我国房地产投资与经济增长关系分析

    李微微

    【摘 要】 房地产投资对经济增长的促进是近些年中国经济的典型特征。但是有时经济增长对房地产投资的过分依赖会阻碍经济的健康稳定发展。文章通过分析，認为我国房地产投资与国民经济存在长期稳定的均衡关系，两者之间互为因果。并在此基础上提出了相应的改进房地产投资的政策建议。

    【关键词】 房地产 投资 经济增长

    一、我国房地产投资状况

    1990年～2015年这25年间，我国房地产企业年度完成投资额实现了大幅度的增长。大致可以分成四个时期：1992年以前，我国房地产业处于刚起步阶段，房地产投资规模很小，最高投资在1991年也只有336.2亿元。1992年～1998年，我国房地产投资规模较上一阶段明显扩大，这与1992年邓小平南巡讲话后开启我国改革开放热潮，房地产业发展处于良好发展环境有关。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我国房地产进入了市场化发展阶段。我国城镇化在这一时期进入了高速发展阶段，不断提高的居民收入以及良好的经济形势推动我国房地产业年均增速达到28.36%，短短不到十年间房地产企业投资就增长了6.6倍。2008年～2015年是第四个阶段，这一时期房地产企业投资规模总体保持了较快增长，2008年和2009年这两年受全球金融危机冲击，房地产投资增速相对放缓，但在金融危机之后，房地产企业投资增速又重新恢复了高增长的态势。2010年末以来，国家出台了住宅限购等一系列房地产调控政策来进行房地产市场调控，从2013年以后出现迅速回落的房地产企业投资增速就可以看出，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，但总体投资规模仍然巨大。

    二、房地产投资对经济增长的作用

    1、房地产投资对于地方经济具有拉动作用。房地产企业投资对于地方经济发展的作用意义重大，首先，房地产业的发展能够给当地政府带来直接的财政收入，可以在一定程度上缓解地方政府面临的财政资金短缺压力。对于房地产行业的依赖性，导致地方政府对房地产行业的发展必然持支持态度;其次，房地产的开发建设直接推动了城市化的进程，这与地方政府的发展思路不谋而合;再者，房地产业的关联性强，对于其上下游企业有着很强的带动作用，这必然会得到谋求经济增长的地方政府的重视。

    2、房地产投资带动相关产业发展。房地产业与钢铁、建材、及与之相关的第三产业息息相关。反过来房地产行业的兴盛也带动着这些与之关联的上下游企业产品和服务的需求增大，可以说，房地产业的直接主导或间接影响着这些行业的未来发展。因此，房地产业投资战略一旦出现调整变动，会对其他行业的发展产生深刻的影响，一系列连锁反应将最终影响到整个社会的经济发展。

    3、房地产投资将促进就业、拉动消费。房地产行业的发展本身就提供了众多的就业机会，再加上由于房地产投资带动相关产业的发展，将会在更广的范围内吸纳劳动力就业。因此，房地产行业的稳定发展对于缓解我国就业压力具有突出贡献。在拉动消费上主要体现在两方面。一方面，房地产行业在促进就业的同时也为劳动者提供了赖以生活的保障——工资，收入是消费的前提和基础。另一方面，由于近几年国际经济形势严峻，在出口受限的情况下实施扩大内需的政策，尤其是扩大居民消费，对于保持我国经济平稳持续增长具有重大意义。房地产投资的增长能够带动住房消费、家具家电消费以及与之相关的一系列消费支出，这些连锁反应能够有效拉动国内市场的需求，缓和我国经济下行压力。

    三、对策建议

    1、加强政府引导，合理控制房地产投资规模。房地产投资所带来的巨大的经济利益契合了一些地方官员追求经济增长的目的。但过度依赖房地产投资对经济增长的带动作用将会对地区的综合实力的提升和可持续发展产生不利影响。因此政府需要加强引导，制定出与地区社会经济发展相适应房地产投资规模。政府在规划房地产投资规模时，既要结合当前国内对楼市及相关关联产业的经济政策和国家未来发展的整体趋势，又要结合本地区经济发展和产业结构的现实状况，以此来制定出科学合理的房地产行业投资发展规划，引导房地产业投资理性发展。

    2、防范金融风险，拓宽房地产投融资渠道。房地产行业作为资金密集型行业，建设需要凝聚大量的资本，因此筹资成为房地产业需要解决的首要难题。当前我国房地产企业的资金来源渠道十分有限，银行也背负着房地产投资的巨大风险。面对这种局面，企业可以通过发债、信托、私募等方式融资来提高房地产企业自有资金的生成能力。同时，房地产企业还应与融资服务机构开展长期的合作，拓宽房地产企业投资的融资渠道。为防范金融风险，政府部门可以建立个人住房贷款担保制度和房地产企业资金保险制度，确保金融贷款机构能够将个人住房贷款有效回收，使房地产投资的风险限制在可控的范围内。

    3、完善多层次的住房保障体系，坚决打击炒房行为。住房问题是关系到每个公民切身利益的大事，完善多层次住房供应体系是政府工作的任务和目标。为满足不同阶层的住房需求，政府要实施差别化的房地产市场供应体系。对于别墅区和高档住宅要放开价格让市场进行调节;同时要解决好低收入群体的住房难题，加大对廉租房和经济适用住房等保障性住房的建设，让低收入群体能够有房可住;此外要加大平价房，中小户型的普通商品住房的建设面积，让普通工薪阶层买得起房。此外，针对当前甚为泛滥的房地产投机和炒作行为，要制定明确的法律法规加以约束。并通过征收房产税、增加房地产再次转让税费等措施加以抑制。

    结 语

    我国社会经济的发展促进房地产投资的增长，但是房地产投资无法有效促进我国社会经济进一步发展;城市化建设进程的不断推进促进了房地产投资的增加，但是房地产投资却无法有效推动城市化建设进程的进一步加快。我国有识之士应当充分认识到这一点，并在此基础之上采取针对性的措施，借此有效促进我国社会经济的进一步发展。

    【参考文献】

    [1] 许宪春等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015，（1）

    [2] 罗知，张川川.信贷扩张、房地产投资与制造业部门的资源配置效率[J].金融研究，2015，（7）