探索青岛某商业地产项目财务风险管理

    李勇

    摘 要：在商业地产企业项目开发的过程中存在很多的影响因素，使得项目在发展的过程中会遇到严峻的财务风险，进而产生一系列的财务问题。只有深入分析企业的各类财务风险形式，才能及时制定出合理的风险防范策略和措施，建立相应的财务预警系统，促进商业地产企业的科学可持续发展。本文以青岛某商业地产项目为例分析了商业地产项目财务风险的管理策略。

    关键词：商业地产企业；财务风险；风险控制；风险管理

    一、前言

    经过20多年的壮大和发展，我国的商业地产业已经成为推动国民经济快速发展的重要支柱之一，对拉动我国经济的快速发展具有重要的作用。虽然商业地产业的发展潜力巨大，但是由于其经营生产的特殊性，商业地产业项目在开发的过程中会存在很多的影响因素，使得项目发展过程中面临着越来越多的财务风险。

    商业地产业的财务管理风险主要包括：大多数企业负债率偏高，并由此引发还贷风险，导致企业资金紧张；商业地产企业的资金链相对于其他企业而言较长，而通货紧缩的政策则导致贷款风险的增加；全球经济的不景气导致商业地产业出现再融资风险等。因此，商业地产企业的财务风险已经成为其发展的瓶颈，需要企业重视起来并及时采取积极的措施。本文以青岛某商业地产项目为例分析了商业地产项目财务风险的管理策略。

    二、商业地产项目开发中财务风险的基本特点

    财务风险主要是指企业在一定时期内，各项财务工作由于受到内外环境以及其他无法预料的因素的影响，企业实际财务和预期结果出现偏离，并造成企业损失的可能性。在商业地产企业中则具体指商业地产企业因为财务恶化而造成企业商业地产投资和回报无法收回的可能性。商业地产具有和其它商品显著不同的特点，其投资金额大、周期长、投资对象无法移动和影响因素复杂的特征使其成为一个具有高投入、高回报和高风险的产业。

    目前，我国的商业地产业还处于初级发展阶段，其财务风险管理体系尚不健全。看似一片繁荣的房地产业，其中暗藏着巨大的市场风险。由于商业地产企业对经济规律的把握不准，分析存在一定的偏差，也没有认真研究土地和金融信贷的相关政策，而只是看到商业地产业的高额利润，忽略了高利润后面隐藏的高风险因素。尤其是大部分企业开发商业地产具有很大的盲目性，认为财务管理无关紧要，只凭主观臆测形成决策，这无形中增加了企业的财务风险。

    商业地产开发作为一个复杂的长期过程，风险贯穿于整个项目的始终，这些风险都会对商业地产企业的绩效造成直接影响。例如，商业地产企业由于前期市场定位不准或分析缺陷造成项目死盘，资金被冻结甚至拖垮企业；前期设计存在疏忽，造成工程返工，加大施工成本，增加了项目后期的风险；营销策划方案不准确，或者定位过高，造成销售周期过长，资金回笼过慢，最终将企业拖入绝境。

    三、商业地产企业的财务风险管理策略

    本文以青岛某商业地产项目为例对商业地产项目的财务风险管理策略进行了介绍。

    1.对企业员工的财务风险管理意识进行培养。企业领导的风险意识和责任感要强，为了有效规避财务风险，要使用先进的财务分析方法，并做到企业内各个部门在财务管理中权责分明。同时，要加强对企业员工的财务风险管理意识的培养，使其能够真正认识到财务活动的重要性和复杂性，从而有效调动所有员工都参与到企业的财务管理中来。

    2.财务预警系统的构建。商业地产企业要建立长效的财务预警系统，系统中要将企业获利能力、企业偿债能力、企业经济效率和发展潜力等内容作为具有代表性的重要指标，同时，财务风险的产生原因还包括企业短期负债和长期负债搭配比例不合适，因此可以搭配商业地产企业短期负债和长期负债的比例作为次要的分析指标。在实际应用过程中，要以企业现金流、企业行业特点、利率结构和经营规模等因素为基础制定恰当的长短期负债比例。

    3.制定完善的制度和机制规避财务风险。商业地产企业要通过规范的内部风险管理制度、合理的约束和激励机制把企业的财务风险转化到企业内部，让企业的职工、管理者和企业共同承担商业地产企业的风险，岗位管理要实行风险责任制，做到权、责一体，努力提高企业员工的风险意识，使财务风险管理工作贯穿于整个商业地产项目开发的整个生命周期中。

    4.应用先进的风险管理程序。企业财务的风险管理过程是一个有机的活动，首先要对风险进行识别、评估，即及时预测企业可能面临的财务风险，并进一步分析企业环境、剖析系统中的风险因素，对风险强度和损失程度进行评估。然后，要对风险进行控制和预防，在对风险进行评估、分析的基础上，建立风险处置方案，制定相应的企业财务计划，优化财务信息的管理控制系统。最后，要对风险的损失进行处理。对于出现风险损失的情况要及时进行有效的处理，最大程度减少企业损失，快速排除风险因素，确保财务系统能够快速恢复过来。风险管理作为商业地产企业财务管理的重要组成部分，只有所有企业员工都提高对财务风险的重视程度，才能保证财务系统的有序、高效运行。

    5.对企业财务管理的外部环境进行分析。为了有效控制企业的财务风险，商业地产企业要对企业财务管理的外部环境进行认真的研究，并逐渐分析其变化的规律，然后针对规律制定相应的处置措施。根据对外部环境变化情况的预测，合理调整财务管理的方法和政策，提高商业地产企业的风险应变能力，尽量降低外部因素对企业财务管理造成的影响。

    四、结论

    商业地产企业属于资金密集型的高风险行业，为了从激烈的竞争中脱颖而出，房地产公司必须提高自己的财务风险管控能力。所以，重视财务风险管理的作用，并及时采取预防措施规避风险，对商业地产企业的健康可持续发展具有重要的意义。

    参考文献：

    李世强.试论现代企业内部财务风险的控制与防范[J].理论学习与探索，2008年.