我国商业银行对公房地产金融业务发展策略的解析
孙传晓
摘要：随着我国经济的持续发展和市场体制的不断完善，金融市场有了明显的改善。商业银行作为金融市场中的重要主体，对于经济的促进作用非常的明显。目前，我国房地产市场持续发展，随之而来的便是对公房地产金融业务的不断发展与变化，为了保证房地产市场的稳定，积极的发挥商业银行在对公房地产金融业务中的作用就非常的重要。从现阶段的表现来看，商业银行可以在对公房地产金融业务发展进行统领，从而落实调控政策，使得房产市场的发展更加的稳健和协调。文章就我国商业银行对公房地产金融业务发展的策略进行分析与探究，旨在深入的探讨二者间的关系，從而把握关系的积极效应，实现业务发展的目的。
关键词：商业银行；对公房地产金融业务；发展策略
商业银行在我国金融体系中有着重要的地位，对于经济的促进作用也非常的明显，积极的利用商业银行的作用对于现阶段我国的经济而言意义重大。房地产是我国目前经济发展的一个重要产业，其发展速度和规模都在持续的扩大中。从近年的表现来看，房地产市场的规范性和稳健性还有待提高，特别是今年房地产市场出现往年没有过的快速爆发式上涨。商业银行和房地产行业的发展有着密切的关系，生死相关，对公房地产金融便是商业银行和房地产企业合作的产物。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势分析
（一）房地产调控政策走向
目前，我国商业银行对公房地产金融业务面临的主要形势之一便是房地产调控政策变化起伏较大，调控动作时紧时松。随着经济的持续发展，我国城市化的速度明显的加快，而在这个过程中，部分地区的房价上涨过快，住房的供应结构发生了严重不合理的情况，市场秩序的稳定性也被打破。为了解决此类问题，我国积极的进行房地产市场的调控，上届政府为控制房价进行行政控制，前期效果较好，调控已经初见成效，不仅房价出现了回落，住房供应结构也更加的合理。本届政府又大幅度放松了调控政策，信贷持续宽松，房价、地价在一线、二线城市开始大幅度上涨，造成商业银行无所适从，房贷政策年年变化。但房地产开发贷款政策一直没有变化，一直在实行贷款比例控制，造成商业银行普遍进行投行业务、影子银行、股权基金等方式变相对房地产企业进行土地开发、建设融资，监控力度、风险防范程度均有所降低。
（二）房地产市场状况
目前，我国的房地产市场表现出四个方面的现状。
第一是房地产市场的需求仍然比较旺盛。二胎政策放开、城镇落户放开、首付款下降、贷款利率不断下降，国家今年利用一系列的调控措施进行房地产市场的调控，房价、地价快速上涨，政策传导周期明显缩短，半年内就效果明显，一些地方政府不得不进行限购。
第二是房地产市场的投资、供给结构有了较大的改善。过去的投资供给不合理，现在慢慢的在向合理的方向发展，小户型比例大幅度上升，针对二胎家庭的三室、四室户型也在增多。第三是房价的总体涨幅快速增长、地价攀升速度前所未有。9月份济南的3宗土地进行了挂牌出让。其中郭店一宗住宅用地有11家房企参与竞拍，经过311轮竞价之后，最终以12.05亿元的高价落槌，而它的起始价是1.47亿。其楼面价达6379元/m2，8个月前，郭店的楼面价在750元/m2。值得注意的是，719%的溢价率是济南土拍卖史上溢价最高的，也是今年以来国内土拍溢价率最高的。郭店位于济南市郊，是比较荒凉的区域。这种现象的出现与调控措施大幅度放松密切相关。
最后是我国房地产市场区域发展非常不平衡。从总体而言，东部区域房价明显要高于西部，而且一二线城市和三四线城市的房价差距也非常的大。比如与2012年相比，潍坊房价没有多大变化，居民收入低、加上经济形势不好、外来人口少等因素下，潍坊住商品房的交易量不活跃，五年来房价基本没动。
由于行业投资力量的多样化发展，导致了现在对公房地产金融业务的竞争越来越激烈，这种加剧的竞争，虽然实现了资源的优化配置，但是也造成了市场秩序的混乱。
二、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的影响
（一）发展的机遇
当前的房地产快速发展形势对于我国商业银行对公房地产金融业务而言有着重要的影响，首先便是给我国商业银行带来了发展的机遇。
具体来看，机遇主要分为三部分：第一是当前形势有利于商业银行业务的持续健康发展。房地产业是对公房地产金融业务发展的基础，而在当前形势下，房地产业的发展速度、规模越来越快、越来越大，为对公房地产金融业务的发展提供了良好的基础。
第二是有利于商业银行优化业务结构。随着经济的持续进步，商业银行要想继续发挥其巨大的作用，就必须做出改变。当前形势促使着商业银行的业务结构改变，必须大力发展房地产投行业务规避监管风险，对于银行而言作用巨大。
第三是有利于商业银行防范和化解信贷危机。房地产价格快速上升，为前期大量烂尾楼盘重启创造了条件，济南三联彩石山庄烂尾盘化解就是很好的例子。随着风险控制的到位，商业银行的抗风险能力持续提升，防范意识也得到了强化。
（二）面临的挑战
虽然说当前的形势给我国商业银行对公房地产金融业务发展带来了机遇，但是与此同时银行也面临更多的挑战，从现状来看，主要面临的挑战有三方面：第一是政策风险依然存在，不排除将来收紧政策、美联储加息，所以强化政策解读与分析依然很重要。第二是局部地区房地产市场的风险存在率较大，所以这些区域还需要持续不断的做好风险控制与房地产市场的规范。第三是对公房地产金融业务的竞争越来越激烈。由于制度等完善性更强，竞争者越来越多，造成了竞争的加剧。
