房地产建设项目成本管理存在的问题及控制措施探析

    董斌艺

    摘要：随着我国经济的不断发展，各大产业竞相发展，齐头并进。作为我国国民经济重要支柱的房地产业，一直以来都是全社会关注的焦点。房地产关乎国家民生，近些年来房地产价格年年攀升，给人民生活带来巨大压力。随着经济体制深化改革的提出，国家越来越重视对房地产的调控，适当压低价格是政府保障民生的手段之一。这就意味着，低成本将是房地产企业在同类行业保持竞争力的有力保障。因此，房地产企业应该重视对房地产建设项目成本的管控，保障自身长远发展。

    关键词：房地产企业；建设项目成本；问题；措施

    随着我国经济体制改革的不断深入，国家越来越重视房地产调控的大环境之下，房地产企业必须紧跟时代的步伐加强对建设项目成本的重视，建构符合自身实际的成本管控体系，保障自身的长远发展。如今越来越多的成本控制软件的开发，将极大利于房地产建设项目成本的管控，房地产企业应该适当学习并运用。

    一、房地产建设项目成本管理存在的问题

    房地产建设项目成本管理存在的问题在不同的时期有不同的表现，依据项目流程可以大致分为：项目决策阶段存在的问题、项目设计规范存在的问题、项目建设存在的问题、项目完工阶段存在的问题以及最后成品营销阶段存在的问题等。

    （一）项目决策阶段存在的问题

    项目决策通常是房地产企业较为重视的，在决策之前通常要求制定出可行性的研究报告，有些企业单方面重视报告的实行，以便获得更多的项目筹集资金，这种决策方式具有一定的投机性，会给企业带来较大的风险。除此之外，部房地产企业没有设立专门的策划部门，缺乏相关的专业人才，以及对市场的调查力度不够，影响决策的科学性。

    （二）项目设计规划存在的问题

    房地产企业在设计阶段，大部分重视的还是设计费用的控制，但是忽略项目的成本控制以及设计单位的实际能力水平。此外较为突出的问题包括：一是房地产企业没有规范设计任务书，对于成本没有提出明确的要求，导致无形成本增加；二是招标制度没有得到落实，部分企业过分强调海外的设计，往往忽略客户的实际需求。

    （三）项目建设存在的问题

    房地产企业在进行项目招标过程中通常会出现熟人项目工程以及其他利益相关联工程，一方面严重损害招标工作的公平性，另一方面使得房地产企业的成本增高，不利于企业的发展。现场签证制度缺乏完善，企業在进行成本控制时会面临较大的难度。项目进行时，会面临一系列不确定的问题，比如项目返工、停工、工期拖长等，给企业带来巨大的成本负担。

    （四）项目完工阶段存在的问题

    对于部分房地产而言，在项目完工之后，通常只是关注项目工期、项目质量以及项目结算等内容，但是对于工程款项的计价标准、计价依据、结算方法缺乏一定的重视力度 ，导致双方建立的合同只是流于形式，成为口头合同，缺乏一定的法律保障。对于少部分的承包单位而言，承包单位清晰意识到房地产结算需要及时进行结算，因此，承包单位为了获得一定的经济补偿通常拖慢结算的进度，不利于结算工作的顺利高效进行。此外，部分审核人员综合素质不高，在项目规范问题上出现偏差，给企业带来诸多隐性损失。

    （五）成品营销阶段存在的问题

    房地产企业营销的成功与否直接关乎到企业的收益，但是众多企业的营销措施并不是特别到位，出现诸多问题。一般来说，房地产企业项目的推广应该贯穿项目的整个过程，每一个环节都需要采取阶段性的营销方法但是众多企业都是在项目前和项目完工后进行营销，营销方案未完善，并且有些企业随意实施销售计划，没有进行实地调查分析，最终使得销售计划没有发挥出应有的作用，没有达到营销预期的结果。

