房产价格变动对居民投资行为的影响
章皓亮
摘要：随着社会经济的迅速发展，市场上的总体物价水平上涨早已体现在人们生活中的方方面面，影响着人们的生活方式和消费投资方式。而房地产业也是其中的一部分，近年来房地产业内房价的上涨也影响着居民生活的方方面面，尤其是在消费投资这一方面的影响，文章以房地产行业房价上涨对居民消费投资之间关系为重点展开论述。
关键词：房产价格；居民；投资行为
社会经济的飞速发展使得国家在经济层面更加关注可持续性发展，但是近年来由于房价过高而引起的投资与消费不足成为制约我国经济可持续性发展的一大障碍。本篇论文将着眼于房产价格与居民投资消费行为的关系，分析房价变动对居民投资消费行为的影响。
一、关于财富效应和挤出效应
研究房产价格变动对居民投资消费行为的影响会提到财富效应和挤出效应，这是经济学中的两个常用的概念，只有对相关经济学的概念理解清晰，才能对本篇论文的中心论点，房产价格变动对居民投资消费行为影响有更深刻的认识与分析，所以论文接下来的一部分将分别详细的介绍财富效应和挤出效应。
（一）房地产的理论性介绍
对房地产市场上房价波动的研究，第一步要明白房地产的相关理论性概念。房地产是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分离的各个部分和其附带的各种权益。房地产分类可以根据很多不同的标准，根据房地产的用途来划分，房地产财富可以分为商用房地产财富和民用房地产财富，其中住宅类即民用房地产财富是房地产市场的重要组成部分，也是与居民投资消费行为联系最为密切的一个层面。为了有针对性的分析房地产市场上房产价格波动对居民投资消费行为的影响，本篇论文的研究对象就选为狭义的房地产市场，也就是上文提及的民用类房地产市场。
（二）关于财富效应
财富效应并不是很早就存在的经济领域的经典概念，而是随着现代社会的不断发展，为了适应社会，市场的需要而产生的一个新的理念。财富效应是指某种财富累积达到一定规模的时候，会产生对相关领域的控制效应或者传导效应。
其次，财富效应是因某些货币政策的实施，引起货币存量的增减，因此会对居民手中持有财富产生影响。居民手持资产越多，消费和投资的欲望越强烈，这是非常自然客观的规律。所谓的财富包括两种形式，一是金融资产，比如货币，另外一个就是实物资产，其中包括房产，提到房产，就与本篇论文的论点有关，房产作为财富的一种存在形式，是适用于上文提到的财富效应的，也就是说以房产这种形式的财富体现会影响居民消费和投资需求。
（三）关于挤出效应
挤出效应简单来讲是一种政府行为对私人产生的影响，具体是指政府投资消费增加会对私人投资消费产生一定程度的挤占，进而导致由于政府扩大投资而产生的国民收入可能会因为挤出效应使得私人投资消费减少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
这一过程具有一定的传导性，具体解释就是，由于政府的消费投资增加，也就是政府扩大支出，就会使商品市场上购买劳务与产品的竞争加剧，这从价格上就表现为物价的上涨，当然延展到房地产领域就是具体指房价的上涨，在此种情况下，假设市场上货币的名义供给量保持稳定不变，实际的货币供给量就会因为价格的上涨而缩水，理解为实际货币供给量的减少，实际货币供给量减少必然会导致人们抑制消费和投资的意愿。
二、研究房产价格变动对居民投资行为影响的意义
针对上文提到的财富效应可以得知，资产价格波动与消费和投资的关系在近阶段以来收到了学界和政府与社会广泛关注，其中表现最明显的领域就是股票市场，炒股热潮在我国已经不是近期出现的事情，而社会都对这一领域有着很多的研究与关注，但是对于房地产市场上价格的波动对消费与投资的影响，或者说对于房地产市场的财富效应却并没有得到像股票市场那么多的关注与重视。但是近年来，股票市场连续萧条，情况低迷，而房地产市场反而表现出持续繁荣的发展态势，这一现状使得房地产市场上价格的波动对居民消费和投资的影响成为了不容忽视的一个问题。
