产税不会遭受到强烈的抵制和反抗，是因为这些税收适用于公共设施建设或是社会福利工程，最终还是惠及于公民自身，甚至部分国家的公共职业岗位的设置开支也是由房产税收提供的。
2 国外房产税模式
2.1房产税征收模式
一般情况下是由地方管理征收税收，有专门的评估小组向地方政府或者议会提供缴纳人的名单，分别列出缴纳税额，再由政府部门派出官员实时征收费用。对于至关重要的评估部门的成立，国外基本分为四大类别，第一种由完全第三方评估，独立于任何体制体系的圈外人员；第二种就是国家税务机关内部人员的评估，是政府内部的职员；第三种是除去税务部门所有人员之外的其他政府部门人员；第四种是议会选举产生评估代表，亦或者是由公民投票公决出评估人[3]。上述四类评估小组的产生基本符合当地或各个国家的政治制度，相当契合。第一类第三方机构评估，基本是完全独立于政府部门的，不会受到干预和限制，相对来说评估会比较公正客观，但缺乏有效的宏观指导，工作任务量会极其艰巨。当然，并不会完全脱离政府的管辖，会受到监督管理小组的监察和询问。并且评估机构的收入来源也是依靠政府最终所得的房产税，故而评估机构也无法完全屏蔽政府，脱离管制。第二类征收税额的政府税务机关，一般是进行评估预价，分区域评估房产税额，维护房产税征收主体的数据，做出报告，并向政府有关部门汇报，提出建议。最终决定权还是掌握在政府手中，税务部门只需严谨公正地计算税额即可。第三类政府其他部门的评估，一般会分级工作，上下级之间形成流水作业，加快效率，提高精准度，政府会制定标准，并指派人员监控，对于评估人员也会进行阶段性培训，保证工作能力的不断进化，从而提升效率和水准。第四类选举产生的评估师，可能来自各地各州各国家，信息共享非常迅速，且自身知识体系必定达到一定水平，才会被全民公投出来，同时因为是社会大众选举推出的人选，那么监督体系就会扩展到各个阶层，全方位地关注着评估师的动向。房产评估是征收房产税的重要中心环节，房产设置需要评估价值的标准，才能获取可行性。先评估，再征收，按照标准依程序执行即可。
2.2房产税发展趋势
现代社会，房产税的开发已然被提上了日程，逐渐步入大众视野，利用房产税开展多重事业势在必行。发达国家已开始制定适用于不同收入阶层的房产税收制度，一系列优惠政策陆续出台，纳税人的情况不同，自然要考虑税收执行的可能程度，再稍稍调节[4]。其次在评估房屋价值时，逐渐考虑到房屋建造的质量，房屋地段的繁华程度，周围环境对于房屋能否起到增值的作用，亦或者是拆迁该建筑所要耗损的价格，评估内容逐渐变得深层次，不会单纯考虑房屋本身的价值，越来越倾向于房屋的附加价值。再则，征税的税基需要横向纵向考察，市场价值或者租金价值均可运用到计算比例当中。至于税率，应融合差额税率、累进税率、定额税率于制度中，不同的情况采用不同的方式，不同房产类型可以制定不同的税率。政府有关民生部门建立起完整的公民财产登记制度，划分不同阶层，录入系统资料库，并实时更新数据最新信息。最后，统一全国税制，制定范围比例，再由地方政府根据实际情况具体分配，扩大或缩小征收范围和征税额度。加强地方政府职能，了解民生民意。
3 结束语
国外房产税的发展经历几个世纪的更替，已经逐渐趋于成熟，对各类问题的产生也能够妥善解决。各国房产税的制度各有不同，内容和模式皆是独具特色，未来发展趋势也是十分明朗，但也离不开改革，更新陈旧的体制和规则，适应时代的变化和发展，建设更美好的国家。中国社会的房产税试点，可以适当借鉴吸收外国优秀的征收模式和征税理念。
参考文献：
[1] 程文华.国外房产税管窥[J].资源导刊，2015（2）：54- 55.
[2] 黄赛萍.国外房产税制度借鉴和启示[J].中国房地产金融，2013（5）：46- 48.
[3] 黄震锴.国外房产税实践对我国的启示[J].湖南税务高等专科学校学报，2014， 27（5）：11- 13.
[4] 张源.房产税征收模式探讨[J].合作经济与科技，2015（18）：185-186.
