曲江之变

    徐敏

    2002年以前，曲江作为地名，在西安的东南郊仅是一片庄稼地，如今它已经成为中外驰名的国家级文化产业示范区、国家5A级旅游景区、国家级生态示范区。它从昔日的皇家园林，颓败成普通的庄户农田；今天，它又从农田嬗变为一个异军突起，产业繁荣的新型城市化新区。

    “我是2000千禧年离开祖国，全家去了新西兰。之前我家就租住在春临村，离寒窑不远，短短十几年，不知道该怎么形容才好。”日前，记者在大唐芙蓉园旁吃饭时，偶遇从国外回来观光的肖安祥先生，他的感慨让人为之动容，“慈母手中线，游子身上衣。西安能发展成这样，我们这些海外游子的感触应该是最深的。短短十余年，曲江变得面目全非，变得让人赏心悦目，变得更像一个大都市了……”

    2002年以前，曲江作为地名，在西安的东南郊仅是一片片庄稼地，如今它已经成为中外驰名的国家级文化产业示范区、国家5A级旅游景区、国家级生态示范区。它从昔日的皇家园林，颓败成普通的庄户农田；今天，它又从农田嬗变为一个异军突起，产业繁荣的新型城市新区。这种变化是实实在在的，无需用任何形容词去堆砌。

    今日曲江，梦回大唐；曲江流饮，古韵悠悠；境如梦幻，人潮熙熙；商铺林立，百业俱兴。

    今日曲江，吸引着中外游客纷至沓来，他们见证和体验着大唐文化的辉煌。有识之士携手曲江、投资曲江、开发曲江、经营着曲江。

    曲江的变化令人振奋，曲江的嬗变举世瞩目。

    短短的十年间，曲江以走集团化与集群化并行的发展之路，锻造出举国瞩目的文化产业投资集团这艘巨型航母。

    原子裂变

    如何化解千年古都的“达·芬奇密码”？这需要一种智慧，也是历史赋予西安的一项使命。

    在西安方圆10平方公里的城区内，拥挤着40万常住人口，以及近百万的流动人口。区区十余平方公里的城区面积，人口密度远远高于北京和上海，而按照城市规划而言，旧城内的定额人口也就是10余万人。如此呜呜泱泱摩肩接踵的人口，加之受西安城区周边无数文化遗产保护的制约，如何向外疏散和发展变得至关重要。

    自上世纪90年代起，西安便开始了艰难的突围。

    据相关资料显示，当时城区要向外发展，可谓如履簿冰，满地是文物，到处是禁区。正如西安市规划委员会总规划师韩骥所说，南有大小雁塔，西有秦王宫遗址和丰镐遗址，西北有长安城遗址，北有大明宫遗址，东有浐河与灞河水源生态保护圈，西安的城市化生长之路远比其他城市更艰难。

    为了避开文物保护区和生态保护区，想突围，只有三条出路可供选择，首先是西南，其次是正北，再次是东南。这也是为什么1991年西安高新技术开发区选址时，西南会成为当时一边倒通过的原因，因为突围西南对文物古迹的影响最小。

    之后不久，西安又在北城建立了以装备制造业和物流为载体的经济技术开发区。但两个开发区的建立，仍然难以缓解中心城区的人口压力，以及城市发展与文物保护、生态保护所产生的矛盾困局。

    如何化解千年古都的达·芬奇密码？这需要一种智慧，也是历史赋予西安的一项使命。

    历史上的曲江，在唐朝是皇家与民间共同拥有的公共空间，而今天之所以能够产生出如此举世瞩目的成就，很大一部分归结于来自日本人的运作理念。

    上世纪80年代初期，西安与日本奈良缔结为友好城市。日本三井不动产企业帮助西安建了三唐工程：唐华宾馆、唐歌舞厅、唐历史博物馆。

    日本人的敏感并没有仅仅局限在中国政府提供一块免费的土地，他们深谙依山造景，就势建园，而不像我们习惯造城就得推平了去建，耗时费力。日本人似乎比我们更了解西安，更谙熟大唐，他们想在这一古丝绸之路的起点上，借建设唐华宾馆作为起点，一路西进，把唐华宾馆连锁店一路修往兰州、敦煌……三井不动产向中方提出了两条要求：建筑风格为唐风、环境形式为园林化。

    据后来参与曲江新区规划设计的人员坦诚，当时的日本人的确给予曲江之后的发展贡献了良好的启示作用。许多专家逐渐意识到，西安丰富的文化历史资源，无需排斥在商业开发中将其转化为一种文化复兴，让历史“活起来”，成为当今人们可触摸、可感受、可体验的文明载体，成为一种全新的产业模式，让历史增值，也让产业增值，社会效益增值。

    1996年，开发区热已经开始降温，年初成立的西安曲江旅游度假区管理委员会的日子过得有点恓惶。据说当时整个管委会的三十几号人，租住在建材市场的一个小二层楼里，打拼了六年，仅仅融资了6000万元，“修了半条路半个湖”，2003年春节，管委会账面上仅有60万元，连发工资都不够。

    物理之变

    廉价的土地资源呈现招蜂引蝶之状，急功近利的招商引资风潮，直接演变为一席圈地、倒卖的盛宴。

    上个世纪末，中国经济发展的思路比较僵化，能赚到大钱的一般都是靠倒腾政府批文。曲江作为旅游度假区，曲江管委会当初的思路也是本着“滚动发展，以地生财”，以靠土地出让金来谋求发展。

