基于房地产市场供求视角下促进房地产经济发展
林永学
摘要：随着我国社会的快速发展，我国房地产行业得到了快速发展，但是其本身依然存在着诸多问题，必须要从房地产市场供求视角下不断的完善和创新措施，才能够促进我国房地产经济的可持续性发展，从本质上来促进我国社会以及经济的发展，文章简单阐述了宏观调控对房地产企业发展重要意义，并且分析了我国房地产经济发展的现状以及完善的措施。
关键词：房地产；供求视角；促进措施
随着我国房地产行业的快速发展，为了能够避免房地产泡沫现象的出现，我国政府颁布了诸多宏观调控措施，比如控制土地供应以及限制银行资金投入等诸多措施，但是，由于我国传统宏观调控理念比较滞后，所获得的效果并不是十分理想的。
一、国家采取宏观调控政策干预房地产企业发展的必然性
（一）楼市价格日趋上升
当今时代，我国楼市价格不断提高，与群众的收入比例十分不协调，从而会出现诸多社会问题，进一步增加了贫富差距。这些现象与我国政府所倡导的和谐社会相违背，为了能够提高社会安定团结，提高人们的购买能力，必须要不断调控楼价。目前我国楼市价格远远超出了市场发展规律和供求关系。政府必须规范行业发展，保障市场的净化程度，从而才可以促进企业的发展，稳定税收来源。但是其调整本身属于长期的规范，并不是短期完成的，企业必须要不断的稳固自身，才能够抓住机遇得到进一步的发展，从而保障企业能够掌握更大的空间。
（二）中央与地方政府的博弈
地方政府往往为了税收以及土地经营款等收入问题鼓励房地产行业的发展，提倡提高房价，从而才能够促使地方政府在整个国民经济中占据较大的比例，进一步促进城市的发展，进而才能够愈加凸显政绩，与我国中央政府提倡的和谐社会违背，所以，不能让其随意发展，必须要进行宏观调控。
二、我国房地产经济发展的现状
（一）房地产市场结构的不合理
影响房地产行业可持续性发展的因素有很多，其中房地产市场结构不合理对其的影响最为直观。结合相关调研表明，在住房供应的市场结构中，国家可以对房源进行控制的数量应该占总房源的30%才是比较合理的结构。但是，根据我国的实际情况，我国房地产市场中别墅以及商品房的数量占有非常大的比例，由于我国政府能够调控的经济房和限价的商品房的数量与总房源相比是十分少的，这样的现状就使得我国房地产市场的失衡。本质上的原因还是由于房地产的开发商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的价格的升高会一定程度上影响地方财政的税收，进一步促进我国地方经济的快速发展，从而使得地方政府对于房地产的开发方面非常重视。
（二）商品房价格的不断上涨
商品房价格的不断上涨使得我国房地产价格出现了一系列问题，人们购房压力剧增，而商品房价格不断上涨本质原因是房地产开发的成本的增加和商品房销售行为的不规范，从而使得我国的房地产行业的可持续性发展受到了一定的影响。
（三）房地产市场秩序的混乱
现阶段，由于我国房地产市场的准入规则不完善，所以外资企业想要进入中国的房地产市场是非常容易的，这样会对我国的回避政策的执行力度造成直接的影响，从而造成我国房地产市场的秩序混乱，房地产的投机者通过借助期房的方式能夠获得最大化的经济效益。我国很多的房地产的开发商都会在现房的销售过程中实施优惠等措施，这样的做法会给人们带来不良心理暗示，消费者的合法知情权并没有得到保障。
三、完善房地产市场的供给体系
（一）加强有效供给
结合我国实际的房地产供求关系，导致我国商品房空置率比较高，必须要提供有效的供给数量，才能够真正的减少无效供给。在供给总量来讲，其主要包括两个方面，即适销对路的有效供给以及滞存积压的无效供给。为了保障我国房地产经济的均衡，关键问题就是减少无效供给，提高有效供给，为了能够有效的实现有效供给，必须要进一步完善我国房地产产业结构的调整，进一步建设完善的房地产市场体系，保障价格信号能够准确的发挥作用。另外，还必须要加大经济适用房以及廉租房的供求，为我国中低收入人员的住房提供保障，从而才有利于我国房地产市场的可持续性发展。
（二）调整供给缺口
