我国房地产融资方式的比较、选择与调整

    郭铭

    摘 要：我国房地产行业的发展在当前进入了一个新的阶段，其占据较大的市场份额，也具有很好的市场前景。就房地产行业的融资方式而言，其存在多元化趋势，多种融资方式给房地产行业带来了不同的发展背景。为了能够在中央缩紧房地产银行信贷的政策措施下维持房地产行业良好发展优势，还需要对房地产融资的多种方式进行比较与调整，选择适宜的融资方式，促进房地产行业的可持续发展。

    关键词：房地产;融资方式;比较;选择;调整

    中图分类号：F299.23? ? ? ? 文献标志码：A? ? ? 文章编号：1673-291X（2020）01-0083-02

    房地产行业的发展促进了经济增长，但房地产行业本身是一种高投入才能够获得高收入的行业，在资金投入下若是没有较好的控制措施难以保障收支平衡，所以房地产行业资金投入较多是通过银行信贷的方式。当然，在房地产行业发展迅速且竞争激烈的当下，多种新的融资方式也随之而生，如企业债券、境外融资、信托等方式，都能够为房地产融资提供运行措施。为了保障房地产行业的有序发展，在其融资方式上更应该合理选择与调整，保障融资模式的良好运作。

    一、传统模式下的房地产融资方式

    房地产企业的发展不仅给企业自身带来经济效益，也推动社会经济发展与社会建设水平的提高。因此在房地產行业的融资过程中，过去政府提供了较为宽松的政策制度，能够以银行贷款的方式激励房地产企业发展。但在长期以银行贷款作为单一融资渠道的环境下，也形成了多种问题，如平均资产负债率大大提高，超过了房地产企业与银行的可承受范围，因此国家对房地产融资的政策进行了修改，紧缩银行信贷。在这种发展环境与社会需求环境下，房地产融资领域延伸出了多种新的融资方式，也形成了房地产融资方式的变革，以多元化的融资途径为主的房地产融资方式给房地产企业的发展奠定了多种发展趋势。但也需要注意到，多元化融资途径下，房地产企业应如何做出正确的选择成为难点。

    传统的银行信贷为房地产融资主要模式的融资方式具有单一性，其对于房地产行业的发展有利也有弊。从利处而言，银行信贷为房地产行业相关的领域如房地产开发、建筑工程项目、房地产销售等类型的企业提供了良好的发展优势，推动了房地产建设的大力发展，有助于实践城市化建设与全面建设小康社会等多种目标的实现。而从弊端上来看，房地产行业依靠银行信贷的方式进行融资造成银行房地产贷款压力的增加，这种单一的融资模式不符合市场经济公平竞争的原则，对于银行自身的发展也形成了较多的限制要素，给银行的发展带来风险因素。试想，若是银行承担的这些风险爆发，将造成金融业与国民经济稳定发展同时受损。所以在传统模式即以银行信贷为单一融资模式的房地产行业发展中，其融资方式是弊大于利的。长此以往，银行信贷融资模式也不能够完全满足房地产行业的未来发展需求。所以在房地产行业融资方式上，又延伸出了多种融资方式，可以从多方面、多层次满足房地产行业的发展需求。

    二、多元格局下房地产融资方式的比较

    多元化社会体制给社会发展形成了多元格局，社会经济主体在多元格局中形成了多种选择。房地产行业为了获得足够的前期投入资金需要选择融资。在多元化社会环境中，多元格局为房地产融资提供了多种融资方式。而不同融资方式适用于不同的发展需求，为了能够更加详细地了解房地产行业的融资方式。以下，对多种融资方式进行分析与比较。

    1.企业债券融资。政府实行紧缩银行信贷政策与措施后，房地产融资领域形成了多种融资方式，企业债券融资作为房地产融资中的一种，相关理论与做法的形成较早，但真正得到应用还有赖于政策制度的提出。早期以企业债券方式进行融资的理念产生后，其形成了较多反面案例，如资金的偿还及时性不高，难以按时偿还相应的资金造成双方经济效益的损失，所以政府对这种融资方式进行了限制，使得企业债券融资在一定时期内不再出现。而在当前的政策形势下，房地产企业债券融资方式又一次形成。相较于过去的融资模式，当前存在的约束性较高，国家也通过《公司法》等法律条款进行了限制性规范，以明文规定的方式避免了许多弊端的影响。房地产企业要以企业债券融资方式展开融资活动，需要符合一定条件，包括房地产企业的净资产数额，累积债券总额、平均可分配利润、资金投向、债券利率等。在该要素上进行政策规定，减少了房地产企业以企业债券融资方式的多种风险。但从宏观层面上来看，由于我国房地产企业数量较多，规模较小，所以多数房地产企业难以达到上述要求，因此以房地产企业债券融资方式进行融资很难达到实际效果，其推广与发展前景也较差。

    2.境外融资。房地产企业的发展在当前具有很好的前景，其发展机遇也较多，这就涉及到了一些境外企业的资源利用与投资效果，所以房地产企业与境外资本的结合也成为一种必然模式。在政府制定紧缩房地产银行信贷政策后，房地产企业的融资向境外资本渠道的延伸更加深入。在国际金融一体化的大环境下，房地产企业与境外资本的融合相较于过去更加便捷。且与国内的环境相比，境外的资本市场对于上市企业的要求较低，所以房地产行业以境外融资方式获取资金成本也成为主要措施之一。另外，欧美一些国家在房地产行业的发展中已经处于相对饱和的状态，我国房地产行业还有较大的发展空间，在经济效益与利润上都有利可图。因此，房地产行业的融资方式中，境外融资占据一定的份额，也达到了较好的实际效果。