（一）研究房产价格波动对投资行为影响的必要性
由于房地产市场上价格变动对居民消费投资带来的影响，政府开始重视这一问题，从现实背景来看，房地产市场日趋繁荣，但是也日趋复杂，房地产市场上房价的变动对消费投资的巨大影响受到理论界和社会各部门的重视。近几年来，政府对发展房地产市场采取了一系列的积极措施，有意识有目的地促进房地产业的发展以拉动消费，带动经济的增长，这是因为对房产的消费也是消费投资的一种，这种情况在房地产行业的发展初期表现为一种好的态势，因为政府的鼓励政策和社会上对此种行为的认可确实会有利于在房产领域刺激消费需求从而带动经济的增长。
但是随着时间的推移和房地产行业的发展，逐渐成熟的领域中出现了很多弊端，很多地方把城市经营转变为土地财政和房产财政，这使得各个地方的房地产市场呈现一片繁荣的景象，但是这逐渐演化成一种非理性的繁荣，这样的发展态势将会慢慢脱离开始时对房地产行业寄予的拉动经济增长的期望，反而会因为过度的繁荣对除房地产之外的居民消费与投资行为产生负面的影响，因此关注与研究房地产领域房价的波动对居民消费与投资行为的影响就显得意义重大。
（二）研究房产价格波动对投资行为影响的意义
政府工作报告多次提出并着重强调了调控房地产市场上房价的波動和扩大居民消费投资的重要性，以此作为当前政府部门工作的一项重要任务。各政府部门应该协同房地产行业中的领头人考虑如何更好的调控房地产市场，实现房地产市场稳定健康发展，与此同时又不影响到居民消费投资行为的增长和国民经济的持续健康增长。因此，深入研究房地产市场价格波动对居民消费投资行为的影响既有助于对房地产市场与消费投资的内在联系形成全面的认识，认识到房地产行业的发展对居民消费投资和国民经济产生的正面影响和负面影响，还为政府的相关管理部门利用房地产市场调控居民消费投资，监督管理房地产市场等工作提供了理论性的指导和实践性的支持，所以，在当前房地产市场价格过度波动，住房消费成为居民难题，国内消费投资不足的现状下，对这一问题的深入探讨对我国的房地产市场的管理和处于经济稳定性的考虑都具有前瞻性的意义。
三、对房地产市场当前现状分析的政策建议
我国的房地产市场几乎吸纳了居民因经济发展而增长的绝大部分收入，但是却对实体经济的投资减少，这种情况对我国的经济持续稳定发展是及其不利的，所以论文接下来的部分将针对房地产行业这种不健康的发展态势给出一些政策性的建议。
（一）建立抑制房价上涨的机制
面对当今房地产市场上房价持续攀升，居高不下的现状，政府的政策是抑制房价过热增长的重要手段。政府应该有针对性的出台一些法律法规或者相关文案，建立有效抑制房地产市场房价过热的长效机制，抑制房价的过快上涨。将房价控制在合理的水平內和扩大国内居民消费并不矛盾，在房地产市场发展的早期，将房产投资作为刺激居民消费投资的一种重要的手段，也在当期产生了一定的积极影响，刺激了消费投资需求，带动了经济的发展，但是在当今现状来看，应该保持房地产业的稳定性发展，使居民消费投资合理的像多方面发散式延展，以此实现国民经济的持续稳定发展。
（二）保持房价调控政策的连续性
以往有结论称房地产行业是经济发展的标识性领域，房价的波动是一国经济发展程度的重要参考，但是随着社会经济的发展，多元化经济和新经济体的出现，房产价格的波动并不会在宏观领域对经济的发展产生很大的影响，前文提到的房地产市场上的挤出效应表明，抑制房价的过热增长有利于扩大居民的投资消费，因此，政府应该坚定的实施对房产价格的调控政策，保持房产价格调控政策的连续性。
四、总结
由于社会经济发展，为了适应发展现状，对房地产行业应该进行相应的调控，尤其是对房产价格波动的调整是保证居民投资消费行为像更加健康稳定方向发展，使国民收入实现可持续性发展的重要举措，政府相关部门应该坚定的实施对房地产市场各方面尤其是房产价格的调节与控制政策，使房地产行业为促进国家经济健康发展贡献积极的力量。
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（作者单位：厦门大学）