在市场经济中，房地产市场与其他商品市场以及资金市场有着十分紧密的联系，市场供求关系的变化会直接影响到另外一个市场供求关系的变化，所以，房地产供给缺口的缓和以及消除不仅需要依靠房地产市场的单独调控。虽然我国房地产供给缺口体现出房地产商品市场供不应求，在进行宏观调控的时候是必要的，但是，如果其他市场不变，那么房地产市场变化也不能从根本上消除房地产供不应求的现象。所以，房地产市场上，必须要通过科学、合理的宏观调控才能够真正的解决房地产商品供给的短缺。其主要调控措施可以从以下几个方面加以体现。其一，数量调整措施，从增加供给角度来讲，必须要积极的调整土地出让的规模，调整房屋出售的规模，进而才能够不断的促进房地产商品的建设。从抑制需求来讲，必须要不断的扩大出让使用土地的面积，进而才能够真正的增加可供出售的房屋数量，从根本上减少短缺房地产商品市场所面临的巨大压力。其二，从价格调整来讲，必须要不断的调高房地产价格，进而才能够促进短缺房地产商品的生产，应该适当的增加房地产租金，来提高供给。从抑制需求的角度出发，调高房地产价格，以达到减轻短缺房地产商品市场所面临的压力；抑制需求的角度出发，调高房地产的租金，以达到减少社会对房地产需求的目的。
（三）完善房地产市场的需求体系
1. 对于把房地产看作是投资或者投资对象的做法进行制止。加入房地产不是投机的载体而是一种纯粹的商品，就不会出现房地产的价格持续飞涨的情况，健康的房地产行业的价格只会随着人口或者人们收入的上升而呈现适当的合理的上涨，我国已经步入老龄化的状态，如果出现人口的零增长，人们的生活水平以及人口的结构都趋于稳定，现阶段所现有的房源已经足以能够满足人们的需要，每一年新增加的住房流量仅仅就是抵补存量的毁损和折旧，这样的状态才是一个国家中房地产市场的成熟体现，也是房地产行业健康发展的主要形式。
2. 禁止消费层面的投机行为。为了能够控制房价，保障其能够理性的发展，各地政府应该对购房者设置一定的限制条件，对于游资来讲，政府必须将其引导正确的发展方向，能够真正的创造财富的投资活动中。必须要严格的按照相关规定和标准控制经济适用房和廉租房的获取条件，避免高收入人员霸占有限的社会资源。必须要及时地封堵境外投机资金，收缩我国对房地产行业的银行信贷，大量可以利用的投机资金是促进房地产价格上涨，形成泡沫的催化剂。必须要控制已有的泡沫现象，并且及时封堵境内外投机资金的涌入，为了能够真正的解决泡沫问题，必须要及时分流已经进入的资金，对人民币升值的预期是境外投机资金持续涌入的源动力，也是导致我国房地产价格快速上涨的主要因素之一。其能够直接影响房地产市场的需求，从而推动房价的持续上升。外资行为直接影响到我国诸多买家对未来房地产行业的预期，在现行汇率政策不能随意改变的情况下，往往只能通过经济手段和行政手段对其进行阻止。
3. 采取适度的调控措施，避免预期突然转变。泡沫房地产的引发、投机行为的产生与人们的预期有着直接的联系，一旦人们预期房价将会上涨，就会刺激人们当前的需求，从客观上提高房价，进而逐渐的形成恶性循环，导致原本有序的市场逐渐的混乱。如果有权威政府部门结合人口以及收入等诸多因素制定科学、合理的房地产长期发展规划，并且定期的对其进行修改和公布，严格的执行，才能够避免人们预期出现较大的变化，最终能够避免投机行为的出现。
（四）房地产经济发展应贴近市场、符合需求
房地产项目在进行开发的时候，必须要找准项目投资的切入点，做好项目的各项工作，比如前期策劃以及市场营销等，并且结合市场的实际情况，走差异化发展道路，保障项目求精不求大，充分的体现出自身的特色，树立自身的品牌，保障房地产经济发展能够符合市场发展的需求。必须要重视市场调研工作，利用项目可行性报告，科学、合理地评价各个地块的情况和资金储备。必须要科学、合理的规划房地产经济发展的趋势，才能够保障产品能够适度的领先。最后，必须要对房地产进行准确的定位，避免出现投机行为，制定科学、合理的价格。
房地产经济作为我国社会经济的重要组成部分，其本身属于周期性行业，为了能够促进房地产行业的可持续性发展，逐渐入获得市场份额的优势，必须要保障房地产产品的优质，符合市场供求关系，才能够真正的实现房地产经济的可持续性发展。
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（作者单位：天津华北地质勘查局）