    3.信托融资。信托作为一种融资方式在我国的产生较早，20世纪80年代我国便成立了房地产信托投资公司，在上海、北京等地区得到了良好的发展空间。但由于信托公司的经营范围与业务存在较大的不适应性，所以在很长一段时间里其都以清理与整顿的方式进行着内部改革与创新。1988—1998年这十年间，我国信托行业进行了五次较大规模的清理与整顿，后形成的新的信托公司在资产质量、资产规模与治理结构上都得到了较大的提升，加之后期国家颁布了一系列法律政策对信托公司进行政策约束，又进一步提高了信托行业的发展稳定性。这种以信托的方式进行的房地产融资发挥了受托人的经营管理特长，预期收益较银行信贷高，也受到了投资者的喜爱，所以房地产融资中以信托方式开展融资活动的情况也在不断增加，受到了许多好评。

    三、房地产融资方式的选择与调整措施

    房地产行业作为高投资、高收益行业类型，在资金成本的投资上需要较大数额，这就不能仅依赖房地产企业，还需要通过企业融资的方式获得投资资金。在多元格局环境下房地产行业的融资方式多元，多种融资方式给房地产融资形成了不同的发展方向，而在我国目前的宏观环境与房地产业发展势态下，其融资方式的选择还存在较多不明确性。银行信贷作为传统的融资模式在当前依旧受到房地产行业的喜爱，所以以银行信贷结合其他融资方式进行房地产融资的方式得到的认可更多，可以采用银行信贷结合信托方式进行房地产融资，也可以采用银行信贷结合企业债券方式、境外融资方式开展融资活动。但需要认识到的是，不同的融资方式形成的融资效果也必然是不同的，而融资方式在运用过程中也存在成长过程，其需要合理选择才能够达到更好的融资效果。就当前的房地产行业发展环境来看，选择银行贷款结合房地产信托方式或银行贷款结合房地产投资基金方式较好，能够形成的融资效果，也更具有优势。当前大部分房地产企业在融资方式上采用银行贷款结合信托融资的方式，其在融资质量上较好，且投资者承担的风险较低，有利于形成双赢局面，更有助于房地产企业的进一步投资与发展。

    可以说，房地产行业在当前的社会环境中形成了多种有利的融资方式，但就房地产行业在融资方式上的选择来看，无论是银行贷款、信托、企业债券、境外融资，其本身都不具有完全适应性，在风险因素与弊端上都是存在的。所以针对房地产融资方式的选择与應用，其依旧需要进行调整，使其更好地应用于房地产融资中，为房地产行业提供良好的发展基础。房地产融资的调整措施，主要可以从以下几个方面入手加以改善。

    1.银行贷款模式下需改善内部系统运作机理。房地产融资中以银行贷款模式作为主要的模式，所以银行贷款模式还需要进行自身的调整与改善，就其内部系统运作而言，需要从资产业务与负债业务两个方面进行改进。银行负债业务是资产业务实现的前提，其二者间的关系是能够相互转化的，但这种转化与互动需要有良好的运作机理为依托，我国目前的银行贷款模式中对于内部系统运作机理的调控还存在一定的不足，传统的运作模式造成房地产银行信贷融资模式的混乱化，也产生了许多融资风险。为了改善这类问题，对银行内部系统运作机理进行有效改善，需要增强银行负债业务与资产业务的互动性，可以采用房地产抵押贷款债权证券化的方式加以改善。在房地产融资行为中，以金融机构的不动产贷款债权进行转化，使其成为具有转让属性的有价证券得以出售。这能够增加投资者的投资，减轻房地产融资中存短贷长的问题，也避免了银行贷款的多种风险。

    2.对于信托融资，在其限制因素上应逐渐取消。房地产信托融资方式在当前房地产行业中是具有一定发展优势的，其能够与银行贷款相结合促进房地产融资质量的提高，也具有灵活性强、融资能力高等特点，对房地产融资具有很强的积极意义。但由于信托融资在当前还存在多种限制因素，所以为了更好地发展房地产融资，为其提供发展空间，还需要逐渐取消对于信托融资的多种限制，包括信托融资的流通性限制、营销方式限制等。

    四、结语

    我国房地产行业的融资方式多元化，是房地产行业发展的必然趋势。在多元化社会体制中，房地产行业的发展也具有多元属性，在融资方式上不再单纯依赖银行贷款模式，也采用了境外融资、企业债券、信托融资等多种方式。而在房地产融资的方式上，为了避免风险因素，还需要进行针对性选择，通过银行贷款结合信托融资的方式是当前房地产融资的一种良好措施，但依旧不可忽视融资方式本身具有的风险属性，因此还需要加强对银行贷款模式与信托融资模式的调整，保障房地产融资的整体质量。

    参考文献：

    [1]? 佟训舟，丛琳.房地产行业新融资方式产生的相关风险问题研究[J].吉林金融研究，2019，（1）：25-28.

    [2]? 李展.中国房地产公司的融资方式和未来融资趋势预测[J].财经界：学术版，2018，（21）：29-31.