    二、控制房地产建设项目成本的有效措施

    （一）针对决策阶段存在问题的措施

    第一，保证资金来源的可靠性。房地产企业的额资金来源主要还是来源于股东，一部分资金来自社会的募集，以及企业的融资业务。保证资金来源的可靠性是房地产企业取得长远发展的保证。房地产企业可以发展新客户，建立一条完整的资金链，避免资金短缺造成企业的经济损失。

    第二，严格控制土地成本。房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。

    第三，严格控制土地增值税。自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。通常来说，房价的高低直接影响增值税的多少，而且对增值税的成本也会产生一定的影响。现如今的房地产企业通常采取超率进税率进行征税，导致房价飙升，所带来的增值税率相应增高，土地增值税的税收成本也将随之增加。因此严格控制土地增值税是降低房地产企业税收成本的必要措施。

    （二）针对设计规划阶段存在问题的措施

    第一，进行限额设计。房地产企业在进行限额设计之前，需要和设计单位做好协商，合理安排设计单位的限额设计，设计成果应该关联到个人，对于设计成果进行科学地考核，经上层协商讨论一致通过方可执行。同时，房地产企业应当设计奖罚机制，提升企业员工的积极性和重视力度。除此之外，设计单位要想保证工程的安全以及质量，必须采用新技术以及新型工程理念和方案，在一定程度上还能减少企业的投资成本，使得房地产企业获得更多的利益。

    第二，高效进行设计招标。房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。

    （三）针对建设阶段存在问题的措施

    一方面，合理科学选择施工单位。对于房地产企业而言，项目的投资是十分巨大的，这就对房地产企业的决策能力提出了较高的要求，科学合理的选出施工单位是十分重要的，房地产企业需要综合考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑的是施工单位进行施工所需要的费用、技术是否达标、信誉是否良好，以及其他方面是否达到相关的要求。除此之外房地产企业在向社会进行公开招标的时候，应该指定相关的招标文件，并对招标的施工企业进行严格的审核筛选，综合考虑各方面的条件，选出最合适的招标施工企业，并以文件形式向社会公开。

    另一方面，组织完善的现场签证仪式。对于现场签证不管是房地产企业还是施工方都应该重视，保证施工单位、房地产业主以及监察单位共同签字。并且，双方在签订合同之前，应该细心核对合同的内容，对于不相符的内容及时提出，并商讨纠正，避免双方在合同生效时造成不必要的矛盾，损害双方的利益。

    （四）针对完工階段存在问题的措施

    首先，加大对审核人员能力的培训力度，促使其综合素质的提高。在项目的完成阶段，项目审核工作是一项十分繁重的任务。审计人员自身的责任意识需要提高，企业可以定期开展思想教育活动，提升审计人员的责任意识。同时审计人员的专业知识水平需要提高，企业可以从人才引进源头以及后期培训两方面进行控制：从人才引进源头角度考虑，企业在招收人才时，应适当提升标准，综合考核招聘人员的专业知识和技术水平；从后期培训的角度考虑，企业加大投入，开设专业知识培训班，以及法律知识培训班。培养全方面的人才，以此来适应房地产企业建设项目审核工作的需要。

    （五）针对营销阶段存在问题的措施

    在项目建设的初期，一套完整的营销方案就应该出台。房地产企业必须根据建设施工地点的实际情况，做出科学合理的市场调研，使得营销方案得到不断完善。同时，在项目的建成阶段，房地产企业应当综合分析房产的市场销售的实际情况，做出客户分析以及细致的市场划分，以便解决房地产企业营销阶段存在的问题，实现企业经济的增长。

    参考文献：

    [1]徐世刚.DX公司桃源房地产项目成本控制研究[D].吉林大学，2014.

    [2]谢汇.X房地产项目成本控制研究[D].南昌大学，2013.

    [3]冯玉刚.房地产开发项目成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2015.

    （作者单位：天津新金融投资有限责任公司）