“营改增”对房地产企业税负的影响及对策浅析
肖曼
摘要：2016年5月1日起，房地产业被纳入“营改增”范围，从此营业税退出历史舞台。“营改增”是否能有效降低房企税负受到相关学者的关注，文章首先对营业税和增值税进行概述，进而就“营改增”前后房企税负变化进行对比分析，找出房企“营改增”后降低税负的有效途径，最后为房企如何采取有效措施，抓住“营改增”契机，转变地产开发模式、加强增值税发票管理等方面提出相关对策建议，为房企有效利用“营改增”减税降负提供决策参考。
关键词：“营改增”；房地产业；税负
2016年5月1日起，我国将“营改增”试点范围进一步扩大到建筑安装、房产、金融以及生活服务业，自此我国全面实现“营改增”，营业税退出历史舞台。“营改增”政策的全面实施，旨在减轻企业相关税费，降低企业纳税负担，为经济发展增添活力。
一、增值税、营业税概述
营业税是针对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所得营业收入全额课税，属于流转税税种，针对不同行业实行不同的比例税率，房地产业按5%计征营业税，由地方税务局负责征收。
增值税则是以商品（含应税劳务）各个流转环节增值部分为计税依据而征收的一种流转税，属于价外税。企业以销售商品或提供劳务获得的销售额为基础，按一定比率计算销项税额，以购买商品或劳务支出为基础按特定比率计算进项税额，二者差额便是应交增值税额。“营改增”后，房地产业适用11%税率计征增值税，由国家税务局负责征收。
由于营业税针对全额收入课税，房企只要存在流转收入，便需缴纳营业税，随着全产业链的不断延长，商品流转环节将不断增多，营业税累计税负必然加重，部分房企为了减轻税负而人为削减流通环节，这将不利于社会专业化分工和价值链的增值，阻碍经济发展。
而增值税则以流转环节的增值额征税，无论商品流转多少次，均不存在重复征收的情况，能够较好地发挥税收的中性作用。同时由于与收入的增值规模保持稳定比例而具有良好的税收弹性，有效调节财政收入。“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。再者，由于实施购进货物或劳务的进项税抵扣制度，各环节货物的购买方必须在限期内申报抵扣进项税而要求卖方开具增值税发票，进而避免以往销售方以减免部分价款的方式不开发票，这从制度上对买卖双方都构成一定的制约，减少偷税、漏税行为的发生。但进项税的抵扣必须要开具增值税专用发票（只能由一般纳税人开具），小规模纳税人不能单独开具，这对购买其销售产品或者劳务的企业增值税的抵扣带来不便，这无疑会影响到小规模纳税人的经营效益。同时增值税只能扣除物化材料的成本，对于房企来说，占比重较大的劳动力成本因难以取得增值税专用發票，而无法抵扣。这无疑加重了房企的税务负担。
通过“营改增”税收政策的实施，房地产开发企业、施工企业、服务第三产业之间的税收抵扣链条得以打通。新开工项目中以成本支出较大的土地、土建、安装等成本为基础计算的进项税额都可以抵扣，不仅降低了房企税负，也有效避免了重复征税。同时，“营改增”政策还能促使企业更加注重税收成本的管理，优化投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内控管理更加规范化、合理化。
二、“营改增”对房企税负的影响
（一）过渡期政策对房企纳税的影响
为了保证房企税负只减不增，财税部门为其量身定做了一系列过渡性税收政策。对于一般纳税人的房企，其在2016年4月30日前开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；同时考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大，对房企开发的新项目，允许扣除受让土地时支付的土地价款。简易税率虽然与营业税税率相同，但由于增值税属于价外税，其实际税率为1/（1+5%）*5%=4.76%，过渡期房企的纳税负担有所降低。假如某房企自“营改增”以来，通过销售2016年4月30日以前开工的房地产项目获取销售收入10000万元，若按照5%营业税率计算，则应缴纳营业税为10000*5%=500万元，而采用5%的简易税率，则应缴纳增值税为10000/（1+5%）*5%=476万元，减税达24万元。
过渡期税收优惠政策有助于调动房企采取促销方式销售库存商品房的热情，从而有效刺激消费者购房需求，同时由于“营改增”政策下企业的新增不动产所含增值税可纳入抵扣范围，进而可激发企业购置自用办公楼及厂房等不动产的热情，这将缓解房企去库存压力，推动我国供给侧结构性改革。
由于现行房企多采用预售制，即采用预收账款方式销售房屋，“营改增”以前，房企需按预收账款的5%预缴营业税款，“营改增”后只需按3%预缴。若某房企预售房屋获得预收账款10000万元，在“营改增”以前需预缴500万元税款，“营改增”后只需预缴300万元税款，减少税款占用资金200万元，这一改变将大大提高房企流动资产比率，降低资金成本，缓解资金压力。
（二）“营改增”一般计税方法对房地产业纳税的影响
