二线热点城市实施房产调控新政的思考
徐乐濛
摘要：2016年以来，以南京、合肥、厦门苏州 “四小龙”为首的二线城市房地产市场火爆。为遏制过热的房地产市场，南京、苏州等城市相继升级房产调控政策。文章以南京为例，通過调查研究的方式，了解居民对此次南京房产调控新政的看法，并尝试提出对南京及其他二线城市房产市场的一些思考。
关键词：房产新政；房价；调控
2016年楼市上演“变奏曲”，全国房地产市场呈现冷热不均的景象，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市平淡。由于一线城市严格的限购和社保要求迫使投资资金涌入一些二线城市，导致这些城市的房价涨幅超越一线城市，其中合肥、苏州、厦门和南京4 个城市近一年来房价涨幅惊人，被称为房价上涨“四小龙”。为给楼市降温、遏制投机性的购房行为，4城相继出台房产调控新政。
一、南京房产调控新政出台背景
（一）二线“三小龙”相继出台升级版房产调控新政，南京压力巨大
2016年7月厦门接连出台两条楼市新政，分别是15日正式执行的住房信贷政策，和21日商办去库存新政。9月5日起厦门市执行住房限购政策。
合肥于8月9日出台史上最严限贷政策，明确贷款新细则。10月2日发布限购新政。
苏州8月11日发布新政，通过对土地供应、购房信贷、公积金贷款等方面采取系统性稳控措施，抑制房价过快上涨。10月5日苏州出台最严限购令。
同为房价涨幅前列的南京受到苏州等三个城市调控升级的巨大压力，出台新的调控政策迫在眉睫。
（二）南京房产市场持续火爆，急需降温
1. 南京房价连续17个月上涨
南京的房价在过去的二十年创造了只涨不跌的不败神话。地方政府虽然在不同时期出台过各种调控政策，但都遏制不住房价的上涨。2015年1月到6月， 南京房价保持了17个月连续上涨，环比涨幅居全国前列。特别2016年以来，全国各地的资金源源不断地涌入南京，导致南京房价不断创造历史新高。几乎所有的大牌开发商齐聚南京的土拍现场， 一年中共产生30个地王，地王频出不断刷新人们对于房价的预期，抢房大战轮番上演，楼盘频频日光。
2. 土拍熔断震惊全国
为抑制房价的过快上涨，6月南京市从控制地价入手，发布“土地出让超过最高限价将停止出让”的土拍“熔断”政策，期望开发商能够理性拿地，降低土地拍卖的溢价率。在土地限价新政落地后的第二场土地拍卖中，经过众多开发商2个半小时的“拉锯”后，设置最高限价的8幅住宅地块仅1幅顺利出让。土地流拍，开发商拿不到地，新房供应量得不到补充，南京楼市的火爆愈演愈烈。
3. 房产市场怪象频出
2016上半年南京楼市的关键词是“抢房”“涨价”“日光”。人们很焦虑，因为有钱却买不到房。于是各种奇怪的现象出现：民政局离婚的多了，因为一些人为了应付限贷、限购离婚；热点地区竟然有中介公开在报纸上登广告卖房号；很多区域二手房比新房价格高一大截，因为新房被限价而且买不到；开盘选房现场，全家了出动，有坐轮椅的，拄拐的，还有写作业的……一切就为了买到一套房。至于走后门托关系买房号更是屡见不鲜。
（三）南京的房产市场为什么火爆
宽松的金融政策和货币超发是触发一些重点二线城市房价上涨的诱因。央行不断降息提高了居民的消费能力。2015年330新政和下半年的两次双降，启动了南京房价暴涨模式。货币超发使人们意识到买房才是保住自己财产抵御通胀的最有力途径。
南京作为江苏省省会，对全省的其他地区特别是苏中和苏北地区的人们具有强大的吸引力，这种吸引力还辐射到与江苏毗邻的几个省份，特别是安徽省。南京房价的暴涨吸引这些地区的人卖掉三四五线城市的房产，把资金投到南京。
南京这个城市的房价总体比一线低，产业发展不错，城市有文化底蕴，山水秀丽，比较宜居，科教文卫发达。南京是全国高校最为集中的地区之一，每年高校毕业生人数众多，有相当的数量的毕业生留下安家。
种种原因汇合在一起，南京吸引着全国各地涌来的买房人，于是新房存量告急，人们更加疯狂抢房，到处惊现日光夜光盘，开放商捂盘、突击开盘、中介买卖房号等现象屡见不鲜。
（四） 2016年南京出台的一系列调控楼市政策
2月26日出台意见强调“一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制捂盘惜售行为”；4月25日发布政策，载出10条细则，为房价划定空涨警戒线；5月27日发布新政，土地出让超最高限价的终止出让；7月20日出台控房价的五大举措；8月11日出台调整土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见；9月25日出台了主城区住房限购政策；10月5日出台实施限购措施城市首次购房和首套房贷款比例。
这些政策对楼市产生了一些作用，但是南京房价依然在上涨，楼市降温幅度不大。
二、调查分析
笔者利用暑期社会实践活动进行了一下调查，结合调查结果，对调查数据进行了统计分析，尝试提出对南京房产市场和房产新政的一些反思。调查结果与分析如下：
