房地产企业土地增值税筹划探讨

    窦苗静

    摘 要：随着社会市场经济的不断发展，我国逐渐重视房地产企业的城市化建设工作，推动房地产企业持续的进行发展。土地增值税是我国房地产行业需要承担的主要税种，其税收工作直接影响着房地产行业税收筹划工作的发展。而且国家征收土地增值税还能有效防止个别房地产企业囤地炒地的做法，促进房地产企业根据社会实际的发展需求去进行创新，对房地产税收工作进行科学有效的管理，不断提高房地产行业土地增值收益，促使我国房地产行业持续的发展。

    关键词：房地产企业? 土地增值税? 筹划发展? 探讨

    一、引言

    房地产行业是推动我国经济发展的重要组成部分，我国的政府为了推动房地产企业的发展，在该方面制订了一系列的支持政策。但我国目前的房地产行业发展较快，售出房屋的价格普遍较高，迫切需要政府的相关部门制定政策来阻碍房地产企业房屋价格的发展。与此同时，房地产行业还是社会市场中的高风险行业，就比如企业在实际的投资经营过程中，经常会受到市场各种因素的影响，所以房地产行业要想在市场中持续的发展，需要在土地增值税方面进行科学合理的筹划，促进房地产企业在社会中的发展。

    二、房地产企业土地增值税中具体的筹划方法

    （一）土地增值税利息支出筹划方法

    我国的房地产企业在进行房屋开发的过程中，很多时候都会通过借款的方式进行工程建造，会产生大量的借款利息，企业内部在计算土地增值税费用的时候，缴纳的税收费用很容易受到利息费用扣除方法的影响。房地产企业内部借款利息在计算土地增值税的时候有两种扣除税率，有5%或者是10%。假设房地产企业内部开发的项目使用土地所支付的费用和房地产项目所需的开发成本合计为A，该项目借款产生的利息支出总计为B，如果房地产企业能按照转让房地产开发项目来计算利息的支出费用，并提供相应的机构贷款证明，这种情况可扣除的税费就是（5%XA+B），否则就要扣除10%XA的增值税务费用，当两种税费相等的时候就能得出B=5%XA。企业在预算房地产项目开发费用过程中，如果单纯的依靠借款，而且借款最终的利息超过5%时，应对利息费用进行支出记录，便于在房地产转让时计算分摊利息。除此之外，还需要注意银行贷款结算等证明资料，并将利息作为单独扣除的支出费用。如果借款不多，利息的费用率也较低，企业也可以选择不将利息费用作为单独项目扣除。

    （二）土地增值税费用转移筹划方法

    房地产企业在开发项目时支出的费用除了支出利息以外都不按照实际的费用进行扣除，实际的扣除费用需要按照房地产项目所需土地和开发项目的成本费用的比例扣除。按照我国税收政策方面的规定，归属于企业内部支出的费用，如管理人员的工作、企业内部发送福利的费用等都不能归属于扣除项目，这些支出费用对于企业土地增值税的税收费用没有直接的影响。但如果在企业内部采用适当的人员分配方式和管理方法，就能将这些支出费用作为扣除项目费用的一部分，减少土地增值税的纳税费用。就比如企业的领导者也能是房地产项目的主要负责人，要在不影响领导工作的同时参与到项目的管理工作中，那么这个人支出的一部分费用就能归纳到房地产项目的开发成本中去，在增加开发成本的同时还能降低缴纳的增值税费用，能很好的实现节税目标。

    三、加强房地产企业对土地增值稅进行有效筹划的对策

    （一）明确房地产行业在税务方面的筹划目标

    对于不断发展的房地产企业来说，土地增值税的筹划工作的进行是非常有必要的，对企业的发展有着很大的促进作用，所以企业的财务管理部门要充分重视土地增值税的税收费用，并在税收工作之前就规划并制定完善的增值税筹划工作目标，推动房地产行业建立完善的财务税收筹划系统。只有在企业内部制定出明确的筹划目标，才能引导筹划工作朝着战略化的方向发展，让企业在实际的工作过程中按照提前制定的筹划目标进行工作。除此之外，提前在房地产企业中进行土地增值税筹划工作，能在税收工作出现问题的时候做好相应的改正措施。但我国目前很多的房地产企业都是在筹划工作进行的过程中开始考虑税收中可能会遇到的问题，这种做法很难实现社会市场环境对房地产企业筹划管理方面的目标，所以企业在进行筹划土地增值税工作时要提前做好筹划工作，保证筹划工作能顺利的在企业中进行，推动房地产企业飞速的发展。

    （二）在房地产开发阶段就做好纳税筹划工作

    房地产行业中的土地增值税能直接决定企业缴纳的税费，所以房地产企业在进行建筑工程项目之前，要根据以往工程建筑的工作经验和各行业之间合理的税收状况对企业收入支出进行预测，为我国房地产行业的纳税筹划工作奠定坚实的基础。就比如房地产企业可以在进行项目开发之前建立多种建造方式，包括自建房、共同合作建房、代建房三种建房方式。对于一些具有明确销售的房屋可以采取代建的方式进行施工，将房地产企业作为整个工程的承包人，进行土地开发工作，这种方式是不需要缴纳土地增值费用的。我国相关部门在合作建房政策中明确的规定合作建成的房屋能按照相应的比例进行使用，而且还不需要缴纳土地增值税征收成本，但对于合建转让的现象，按照规定是需要征收土地增值税的。根据建筑的实际使用来进一步确定房屋建筑的方式，尽可能的降低房地产企业土地增值税的税收征税率，综合性的考虑房屋的建设方式。

    （三）提前做好房地产销售阶段的纳税筹划工作

    房地产企业进行房屋销售的过程中，需要做好具体的纳税筹划工作，而且首先需要做的就是灵活的给房屋销售定价，房地产企业在实际的发展过程中要全面考虑房屋销售价格需要缴纳的税收资金，总结并分析出经济收益最大的一种房屋价格;其次我国的房地产行业还能设立专业的公司实现税收政策的合理采用，我国的税法中还明确的规定企业兼并是不需要征收土地增值费用的，推动企业土地增值税筹划工作更好的进行;同时房地产企业在签订合同时要明确的将销售带来的经济利益和装修房屋的收入分开，主要是我国目前很多的房地产企业偏向于精装修的房屋增值税筹划工作，将房屋的装修工作独立的进行操作，通过适当的提高装修费用来平衡房地产的定价，降低土地增值税的税收成本;最后，能促进土地增值税纳税筹划工作的方式主要有将不同消费程度的车位、车库的实际收入和普通居民的销售状况进行明确的划分，在实际操作中分别对待销售不同的居民，便于房地产企业对土地增值税进行的清算工作。

    四、结束语

    总的来说，房地产企业在进行项目开发工作的过程中，降低房地产企业土地增值税相关税收的增值税费有非常多的方式，也能采取一系列的降低措施;但最重要的前提就是要在安全合法的企业基础上进行各种操作。所以房地产企业在筹划税收工作时要将企业整体实际情况作为基础，结合房地产行业实际的市场发展状况，综合性的考虑阻碍企业发展的影响因素。并在符合企业发展标准的前提下，根据国家出台的企业税收政策，合理的控制并管理房地产企业中土地增值税的筹划工作，提高企业在发展中获得的经济利益，促进企业持续的发展。

    参考文献：

    [1]周方生.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习，2018（02）.