宏观调控政策对房地产市场的影响

    邹腊

    摘 要：在当前复杂的市场经济环境中，房地产市场出现很多问题亟需解决，国家宏观调控政策显得务必重要。首先概括了近些年来在调控房地产市场上做的努力工作，然后从信贷政策、保障政策和限购政策几方面分析了对房地产业的影响。

    关键词：宏观调控；房地产市场；保障房；限购

    0 引言

    近些年来，房地产业迅速发展，但由于土地资源有限，导致房价居高不下、房地产商品分配不均、市场运作不规范等。很多人都因买不起房而影响到基本生活保障，同时房地产金融风险增加，长期如此必将阻碍国家经济发展。必须利用国家的宏观调控手段对房地产市场进行调节控制，促进房地产业稳定发展，以缓解当前的社会矛盾。

    1 针对房地产市场采取的宏观调控政策

    从2004年起，政府就开始加强对房地产市场的宏观调控力度，相继出台了许多政策。按照调控的重点，可大致分：

    1.1 控制土地供给

    就房地产业而言，供销差距不能过大。2000年～2003年，房地产开发投资数额不断增长，产品销售也呈现出稳步上升的趋势。2004年，政府以土地供给为重点，对房地产业做了适当调整。如不断完善土地制度、加大对大型工程项目的检查力度、禁止协议出让土地等。虽取得了一定的效果，但也带来了一些不良后果，主要体现在房价飞涨。

    1.2 抑制过高房价

    房价飞涨增加了人们购置房屋商品的难度，而一些开发商则开始高价炒房，从中获取暴利。为降低高房价带来的不利影响，政府通过宏观调控政策来抑制房价，如2005年颁布的"国八条"，通过对国内房地产市场的整体把握，起到了较好的指导作用。

    1.3 进行全面治理

    在政府的抑制下，2006年多地的房价出现反弹现象，政府出台"国六条"及相关具体条例进行管控。2007年，房地产市场呈现泡沫化的趋势，政府一方面采取货币从紧政策，通过增加利息、提高贷款等方法抑制房地产的投机需求；一方面着手建立多层次住房保障体系，以解决住房困难的现状。2008年国际金融危机，政府强调应加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费。2010年房地产市场极不平稳，政府继续利用宏观调控手段加以控制。2011年出台"新八条"等。

    2 宏观调控政策对房地产市场的影响分析

    2.1 信贷政策的影响

    首先，房地产业的巨大利益增加了投机需求，不少人开始贷款投资房地产，或囤房待售。同时购买者怕房价继续上涨，也纷纷贷款买房。政府采取加息的政策，抑制投机需求，也迫使购房者退出楼市。而且贷款利息增加，开发商囤地的成本就更高，以至于他们不得不减少购房，如此便能提供更多的房屋，尽量实现供需平衡。

    其次，基准利率和存款准备金率对房地产市场都有着重要影响。2008年，央行5次下调基准利率；2010年又连续5次上调，对预期和购房需求都有着重大意义，如降低购房需求、减少贷款成本。自2007年起，我国的存款准备金率大致呈上升趋势，2010年、2011年均有多次上调，可有效调控货币供应量。

    此外，为进一步控制房屋闲置的现象，政府还出台了二套房贷政策，2008年-2011年，贷款利率和首付金额不断上升。通过宏观调控可增加投资性购房者的成本，对其进行有效抑制，同时也增加社会各界的购房需求，引导房地产市场稳步发展。

    2.2 保障房政策的影响

    随着房价的不断上涨，住房困难现象越来越明显，尤其是低收入者。为此政府积极采取措施，加大保障性房建设力度。如2010年，政府提出到2012年要解决1540万户低收入家庭的住房问题。2010年，保障性住房在商品住房中的比例占了47.3%，2011年上涨到68.2%，达到最高点。之后这几年虽在下降，但都维持在30%以上，比较稳定。保障性住房政策可增加房地产开发投资，即便下滑也能抵消商品住宅投资减少的影响。另外还能解决很多中低收入家庭的住房问题，随着规模扩大，商品住宅需求量必将下降，进而影响到房价走势。

    2.3 限购政策

    2010年，政府提出限购政策，全国城市在执行上的大体思路相同，即当地居民"限二禁三"，非当地居民"限一禁二"。限购政策通过对购买者设置门槛，以减少具有购置资格的潜在消费群。所以其最终影响主要体现在商品成交量上，对房价则没有太大的影响。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。

    至于限购令的实际效果，其实很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次"一户限购一套房"的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。

    3 结束语

    在当前市场经济环境下，国家宏观调控只是辅助性的手段，只能暂时缓解市场供求矛盾。所以在今后还需从根本上解决问题，对现有的政策体系改进完善，建立全面的长效机制，包括法律法规建设、完善住房供应体系等，确保国内房地产业稳定进步。

    参考文献：

    [1] 吴杨.当前国家宏观调控政策对房地产市场的影响[J].企业文化，2013，22（6）：109-110.

    [2] 吴妍，吴星雨，严静.中国近期房地产市场宏观调控及其作用探析[J].云南财经大学学报，2011，24（6）：154-156.