房地产企业装修住宅方渗漏质量管理思考

    黄治

    摘 要：房地产企业装修的质量是房地产开发项目的重点关注目标，住宅房屋渗漏的本质就是质量不过关。因此，从房地产企业工程质量问题入手，重点分析有关渗漏问题的原因和责任方，并提出管理策略。

    关键词：房地产企业装修;住宅方渗漏问题：管理策略

    中图分类号：F293.3? ? ? ? 文献标志码：A? ? ? 文章编号：1673-291X（2020）01-0173-02

    “安居乐业”自古以来是人们生活图景的要素之一，拥有安全、舒适的住房是人们幸福生活的重要组成部分。然而，渗漏问题层出不穷，制约着人们住房需求的满足，给住户带来诸多烦恼。

    一、国内房地产企业装修工程现状

    现如今，国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检测。但其存在的明显弊端是没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系，这就给装修质量带来了不小的隐患。而质量的监控和责任追究的缺失，也是导致我国建筑工程寿命过短的主要原因。

    二、深刻认识渗漏问题所造成的惨痛教训

    1.某高层住宅项目在结构施工时预留厨卫烟风道洞口，施工图设计未给出详细的建筑节点图，施工单位根据国标图集中的做法选取了其中的一种，上报给开发商的工程部和监理公司，经开发商设计部确认后，开始进行成品烟风道的安装。施工单位严格按照规范要求施工，监理单位严格按照规范要求检查。项目交付后不到两个月，烟风道根部出现大量渗漏，开发商因此遭到大量的业主投诉及索赔。

    2.某别墅项目采用层层退台的露台，并在每层露台均设置种植花池，从此作为设计卖点，营造花园式立体景观效果。施工图设计深度普遍不足、构造要求不明确、不配设计节点图或引用节点图集错误，但甲方工程部及施工部及施工单位图纸设计审查未发现问题。项目交工两个月后，几乎所有的种植花池全部漏水，开发商为此付出赔偿及维修费用。

    3.某住宅项目的卫生间采用结构降板，同层排水方案。但项目交付不到半年时间，大部分卫生间出现渗漏，开发商为此付出了大量索赔费用。究其原因，是由于中间填充的砂石层时间久产生沉降，导致上部水泥层、防水层出现开裂，使用水沿开裂薄弱部位向下侵入填充区域。由于填充区域下部即结构楼板上部施工有防水层，水漏不出去，水在填充区域积聚，时间长了，填充区域积水饱和，随着积水长时间的侵蚀，导致下部防水层出现破坏，从而产生严重渗漏水。

    4. 2016年12月在上海徐汇区某小区住户发生房屋渗漏现象，该项目经现场勘察，为个人住宅室内窗户下沿墙体出现阴湿发霉和腻子层起皮脱落，分析主要原因为外墙面砖砖缝搭接存在裂缝，在保温内形成串水造成的室内返潮，在施工方针对问题做出相应分析之后进行了提前拆除踢脚和铲除墙面腻子层，并清理基层，修补裂缝的相关操作。因修复及时所以未对住户造成更严重的影响，试想如果修复不及时，那么房屋存在的巨大安全隐患会对住户造成很大的生命健康威胁。

    三、房屋渗漏的原因

    首先，防水系统的漏洞直接影响房屋的防水性能;其次，住宅投入使用后期破坏或者未做好相关硬件设施的维修从而影响防水性能;再次，防水层在长年的腐蚀下逐渐失去作用;最后，渗透维修工作人员的不专业，无法正确排查和检测渗漏点进而影响防水性能。

    四、房地产企业装修过程中渗漏问题是谁的责任

    渗漏问题始终是住户们面对的一大问题，防水是一项系统工程，要保证防水工程质量，材料、设计、施工和监管措施诸多环节必须全部到位。居高不下的渗漏率是多方原因造成的，不是具体某一方的责任，而是多方之责。究其原因，有以下几点。

    1.房地产企业之责。房地产企业或者公司高层的不重视，导致很多开发商、总包商或分包商为减少投入，在防水工程上还仍不断压缩，防水工程质量因此大打折扣。

    2.工程管理制度之责。许多防水施工队伍，不按规范施工、偷工减料现象普遍存在。工人仅凭经验施工而不追求质量，求多求快求省，工艺流程管理混乱。常常出现基层处理不到位、细部节点不注意、涂膜厚度不足等问题，留下了渗漏的隐患，这也正面反映了制度惩罚的缺失。

    3.工程人员之责。工程管理人员敬业精神或专业能力的不足，而导致施工过程中会出现专业知识无法解决的相应问题，责任感的不足更为“豆腐渣”工程埋下祸患。

    4.设计之责。建筑师专注于建筑设计，防水設计水平不足，有的甚至不了解防水材料的相关性能，没有掌握相关防漏技术，只是简简单单地套用建筑防水图集，设计不合理选材不当。

