多方式支付下住房首付款证明力浅析

    袁兴国

    從1988年首次住房体制改革会议改实物分房为货币分房以来历经30年的发展，住房金融呈现蓬勃发展的势头，1991年建设银行、工商银行首次开立职工住房抵押贷款，到如今有银行必有住房按揭，甚至有的村镇银行也将住房按揭作为主营业务来抓，住房按揭已经成为商业银行维护客户关系与利润拓展的重要业务产品。

    然而，由于近来开发商资金紧张，开发战线布局不合理，房地产市场区域性供大于求，开发项目无法按期交房纠纷增多，加上房地产市场人为囤积抬价销售，诱导性投机投资交易频现，虚假首付隐藏了巨大的信贷风险，为防止病从口入，确保首付的真实性、提高借款人违约成本就成为银行把好住房按揭贷款风险的首要任务。

    由于银行自身经营的固有特点，除对贷款申请资料进行面谈面签外，基本无法做到对首付款支付过程进行逐笔监督，而现代金融又为借款人提供了多种支付方式，更增加了首付款的识别难度。本文拟解析多方式支付下首付款证明力大小，通过必要补强手段达到精要而不繁琐。

    在实践中，借款人的付款方式主要有现金、银行存款、POS刷卡机、ATM柜员机、网上银行、支付宝、微信等，向银行提交的首付款资料主要有如下几种：

    收据。由于当前未有明确的管理规范要求开发商何时必须出具发票，在一手房交易中借款人往往获得首付款收据（含定金收据），有的开发商对诚意金、订金往往以便条、合同条款约定方式取代收据;在二手房交易中，借款人也会提供首付款收据。一手房收据内容有详有略，但通常有收据编号、开立日期、交款人、房屋楼幢房号、经手人姓名、开发商的财务章，而二手房收据就比较简单，往往仅有交款人与金额、开立日期。收据的证明力较弱，对仅仅提供收据的贷款申请，首付款基本没有实际支付，尤其在二手房买卖中，交易双方往往口头约定需银行贷款审批同意后才支付首付款，出具收据就成为一个形式要件而已。

    pos签购单。借款人提供的pos签购单，证明力较强，当其与收据载明的相关内容相互印证时，可以采信首付款支付的真实性。例外情形，以信用卡支付的pos签购单若在借款人征信上反应为透支状态，因违反信贷资金流入房地产禁止性监管规定并形成事实上的零首付而不可采信。pos签购单的内容近年获得了完善，载明的内容有开发商名称及监管帐户、单笔刷卡金额、购房合同总金额、购房人姓名、房号、刷卡日期等内容。二手房交易因监管规定不允许个人买卖pos机及无实际交易地点的刷卡交易，因此二手房无pos签购单，但少数人可以通过支付宝、微信等完成支付，随着国家对第三方支付监管的强化，这种支付方式将越来越少。

    税务发票。税务发票是开发商提供的证明购房首付款支付的正式凭证，具有证明力。但在代理销售模式下，一些代理公司为获取销售返点而虚假开具首付款发票，往往提供这类发票的购房交易具有房屋总价偏高、贷款成数高、借款人联系电话相同、借款人工作单位相同等特点，因此税务发票要结合销售模式、借款人特征等区别掌握。

    银行存款回单。银行存款回单是借款人通过银行渠道支付款项后获得的单据，因回单有经办银行的戳记，在形式上易于识别，同时银行具有第三方独立的业务利益诉求虚假支付可能较小，银行存款回单证明力强，结合收款收据可以采信。例外情形：银行自2016年开通延迟支付功能，付款人可以在一定时间内撤销支付指令，实际到帐时间与转帐办理时间不相一致，因此对延迟支付的转帐回单不可单独作证据采信。银行存款回单包含现金缴款单、银行转账回单、ATM转帐回单、网上银行电子转帐回单等。

    通过上述受理资料的审查就可以发现，收据和税务发票是一手房开发商和二手房产权人出具的收款证明，而pos签购单与银行存款回单是借款人支付首付款的资金划转凭证，两者从不同的侧面对资金的支付完成印证，除税务发票外，收据、pos签购单、银行支付凭证都应结合使用才可完成对首付款的验证。