一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务取得销售额扣除土地成本后按适用税率11%计算销项税，将建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，按购进货物、接受劳务企业所在行业适用税率计算进项税（一般为11%或17%）予以扣除。
下面以某房地产公司（一般纳税人）为例，分析“营改增”对房地产业税负的影响。2016年5月1日以前，该公司按5%税率计算缴纳营业税，2016年5月1日以后按一般计税方法11%的税率计算缴纳增值税，本文假设该公司2015年与2016年营业收入均为A，取得增值税专用发票（假设增值税率全部为17%）并可抵扣的物料性消耗含税价为K，劳动力含税价为L，由于房企劳动用工方式的不同，可获得不同的进项税抵扣金额。部分房企通过工程专业分包或劳务派遣公司提供劳务的方式可能取得税率为11%的建筑业增值税专用发票，而采用零散地雇佣临时工人的方法，无法抵扣进项税。因此，本文针对劳动力进项税可抵扣与不可抵扣两种情况下企业应交增值税与营业税税负进行对比分析（不考虑所得税），分析过程及结果见表1。
由表1计算结果可知，在考虑应交城市建设维护税及教育费附加的前提下，在劳务派遣方式下，该房企2016年与2015年负担的税负差额为0.054A-0.16K，即当K>0.3375A时，“营改增”后企业相关税负较之前有所下降；反之，则税负上升。这意味着，如果房企取得增值税专用发票并可抵扣的物料性消耗占营业收入比重达33.75%时，“营改增”便可达到减税效果。与传统的雇佣临时工人模式相比，部分企业通过劳务分包方式可取得增值税专用发票（即劳务成本可抵扣）。此时，当K+0.6875L>0.3375A时，“营改增”便可降低企业税负。由于建安成本及劳动力成本占房屋建造总成本比重较大，这两项耗费能否取得增值税专用发票对房企减税直接决定企业税收负担大小。因此，企业可从这两个方面着重加强增值税进项税发票的取得与管理，充分利用“营改增”政策福利，达到最大减税效果。
三、充分利用“营改增”政策优势，有效减税的政策建议
“营改增”后，大幅提高增值税进项税额在房屋成本中的构成比重，可达到显著减税效果。但目前房企在进项税发票取得方面仍存在诸多问题，如现行多数房企的房屋建造人工费用不能开具相应的增值税专用发票，而不得抵扣，这使得人工费不在费用的抵扣范围之内，进而加大了企业建筑施工成本以及税收负担。因此，企业应加强增值税税收筹划，抓住政策利好时机，努力节税减负。
（一）加强对员工增值税专业知识、技能的培训，严格增值税发票管理
“营改增”前，由于是对销售额全额征税，无需考虑购进货物发票取得，这导致部分房企对发票管理过于疏松，不注意购进发票的取得，在“营改增”初期，可能导致企业税负加重。为此，企业可专设税收筹划部门，邀请增值税纳税筹划专家为部门员工进行培训，规范对增值税专用发票的归档、整理，强化员工增值税发票取得意识，防止部分人员因贪图购进价格优惠，而不要求供应商开具发票，从而导致偷税、漏税的发生，也加重了企业的税收负担。
（二）严格把关供应商纳税人资质
在供应商以及劳务公司选择方面，最好能在达成供应合作协议之前采用招标方式，将一般纳税人资质作为竞标门槛，并要求供应商为房企做出针对性的税收筹划方案，争取进项税最大程度的取得，在此基础上再详细考察产品价格及质量。为了解决部分房企临时性、零散性采购无法取得增值稅发票的问题，房企也可选择规模较大，材料、配件供应齐全的供应商建立长期合作关系，以预付款方式购买零散零配件，从而能与批量采购合并开具增值税专用发票。房企也应预先做好材料集中采购计划，尽量避免零星采购造成的成本提升和资源浪费，科学合理减税。
（三）积极实施房地产多样化开发
由于“营改增”后，企业购买不动产可用取得的增值税专用发票全额抵扣，这将吸引一批实力雄厚的企业采购商用办公楼及厂房，因此房企应抓住这一机会大力开发商用地产，分散房企的经营风险。目前，位于一二线城市的知名房企如万科、保利地产及碧桂园等大多把精装修房作为其交房标准，这一方面有助于取得更多的固定资产及物料进项税发票，另一方面可凭借其对供应商较强的讨价还价能力，利用团购优势提高毛利率，同时也满足了顾客的多样化需求。因此，大量开发精装修房不失为降低税负，提高产品竞争力的有效选择。
参考文献：
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[2]王玥菡.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界（学术版），2016（07）.
[3]朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国商情，2016（10）.
[4]戚兴国.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界（学术版），2016（06）.
（作者单位：广州华立科技职业学院）
