房地产企业资金管理现状及对策

    王洪生

    摘要：资金是房地产企业除土地之外最重要的资源，在国家宏观调控和金融信贷政策趋紧的背景下，房地产企业应运用先进的管理方法克服资金不足带来的劣势，通过强化资金的一系列管理措施，确保企业持续健康发展。文章阐述了房地产企业资金管理特点与重要性，分析了房地产企业资金管理的现实状况，并针对现实中存在的问题，提出相关对策建议。

    关键词：房地产企业；资金管理；风险管理

    房地产作为国民经济支柱产业，由于行业关联度高，经济带动性强，对国民经济发展具有重要的影响。房地产业经历了十多年突飞猛进的发展，作为本轮供给侧结构性改革而成为宏观调控的重点行业之一。特别是在楼市新政迭出的宏观调控影响下，在货币供应量趋紧、房产销售持续下滑的背景下，房地产企业普遍面临资金压力正在逐步增大。如何加强资金的管理，提高资金管理营运效率，防范资金风险，是房地产企业管理者需要正视的重要课题。

    一、房地产企业资金管理概述

    （一）房地产企业资金管理的特点

    房地产企业是典型的资金使用密集型企业，具有投资资金占用多、投资占用时间长和投资风险大等特点。在不同的开发阶段，房地产企业的资金管理呈现出不同的需求。首先，在前期开发阶段，如土地使用权的获取、土地征用及拆迁安置补偿、可行性研究、前期报批立项以及规划设计等，由于受金融信贷政策的限制，该阶段投资资金基本上靠企业自筹，属于资金的“净投入”阶段。其次，项目进入了实质性的开发阶段，项目的“四证”办齐，前期自有资金投入也达到了一定的比例，资金来源开始涉及银行贷款等外来资金的介入，对外来资金的管理又赋予了资金管理新的要求；最后，随着预售证的取得，公司销售房款的逐步回流，资金管理特点逐步由资金投入转化为资金回收阶段。因此，每个阶段资金管理由于管理内容上的差别会呈现出各自的特征。

    （二）房地产企业资金管理的重要性

    由于房地产行业自身的特点，资金管理涉及到房地产的各個方面，渗透到开发、分配、交易的各个环节，合理的资金管理能够维护企业经济活动的正常运行。其重要性主要体现在：

    1. 加强资金管理能有效地提高企业管理水平

    资金管理是企业财务管理的一个重要组成部分，也是企业各项管理中最重要的管理活动。房地产企业从获取土地资源到整个项目开发，再到项目的销售，自始至终离不开资金的参入，也离不开对资金的管理活动。资金管理与企业管理在目标上的一致性，表明二者相互支持、相互促进、共同发展。

    2. 加强资金管理能有效地防范企业资金风险

    发生资金风险一般是由于债务到期无法偿还或由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此，强化项目开发中的资金管理，结合企业的实际情况编制好项目运营中的资金收支计划，对于提前发现和及时应对资金的支付危机，防范企业资金风险都有极其重要作用。

    3. 加强资金管理能确保企业持续健康发展

    房地产企业的持续发展离不开资金的支持，资金的良性运行也会促进房地产企业的持续发展。因此，规范企业资金管理，提高资金的运用效率，是提高企业的经济效益、实现公司的发展战略、确保企业持续健康发展的基本前提条件。

    二、房地产企业资金管理的现状

    目前，在房地产业普遍受资金困扰的情况下，企业间的资金管理水平参差不齐，多数房地产企业在资金管理方面还存在一些缺陷，在风险管理、制度依托、运行机制等方面还存在着许多亟待解决的问题。

    （一）资金的风险管控体系不健全

    现阶段中小型房地产企业由于自身实力弱，银行借贷资金比重大，普遍存在资本金偏少和负债率高的风险。形成这种状况的原因一方面是风险管理意识不强。在房地产高风险、高回报的刺激下，投资者非理性的投资，极易形成市场冲动，一旦资金积压过多，销售不畅，容易造成资金链断裂。另一方面是风险管理机制的缺失。很多房地产企业并没有成立专门风险管理部门，风险管理责任不明确，难以采取有效措施防范和化解资金风险。

    （二）资金的制度建设有待完善

    前些年开发商忙于业务扩张，往往忽视了资金管理的制度建设。资金预算管理制度不健全，资金的计划管理操作不规范，责任也不够明确，对资金使用监督控制不到位，容易导致资金运转出现问题，使企业陷入财务危机。