    5.监督之责。监理单位不认真履行监理职责，导致大量假冒伪劣和不符合国家标准的防水产品，以及无资质、无技能的施工队占据了建筑工地的主要市场。

    6.业主之责。大多数业主缺乏防漏相关专业知识，导致“马路游击队”盛行，不合格的防水工程蒙混过关。有的业主甚至在渗漏发生时，维修态度还很消极，加重了渗漏的危害性。住户要提高对防水重要性的认知，在入住之前要检查房屋的渗漏情况。发现渗漏问题后，找专业施工队伍及时解决，要投入一定的合理费用，切勿拖沓不管。

    7.总承包单位对施工质量的影响。建筑施工企业总体素质如果均不是太好的话，注册资本低、资信差、转包、分包，挂靠现象就会随之严重，导致施工企业的质量保证体系形同虚设。

    8.施工之责。许多防水施工队伍，不按规范施工、偷工减料现象普遍存在。工人仅凭经验施工，求多求快求省，工艺流程管理混乱。常常出现基层处理不到位、细部节点不注意、涂膜厚度不足等问题，留下了渗漏的隐患。

    材料是基础，设计是前提，施工是关键，管理是保证，任何一个环节都要引起重视。只有找到问题所在，才能对症下药，从根本上解决住宅方渗漏问题。

    五、房地产企业装修渗漏管理的关键策略

    装修工程渗漏主要分成两方面：房屋结构的不足和门窗后期安装的不足。因此，对于房屋结构不足提出以下建议。

    1.开发商前期准备充足。首先，开发商要将建筑的底子打好，在招标过程规范化、透明化，并从设计开始就做好防水工程，所用的防水材料要保证过关，施工也要到位。对普通业主来说，应选择工程品质优良的开发商。优质的开发商内部存在高质量的文化氛围，在此氛围的熏陶下每一名雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，通过工业化、机械化生产开始降低“人”的偏差。其次，对材料质量提高要求。防水工程中，以次充好、假冒伪劣和不符合国家相关标准的防水产品，导致防水工程质量缺乏保障，所以使用高标准，严格要求厂家产出的防水产品，正确选用防水材料在本质上可以减少房屋的漏水率。最后，提高住户的防水认知。住户要提高对防水重要性的认知，在入住之前要检查房屋的渗漏情况。发现渗漏问题后，找专业施工队伍及时解决，要投入一定的合理费用，切勿拖沓不管。消费者对行业、产品、品牌及相关标准了解甚少，缺乏自主判断能力，导致“马路游击队”盛行，不合格的防水工程蒙混过关。有的业主甚至在渗漏发生时，维修态度还很消极，施工延误加重了渗漏的危害。

    2.加强各个阶段的质量监控。施工过程中需要甲方对其进行严格的管理，包括供应商考察及选择，主动地去输出技术，加强管理标准并协助住户建立有质量保证的房屋防漏水系统。在施工前，房地产企业施工者应该切实到工地进行实地考察，对房子进行全方位的深入了解，然后制定详尽的策划方案。在施工中，对可能影响房屋装修质量的外界因素进行排查，选择最合适的质量控制点。最后在施工后，对项目涉及的每一个施工点进行逐个验收检验，尽可能地防止意外的发生。

    基于上述综合性的分析可知，渗漏问题对于消费者的生活以及建筑物的使用寿命与功能等方面造成极大的负面影响，这也是亟须解决的一大质量问题。因此，针对具体情况有效的创建一套合理可行的房地产企业装修住宅防渗漏质量管理体系，对于房地产企业质量管控能力的提升、预防渗漏问题的发生以及缓解广大消费者被质量问题的干扰等具有十分重要的意义。本文着重分析房地产企业装修住宅渗漏问题的发生概率和所发生的部位等具体情况，在此基础上详细地探究其对于建筑物的使用性能、结构安全性、使用寿命与开发成本、品牌价值等方面所造成的影响。

    除此之外，本文在具体分析研究的过程中，结合质量管理体系的基本原则、方针以及专业性的集成管理理论，科学地创建房地产企业装修住宅防渗漏质量管理的集成管理模型，系统性地分析房地产企业装修过程中渗漏问题所带来的惨痛教训，针对实际情况建立高效性的管理组织与操作流程、规范化的管理目标、有效的技术标准等，构建与现代化社会发展相协调的房地产企业装修住宅防渗漏质量管理体系。

    六、结语

    在现如今的社会中，速度和质量是需要并存的，只有这样才可以在激烈的竞争环境中保持持久的竞争力。只求速度而不管质量的“豆腐渣工程”无疑是自杀行为，而只谈质量而不言高效的建筑群则失去了最本质的竞争力。所以无论城市怎样转变，市场如何变化，高效和高质量都必须双管齐下，这看似艰难的过程背后如果每个环节都紧紧相扣，高质量链接，笔者相信类似于本文中的房屋漏水问题必会等到最大程度上的解决。

    参考文献：

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