房地产项目施工监理质量控制与精细化管理思考
黄治
摘 要：对于房地产项目而言，施工监理是确保项目品质的重要措施，这是因为项目本身具有复杂性，而且存在很多较为隐蔽的质量风险，必须由专门的企业从事监理工作，以专业化的方式监督和管理整个建筑过程，降低质量问题发生的风险。除了一些传统的监理原则和方式之外，为了全面而彻底地开展监理工作，可以引入精细化管理的思维和途径，对于项目施工的设备、材料、技术等进行全方位监理，确保监理工作的效果。
关键词：房地产项目;施工监理;质量控制;精细化管理
中图分类号：F293.3? ? ? ? 文献标志码：A? ? ? 文章编号：1673-291X（2020）03-0188-02
引言
房地产项目具有一定的专业性和复杂性，很多因素都会影响到项目的品质，必须对其实施全面监理，对于各种潜在的质量风险进行控制。尤其是要重视精细化管理的落实，建立明确的管理细则，重视项目中的各项施工数据，并且重视对于材料、技术等因素的管理，通过一系列的精细化管理办法，保障房地产项目的品质和进程。本文简单概述房地产项目的质量特点，重点分析影响质量监理的主要因素，以及如何在项目施工中落实精细化管理。
一、房地产项目的质量特点
总体来说，工程监理是一项综合性很强的工作，尤其是对项目质量的监理，更是需要专业化的监理人员，在漫长的项目周期内，对于项目进行全程全面的监理。而且房地产项目不同于普通建筑，很多質量问题都是隐蔽的，在施工中往往不能及时发现，但是却具有遗患无穷的危害。另外，房地产工程会涉及到很多专业化的技术和知识，监理内容非常广泛，一旦出现监理失误就可能会造成项目的品质问题，必须对此加以重视，选择高水平的监理人才，详细落实监理制度和规范，及时发现项目中的潜在风险和隐蔽问题。这样才可以控制好项目的进度和品质，同时防止危险事故的发生。
二、房地产项目施工监理现状
虽然高品质的监理工作对房地产施工至关重要，但是因为各种原因的存在，降低了监理工作的质量，出现监理不严和不全面的问题，忽视了施工中的一些问题，项目品质无法保障。总体来说，房地产项目监理问题主要表现为以下三点。
1.制度缺失。这是导致各类监理问题的主要原因，由于房地产项目较为复杂，涉及很多维度的监理内容，为了保障监理的有效性和科学性，就需要明确合理的监理制度作为保障，但在实际的情况中，很多项目的监理制度并不完善，这就导致了很多质量和安全方面问题。比如在项目中，虽然设立了监理制度，但是制度之间缺乏协调性，或者是制度的全面性较差，无法切实保障对于项目各个环节和维度的监理。另外，部分监理制度缺乏体系性，虽然规定了大量的监理内容，但是缺乏配套的奖惩措施，而且对于监理岗位的规定不够明确，人员的岗位和职责划分存在问题，导致监理人员在工作上不能相互协调和制约。
2.责任不明。房地产项目具有自身的独特性质，需要专业化的监理人员参与管理，才可以避免一些潜在的风险和威胁。但是在一些项目中，对于监理人员的责任规定不够明确，制约了监理工作的有效开展，限制了监理工作的价值发挥，主要体现在这几个方面：一方面，部分监理企业为了占据更大的市场空间，往往会将内部的监理人员进行分散安排，这就导致分配在各个项目中的监理人员数量不足，甚至在较为小型的房产项目中，只有几个监理人员，无法应付房产项目的实际需求。在这样的模式中，监理人员很难真正承担起项目职责，在项目出现问题时，往往无法及时回应和处理。另外，制度层面的缺失也是造成监理人员责任不明的关键原因，在问题出现后无法尽快处理，正是由于监理单位自身的问题，以及制度方面的不足，才导致监理人员的责任不明。
3.人员专业能力不足。除了上述的两种因素之外，监理人员的能力问题也是制约监理工作的关键原因。总体来说，房地产项目监理的专业性非常高，而且涉及到很多的专业知识和技能，同时需要监理人员具备较高的道德品质和个人素养，然后才能相互协作、积极配合，共同完成项目的监理工作。但在实际的情况中，部分监理人员要么在经验方面较为欠缺，要么在技能方面较为欠缺，而其在工作中过于刻板，不能灵活应用自己的监理能力，一旦出现项目问题，往往不能及时做出有效反应。正是基于这些原因，部分监理无法在项目中充分发挥自身价值，造成了一些本可避免的项目损失。
三、房地产项目质量控制中的精细管理
虽然项目中存在一些不良的监理情况，对于项目的品质有所影响，但是应用精细施工管理的思路和模式，仍旧可以实现管理过程的科学化和高效化。其中最为关键的要点就是进行全面全程的管理，并且将管理精细化，具体到施工中的各项要素，比如对于人员、技术、制度等都要应用精细管理的理念。