三、我国商业银行对公房地产金融业务发展的策略
（一）强化经济资本对风险投资的约束，强化贷款总量和投放节奏的科学化
商业银行在具体活动的时候，其重要导向是监管部门的资本充足率。在商业银行的市场活动中，强化资本对风险资产的约束，可以将经济资本作为分配的核心，然后便可以有效的对公房地产金融业务的各项风险进行配置。简单而言，商业银行的运作要根据自身的资产负债结构来进行，在考虑房地产行业风险限额指标的基础上，对全年房地产对公信贷业务的发展规模要做出合理的规划和确定，这样，便可以有效的避免全年业务上的大起大落，从而对不同程度的资产质量恶化的分行进行限制。换言之，通过风险投资约束，贷款的数量和节奏都走向了科学化。
（二）实施客户结构调整策略
实施客户结构的调整也是一项重要的策略。从实际效果来看，商业银行需要对客户进行细致化的划分，然后以此为基础进行各项业务的特点总结，这样便可以制定出较为完善和科学的客户准入以及退出标准。在这样的运作机制中，对于优良客户和劣质客户也可以进行一个很好的区分，由此便可以实现“有进有退”和“进退并重”。客户结构调整策略的具体运用分为两个主要的部分：第一是在商业银行进行业务受理的時候，按照严格的客户准入标准对客户进行把关，从而做到风险的前移和控制。另一方面，商业银行要根据客户的评估进行劣质客户的退出，支持全国大型房企，退出地方信用不佳有烂尾记录的房企，通过此机制的应用，可以有效的调控有利的契机，从而实现商业银行控制的风险降低。
（三）把握贷款项目投向，实施项目结构调整
贷款是商业银行的主要业务，但是和一般的公司贷款相比，房地产开发贷款、土地储备贷款、工程款应收账款质押贷款、棚改贷款等对公房地产信贷业务有一个非常显著的特点，那就是这些项目的还款主要依赖于有特殊性质的产品，比如房地产项目的销售和土地出让金返还，所以说进行贷款项目的选择意义重大。从目前的市场发展来看，商业银行在我国房地产开发中的贷款重点应该是区域优势较为明显或者是有较好销路的中低价位、中小型住宅项目，适当介入高档小区开发，限制商业地产开发。另外，由于节能环保意识的深入，节能省地的项目也应该是贷款的主要项目，还要注重房地产开发贷款和按揭项目贷款联动，特别是封闭运作，最大限度降低风险。总而言之，通过对贷款项目投向的把握，可以有效的对项目结构进行调整。
（四）关注区域变化趋势，实施区域结构调整策略
从目前我国经济发展和房地产发展的现状来看，东部区域的发展依然受到追捧，所以东部区域的房地产建设项目得到了商业银行的重点支持。其实，无论是经济发展还是房地产市场的发展，都需要进行规范，所以为了进行区域平衡，适当的对某些区域进行降温，特别是一线、二线城市，将资金转移到三四线城市，必须要利用商业银行的全局性优势进行区域结构的调整。在具体的调整中，时时的进行区域变化趋势的关注，从而对一些具有发展潜力的地方进行支持的偏移，对房价、地价涨幅过快的城市适当进行额度控制。适当调整这样就能够实现区域结构调整的目的。
（五）强化风险和质量意识，实施动态监管，提高资产质量
在商业银行对公房地产金融业务的措施中，强化风险和质量意识并利用动态监督来进行资产质量的提高具有重要的意义。简单来讲，对公房地产金融业务所依托的房地产行业具有风险高发性，所以为了要控制风险，必须要加强风险管理和内部控制。从风险管理的角度来看，必须要强化风险预测能力，通过对形势的分析，有效的判断风险的发生概率，这样便可以针对风险进行一系列的控制措施实施。例如针对不理性的地王项目、小开发商地王项目需要进行贷款限制，特别是溢价200%以上的项目，明显透支未来发展潜力。动态监管的目的主要是进行行业数据的实时把握，因为分析的发生从行业数据分析中可以看出端倪，所以强化动态监管，并在资本管理中积极利用质量意识，资产的质量优化必将实现。
（六）实施以客户为中心、以市场为导向的产品创新策略
目前，我国市场经济体制已经全面的建立，在市场经济体制中，经济活动要以市场为基本导向。虽然说以市场为基本导向可以明确发展方向，但是在实际操作中，不仅要照顾市场，还要考虑客户和产品。简单来讲，产品创新是市场持续发展和繁荣的基础，而客户则是市场稳定性的重要力量，所以商业银行采取动作时，要将客户放在中心的位置上，主攻全国大型开发商、地方政府棚改项目、地方诚信好的开发商，坚决退出信用差、资金实力弱的开发商，然后抓好产品的创新，综合运用房地产开发贷款、应收账款质押贷款、经营性物业贷款、按揭贷款，最大幅度服务客户降低风险，并做好市场导向的分析。在这样的综合格局之下，商业银行对公房地产金融业务发展才会更加的稳定，更加具有价值。
房地产是我国现在经济发展的一个重要增长极，促进房地产市场的规范和稳定对于我国经济而言意义重大。商业银行对于房地产的发展有着巨大的促进作用，通过调控作用的发挥，房地产市场可以向更加科学合理的方向发展，而房地产发展的区域性特征也会逐渐的得到改善。
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（作者单位：齐鲁银行股份有限公司）
