房产税改革产生的影响及其发展方向

    刘窈君

    摘要：房产税是我国税制改革的一个重要步骤。那么房产税改革的任务是什么、要达到什么目的？会产生哪些影响，产生什么后果？今后房产税改革应该向哪个方向发展，这不仅是社会大众关注的问题，也是文章探讨的重点。

    关键词：房产税改革；影响；发展

    自实行试点以来，围绕房产税改革的争议一直持续到今天。我们既不能武断否定房产税改革，把房产税改革说得“一无是处”，看作“洪水猛兽”，又不能不顾房产税改革可能带来的风险因素，尤其是对居民家庭带来的负面影响，不切实际强行推进。必须客观分析，因地施策，才能推动房产税改革顺利进行。

    一、准确把握我国房产税改革的主要目的

    2010年，国务院出台《关于深化经济体制改革重点工作的意见》，提出出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革，并开始在上海、重庆开展房产税改革试点，房产税改革由此拉开序幕。

    改革，是对原有体制机制的自我完善，房产税改革同样如此。由于所处的时代，每一次改革要解决的主要问题、所设定的改革目标任务也不一样。如1986年国务院出台“房产税暂行条例”，其主要目的，很大程度上是为了恢复“文革”期间被破坏的税收制度，健全税收体制，增加政府财政实力，以适应大规模经济建设和改革开放的需要。

    而2011年开始的房产税改革，是在我国全面取消“福利分房”制度，而且房地产行业经过所谓的“黄金十年”发展的背景下推出的。其间，房地产行业虽然满足了不断增长的住房需求，但是也出现了诸多新的问题。一是高房价。以石家庄为例，2003年石家庄房价在1300～2000左右，而2016年已经飙升到13000多一平米，上涨10倍以上，而根据河北省统计局统计资料显示，同期居民平均年收入仅增加4到5倍，居民收入远远跑不过房价的增速。二是投资过热。根据国家统计局公布的数据，2000年，我国房地产开发投资额为4900多亿元，到2013年，增长到8.6万多亿元，可以说房地产投资长期高烧不退。三是商品房大量空置。根据国际惯例，商品房空置率的合理区间在10%左右，但2015年年底，我国城镇商品房存量达到240亿平方米，空置商品房累计达到6800万套，不仅造成土地资源严重浪费，也很容易产生信贷风险，引发系统性金融危机。

    在这样的背景下，实施房产税改革不可能忽视这些问题的存在。房产税改革应该坚持“问题导向”，在制度设计上赋予房产税以下功能：一是抑制房价，防止炒房，让占有多套住房者付出更多的成本。我国的住房制度建立在土地公有制基础上，占有多套住房就是占有更多的公共资源，理应多纳税。二是解决地方政府“土地财政问题”。畸形房价的一个重要推手，就是地方政府。之所以出现一个又一个“地王”，地方政府有着不可推卸的责任，也是房地产企业推高房价的一个重要借口。征收房产税可以为长期以来依赖“土地财政”的地方政府解套，又可避免房地产市场波动给地方财政带来的压力。三是着眼于房地产行业健康发展。房地产是行政干预最多的行业，然而并没有因为限购、限贷等，影响到房地产行业的疯狂式增长，投资过热、泡沫化的问题始终困扰着房地产行业的健康发展。征收房产税，在抑制房价高企的同时，也能让大量资金流入实体经济，促进经济健康发展。

    二、科学评价房产税改革的影响及所产生的连带效应

    房产税改革是一项系统工程。在推行房产税改革上，必须深入分析房产税改革对房价、居民承受能力、税收征管、以及对国民经济的影响，扎实稳妥推进房产税改革。

    一是房产税对房价产生多大影响。面对长期以来的高房价，人们自然期待房产税的实施能对高房价起到很好的抑制作用。从房产税改革试点的重庆、上海两地的情况来看，有统计认为，自2011年上海实行房产税改革试点以来，上海的房价上涨了一倍，并没有起到抑制房价的作用。而重庆实施的效果则比较明显，有报道称，一个七年前毕业的大学生，如今能在重庆主城区买上一套大房子。而能做到这一点，重庆没有限购、没有限贷，靠的是“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”。为什么同样的试点，却产生不同的结果？房产税对房价能不能起到抑制作用？目前学术界还有不少争论。笔者认为，从理论上说，增加居民持有住房的成本，从而抑制住房需求，可以起到间接抑制房价的作用，但是影响房价的因素很多，税收在影响房价的因素中并不占主导地位，所以单纯依靠征收房产税，并不能起到抑制房价的作用。要坚持让房价与居民收入保持合理水平，必须多管齐下，综合施策，调节房价。

    二是房产税对居民家庭的影响。我国房地产流通领域税负已经偏重，如果再加上使用环节的房产税，势必会加重居民家庭的负担。从上海和重庆两地的试点经验来看，他们大多实施的，是对基本居住需求和适度的改善性需求给予征税豁免权。对于居住面积未超过基本居住需求的普通住宅持有者而言，税收负担很轻甚至无需缴纳房产税。例如，重庆市仅对独栋别墅、高档商品房和外来炒房者征税，且按照增量和存量区分，给予100～180平方米的免税面积；上海也对“家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的”暂免征收房产税。

    三是对税收征管的影响。房产税的实施不仅涉及千家万户，对于税收征管部门来说，也是一个很大的挑战。比如，如果一个北京人不仅在北京拥有住房，而且在海口、昆明等地也拥有住房，那么如何征收房产税？相关省市税务部门之间如何互联互通信息？等等，都是房产税实施过程中遇到的实际问题。又比如房地产的评估，由谁来评估，多长时间评估一次等等，都对征管队伍的素质和结构提出了更高要求。

    总之，房产税的征收，不可避免产生重大影响，审慎评估征收房產税所带来的影响，是实施房产税改革必须考虑的重要前提。

    三、积极总结试点经验，稳妥推进房产税改革

    党的十八届三中全会提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确了我国房产税改革的基本方向。可以说，不管遇到多大阻力，推进房产税改革，是一项绕不开的重大任务。因此，与其过分强调征收房产税带来的负面影响，不如扎实总结上海、重庆两地实施房产税改革的经验，积极稳妥推进房产税改革。

    加快形成共识，为房产税全面铺开创造条件。目前，无论是支持征收房产税，还是反对征收房产税，经过多年的争论，已经到了做一个总结的时候。国家应该针对反对实施房产税政策所关切的问题，给出正面回应，同时结合上海、重庆两地试点的经验，进一步完善房产税改革的顶层设计，明确房产税改革所要达到的目的和要完成的主要任务，明确征收环节和征收对象，明确房产税属性等一系列涉及房产税征收的相关问题，从思想上消除各方面的疑虑和困惑，解决好该不该实施、如何实施等基本问题，为房产税政策的实施创造条件。

    积极推进房产税立法。目前，全国人大已经把房地产税法列入第一类立法项目。应该加快立法進程，为房产税征收提供法律支持，改变目前实际存在的靠行政罚款解决房地产行业存在的问题的现状，改变目前这种大多采用行政手段调控房地产行业的方式，用法律手段、税收手段调控房地产行业，为房地产行业发展提供法律保障。

    解决好各方关注的实际问题。如何在房产税中体现“多占多税”的原则？如何确定征收对象，是按照面积起征，还是按照总房价征收等等。各方面的关系解决不好，就会增加房产税征收的难度，这是在实施房产税政策中应该格外关注的问题。

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    （作者单位：河南财经政法大学）