从图1可以看出将近四分之三的调查对象表示了解新政，这说明南京出台楼市调控新政引起了巨大的反响，市民普遍关注。
通过图2可见，市民普遍认为南京房价比较高。相较于南京市人均收入而言，房价远远超过了人们的承受范围。
图3显示，目前南京投资获利的空间变窄，不少业内人士和市民认为此轮暴涨已接近尾声，投资比较谨慎。
图4显示，近七成的市民预计南京房价仍将继续上涨，由于供给严重不足，开发商因为限价捂盘惜售，很多人有钱买不到房子，这种现象将要推动房价继续飙升。
结合结合本次调研结果以及新政后房地产市场的反应，尝试对房产新政的效果作如下分析和总结：
新政中的土拍和限购政策比较严厉，预计会产生一定的效果，但是新房房荒问题难以解决。未来南京房产市场供应有所增加，房荒问题可能会得到一定程度的缓解，但南京房地产市场的供求矛盾已经根深蒂固。南京新房房荒无法得到根本缓解，这样开发商会更加惜售和捂盘，导致恶性循环。
单纯的行政手段恐怕很难达到调控南京楼市目的，让市场降温的解决方案也不是没有，可以借鉴一线城市的调控政策，用规定社保年限，限购和严格限贷等手段抑制市场上过热的投资需求，扭转人们投机获利的心理预期。
三、对目前南京房地产市场的思考
本次选择南京人最关心的热点问题之一的南京房产新政作为研究对象，浏览了许多的媒体报道，亲自去开盘现场感受南京楼市之热，了解到市民对楼市的关注和新政的态度。
（一）很多人被绑架上了房地产的战车
你一定要在这波大涨时期买房！买房子才能保障自己的财富不被洗劫！于是人人害怕错过这一趟上涨的列车，更害怕自己手中的人民币贬值，因此被迫加入抢房的大军。在公共场所每个人都在讨论房子，自媒体上天天都是买房。开盘时售楼处外可以看见各种外地牌照的私家车，买房现场可以听到各种方言……，在全国汹涌而来的资金围猎下，南京房地产市场沦为资本游戏的战场。连一直观望的刚需也恐慌性入市，要立刻要把手上有限的钱变成房子，此外，房产市场还有人众筹，几个朋友集资炒房，均分收益，快速套现。
如果不买房，南京人是不是生活的更快乐些。南京这个文化底蕴深厚，山水城林美丽，生活节奏不太快的城市应该令人感到幸福。南京人可以把手里的钱，用来享受生活中的美好，比如去旅行、感受诗和远方。很多人因为恐慌买房，全家举债，套上20年30年还贷的沉重枷锁，幸福感大降。
（二）新区规划美好，配套何时成熟
国家发改委发布了长三角城市群规划，南京成为长三角地区唯一的特大城市， 南京江北新区成为国家级新区。南京的城市规划未来可能是世界级的，政府规划了10个以上的新城，这些新城的的规划都很高大上，有优质学区的地方，有地铁站的地方，有综合体的地方，房价都会涨！—只要是有一点点风吹草动的利好消息传出，就成为买房人的动力！
每个买房人都知道买房要跟着规划走，实际上这些新城的配套成熟需要相当长的时间，而这些什么都没有的新区目前新房价格过3万的比比皆是，有的甚至奔4万。有些新区的房子，位置偏远，品质很差，周围没有配套，房价也高达2万以上，买房人还是趋之若鹜，因为房价涨得太高了，好房子又买不到。
可是，人们忽略了，南京的实体经济跟全国的大环境一样低迷，多个新区的服务、科技、教育的配套还是白纸一张，未来规划实现需要大量的资金。城市的发展需要坚实的城市实力去做支撑，如果经济仅仅依赖房地产，南京的房价就是越吹越大的泡沫。
（三）高房价留不住人才
有人说购买南京这座城市的房子，你等于买了这座城市的股票。修的每条地铁，建的每一所学校，你都能享受到这个城市带给你的红利。你买了房子不仅仅是房子，而是买了这个房子周边所有科教文卫的总和。
但冷冰冰的现实却是：南京能够留给刚性需求买房者的空间越来越少了。南京已经经历了连续17个月的连涨，单价在两万元的楼盘已经几乎销声匿迹了。再看看南京主城区的二手房，据16年1-12月的数据来看，已经涨了将近26%，那些新来南京和留在南京年轻人将何去何从？这就意味着，作为工薪阶层，想要凭借基本工资，在南京购置一套属于自己的房子，已几乎不太可能。
南京有40余所高校，常住人口中近10%为普通高校的在校大学生，但去年南京人口净流入只有1.98万人，大量毕业生被南京的高房价吓跑，而出国留学完成学业的海归们，他们读书在国外，没有赶上买房的黄金十年，假如又错过了2016年的上车机会，如果没有父母雄厚的资金赞助，即使有单位或者公司的补贴，依然买不起南京房子，只能在选择其他房价低的城市。高房价将造成人才流失，进而影响南京的创新创业，对于城市的未来发展不利。南京如此，其他二线热点城市又何尝不是。
四、总结
2016年，一年不买房，几年都白忙！这房价爆涨的一年，是楼市疯了，还是我们疯了？二线“四小龙”的房价已处历史高位，都相继升级了楼市调控政策，使得投資客的期望值降低，原来涌入这几个城市的资金开始流向房价较低的其他二线城市，但根据预测2017：一二线城市还将依然温和上涨。笔者今后将继续关注二线城市的房产市场。
（作者单位：中南财经政法大学会计学院）