    （三）资金的融资渠道过于单一

    由于我国资本市场还不够完善，加上监管部门对房地产企业融资限制条件高，通过发行股票、债券筹集资金对于大多数房地产企业来说都是可望而不可及的。为了满足资金需求，银行贷款就成了房地产企业的主要融资渠道，但是在央行银根紧缩的政策下，这条融资渠道对于中小型房地产企业来说也变得十分艰难。

    （四）资金的管理模式有待改进

    现阶段房地产企业普遍拥有多个项目的开发，每个项目都设有一个公司，甚至还下设多个项目部或分公司、子公司。每个公司都开立了一个或多个银行结算账户，这样就形成公司庞大而又复杂的银行账户体系。一方面导致资金存量和流量信息难以及时、准确收集和撑控，无法对资金进行动态管理；另一方面造成资金过于分散，资金的使用效率不高。

    （五）资金的计划管理难以合理执行

    随着房地产行业的逐步规范发展，越来越多资金管理者意识到资金计划管理的重要性，通过资金有计划的合理安排，可以提高资金的使用效率。但在实际工作过程中，资金计划从上报到审批都存在一定的问题。其主要原因：一方面上报的资金计划的部分内容缺乏合理性和必要性，含有一定“水分”。下属单位或部门为了争夺有限资金资源，考虑到审批部门总是要“砍掉”一定比例的付款需求，把暂时不付、可以推迟支付的和急需支付的款项混淆后一并上报；另一方面主管资金的审批部门由于资金来源有限，没有经过深入的调查研究，主观性地削减下属单位或各部门报来资金计划的合理需求，造成资金计划安排的不合理。

    三、房地产企业资金管理的对策建议

    （一）加强投资项目可行性研究

    房地产项目投资决策失误会给企业造成严重的经济损失，因此必须加强对投资项目的可行性调查论证，关注行业的发展周期，项目的评审要做到科学化、专业化，重点对项目的投资目标、规模、方式、资金来源、风险和收益等进行客观的评价。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目的开发规模和技术经济指标分析，客观地确定投资成本和资金的使用量。然后依据项目开发每个阶段资金需求量进行资金筹划，提前做好资金的安排，以最合理的资金成本确保项目开发的顺利进行。

    （二）合理安排资金使用计划

    首先，切实摸清资金需求。资金审批部门要结合企业全面预算，要求资金的使用单位或部门在报下月资金需求时，同时上报后二个月的付款预测。据此摸清资金的实际需求，有计划的统筹所需资金；其次，构建多层次的资金管理体系。应在下级公司和集团的成本部设立资金计划专员，可以由合同管理员来兼任，合同管理员对合同的执行情况很了解，有利于审核资金计划的合理性。最后，彻底查清资金使用单位或部门的对外往来情况。对于应收的往来该收的要督促收款，增加公司的货币供应量。对于超期未付的往来，要组织资金予以支付，避免产生负面影响和信用危机。

    （三）建立风险管控体系

    首先，强化资金管理的风险意识。强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向与控制进行跟踪管理，合理规避运营中的资金风险；其次，健全房地产企业的风险管理机构。通过明确管理责任，收集来自各方面的风险信息数据，对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行识别和控制；然后，建立风险管理的指标体系。利用公司内部财务报表的数据信息、行业和政府有关部门公布的信息资料，再加上企业自身进行的市场调查，逐步构建企业资金风险管控的指标体系；最后，加強内部监督检查，采取日常监督检查和专项监督检查相结合方式，定期、不定期对资金的筹集、使用和回收情况进行检查。

    （四）规范资金管理制度建设

    房地产企业要从实际工作流程出发，制定切实可行的资金管理制度，规范企业内部人员的行为，保障资金良性运转。要建立和完善资金的预算管理制度，资金实行预算管理，按资金计划使用资金，按照规定的权限和制度办理资金业务。为提高制度的执行力，还需要将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使资金管理的制度日趋完善。

    （五）拓宽融资渠道

    随着我国市场经济的不断完善，房地产企业的融资渠道也逐步由间接融资向直接融资转变。目前房地产资金主要依靠银行借贷的情况将有所改变，逐步走向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式。另外，对于中小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成，通过融资手段的综合利用提高企业融资能力。

    （六）改进资金管理模式

    加快资金的周转是资金运用的一个重要任务，以有限的资金流量推动较大项目运转，使资金产生较高的效益。对于多项目开发的房地产企业来说，建立资金的集中管理模式是一种有效选择，公司的资金实行统一调度和统筹安排使用，不受账户余额限制，以减少资金的闲置。并且能够随时撑控资金信息，提高资金的周转速度。

    参考文献：

    [1]温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产和财务，2016（07）.

    [2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）.

    [3]陆勇.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财务与管理，2015（11）.

    （作者单位：海南新佳旅业开发有限公司）