1.对于人员的精细管理。就实际情况来说，制约房地产项目监理工作的关键点就是人员问题，也就是监理人员的能力和素质问题。针对此种情况，建议监理单位进行下述调整。一是在人员选择和安排方面要足够重视，避免将一些能力不足或者素质低下的人员引入企业，在安排人员时，需要根据具体的项目内容，对于人员的专业能力和个人素质进行全面考核。二是不同的房产项目对于监理工作的要求不同，而且房产项目的规模和工期也有所不同，监理单位需要根据项目内容有针对性地进行人员培训，帮助监理人员对于要监理的项目形成基本认知，为高效率的监理工作奠定基础。三是建筑项目的类型和规模都在逐渐扩展，由于新技术和新材料也在不断出现，相应的监理理念和模式也要逐渐创新，因此，监理单位和监理人员自身都要具有与时俱进的发展思维，在培训、实践、学习中逐渐发展监理人员的能力，提升监理工作的专业性和科学性。
2.对于技术的精细管理。房地产项目施工的专业化和技术化要求较高，必须重视对于技术的监理，才可以防止技术不当而造成的各种潜在风险。对于技术的精细化管理，往往涉及下述几点内容。一是在项目开展之前就明确具体的技术内容，合理地安排技术人员，并且将技术的施工规范和操作标准以制度的形式进行明确，一旦出现技术不当的情况，就要及时纠正和惩处。二是对于技术应用实施全程监理，但是要重视各个技术之间的不同，根据技术的实际规范标准进行监理，严格监理技术的应用流程，确保技术应用的有序性和合理性。三是在实际的项目中，很多技术不规范的行为无法在施工中就引起不良后果，但是却会给项目埋下潜在的隐患，而且后期维护的难度很大。正是由于此点原因，在对技术进行监理时，要重视现场巡视，安排专业监理人员对于技术的应用进行审查，时刻掌握技术的应用进程。
3.对于质量控制制度的精细管理。制度层面的精细管理是项目监理工作的重要保障，是确保项目品质的关键措施，需要从下述几点进行控制。一是要制定明确的监理制度，避免制度过于笼统，对于某些具体的管理事项一定要明确规定，责任到人，确保项目中的各个事项都有专门的人员负责，一旦出现项目问题，就可以及时追责，并且进行严格地惩处。二是要构建完善的制度体系，也就是说，整个监理制度中不仅包括全面的监理制度，比如对于技术、人员、设备的监理规范，也要包括监理人员的责任规定，以及一些配套的措施和制度，比如具体的惩处制度、考核制度等，这些制度规范共同构成了完整监理体系，对于监理工作有明确的指导价值。三是要确保监理制度的高效落实，对于监理工作要及时做好记录，对于项目中的相关问题做到不包庇和零容忍，一旦发现问题就要严肃处理，尤其是要重视对于施工细节的监理，防止出现潜在风险，以及排除所有的安全和质量隐患。
4.对于资料的精细管理。房地产项目的施工周期一般较长，而且对于监理单位而言，需要监理的内容较多，而且需要和承建单位形成紧密合作的关系，及时就相关问题进行商讨，才可以确保监理工作的顺利有序开展。在这个过程中，一定会产生大量的监理档案，这些档案资料不仅是施工监理的见证，对于后期的相关的事务也具有重大价值，也有利于监理人员对于项目进程进行分析，提升监理工作的科学性。正是基于这样的理由，就需要做好档案资料的精细管理，一是要制定严格而明确的档案管理细则，对于档案的收集、分类、存档等都要进行明晰，保障档案资料管理程序的合理性。二是要及时收集监理资料，保障资料的及时性，并且做好资料的分类管理。三是利用信息技术进行资料管理，保障资料管理的高效率，而且各监理人员可以随时掌握项目情况，及时展开相应的监理工作。
5.对于建筑材料的精细管理。对于房地产项目而言，建筑材料的品质和性能非常重要，也是重要的监理内容之一。一是无论是前期的采购环节，还是施工中的材料采购，都需要进行详细的监理，主要是监理材料的质量，可以进行相关的性能测试，同时要查看供应商的相关资质，对于不符合规定的材料要及时退还。二是要监管材料的保存工作，房地产项目的工期很长，很多材料采购回来之后会在现场保存较长时间，必须按照材料的性能进行保管，做好遮光、防潮等措施，防止出现品质异化。三是要监理材料的应用过程，比如对于水泥或者鋼筋材料，在材料的运输、浇筑、养护等方面都要符合标准，不能出现不当操作，才可以保障材料的优质性能，发挥材料的应用价值。
结语
综上所述，对于房地产项目来说，质量监理是非常重要的内容，只有高品质、专业化的监理工作，才可以发挥项目监理的价值。针对当前项目监理中的问题，可以实施精细管理，制定完善的监理细则，对于人员、技术、材料等实施全面监理，及时发现项目中的不良问题和风险，并且进行处理和规范，保障监理工作的高效化和科学化。
参考文献：
[1]? 朱庆祎.房地产经营战略的研究[J].经营管理者，2011，（8）.
[2]? 马丽娟.房地产经营管理专业探秘[J].考试与招生，2008，（6）.
[3]? 李伟东.房地产经营企业品牌经营初探[J].科技资讯，2008，（13）.
[4]? 应柏江.浅谈如何进行房地产经营的风险管理[J].今日科苑，2007，（8）.