    但随着新世纪的到来，全国性的开发区减速刹车，融资难成为普遍存在的现象。曲江之前出让的土地协议却收不回来钱，很多地块都已几易其手，所有者变得错综复杂。资本的趋利性让绝大多数协议变成一纸空文，发展陷入不规则的体制泥淖难以自拔。

    一边是急于以开发曲江旅游区作为抓手，招商引资；一边是看上了这一急功近利的运作模式，可以带来巨大的倒地暴利。一位曾经的曲江管委会人士私下与记者交流时说，“那时的曲江，萝卜快了不洗泥，只要愿意来曲江投资，那就是爷。”

    当时，香港有位财力及其雄厚的商人扬言，要把名噪一时的深圳锦绣中华克隆到曲江来，在曲江建造一个规模宏大的主题文化公园。港商拿出了设计方案，方案上标有修建一个巨大的湖，湖中建造13个亭，分别代表昔日建都长安的13个朝代，该投资方案深深打动了政府领导和曲江人。

    然而不可否认，与日本人修建唐华宾馆开启了曲江梦回大唐的理念一样，港商设计的曲江主题文化公园，同样启智了曲江日后走风景园林与主题文化公园相结合的道路。

    然而如此前程似锦的招商发展之路，却成为了当时曲江一种说不出的痛。耗在手里的港商就像一块烫手山芋，抓之烫手，弃之可惜，这一令人振奋的招商引资项目被港商磨磨蹭蹭了六七年。当初港商承诺的五六亿元投资，最终清算时发现实际到账仅区区3000万元。渐渐地曲江发现，港商承诺打造曲江主题文化公园为虚，拉虎皮做大旗倒腾土地则为实。截止2002年清理项目时才发现，该项目的土地使用权竟已经归在一家地方民营企业的名下。

    大的招商引资项目如此，其他中小型的50多个项目几乎与此雷同不二。

    上世纪90年代，在全国性似饥若渴般发展焦虑引领下，急功近利的招商引资风潮，直接演变为一席圈地、倒卖的盛宴。廉价的土地资源招蜂引蝶，用于旅游开发的用地仅8-10万元一亩，用于商业开发用地20-30万元一亩。

    那时的曲江，先期近10平方公里的土地被利益所绑架，或被批文圈了起来。农民们眼巴巴地看着土地杂草丛生，荒芜着而不能耕种。

    2002年前，曲江管委会可以说处于一种比较弱势的地位，土地资源被有一定实力的个人“劫持”后，几乎不受控制了，原本土地出让是为了谋求发展，借鸡下蛋，招商引资的目的是为了提升城市发展，加强基础设施和公共空间的建设。但大片大片的土地被买走了，却变成了一座座私人堡垒，变得蛮荒不经，真正想开发的人，不是缺乏资金，就是无处下手。

    在2002年前，曲江作为政府行政机构，长期扮演着“没落地主”的角色。土地被买方抑或捂着等价待沽，抑或转手倒卖发家致富，而真正的经济和社会价值得不到体现，改善环境发展经济的初衷成为水中泡影。

    手段之变

    曲江以其特殊的“身份”，硬生生撬动了新区这个庞大的工程，一手举债，一手搞建筑，一手寻找投资者。

    正当曲江先期开发陷入一筹莫展之际，时任西安高新技术开发区领导班子成员的段先念经过多渠道考察发现，借鸡下蛋比较被动，正所谓上门生意难做；他改变发展理念，以筑巢引凤赢得主动。

    与曲江之前的以收到土地出让金后再进行公共设施建设相反，段先念的思路是先举债兴建公共服务设施，让环境这个硬道理说话，然后再卖地吸纳资金，不信价格卖不上去。用他的话说就是，土地的价值提升在于环境，“先一次性把城市做足，再让产业进来，资本进来”。

    在2002年段先念出任曲江管委会主任一职之前，他已经有了举债拿下高科集团的地，三个月以修建大面积绿地为紫薇地产盈利数千万的战绩。那段时间，段先念的成功经验备受业界的追捧，之后他再次出手紫薇田园都市、西部电子商城、长安科技产业园，个个无往而不利，这些成绩单或许正是他入主曲江的原因之一。

    有业内人士向记者透露，段先念初期的曲江，其发展流程被制定为：“征地—举债—市政配套—招标拍卖—项目管理”。现在想来，曲江开发倘若不是政府行为，就当时的经济实力而言，很少会有人如此大胆地举债开发，在看不到回报之前，谁敢如此大手笔地折腾呢？而且任何企业也很难贷出如此巨额的资金来。

    仅大雁塔北广场的建设项目，投资预算就是5个亿，而当时的管委会账面上据说仅存200万元。但就是这200万元，曲江以它特殊的“身份”，硬生生撬动了新区这个庞大的工程，一手举债，一手在广场周围规划了20万平方米的商用建筑，走所谓的“市场化”道路，一手派人拿着规划书四处游说推销，寻找投资者。

    让人意想不到的是，短短两年时间，大雁塔北广场就做成了，1万多平方米的商铺销售一空，而且仅仅动用了政府投资的500万元。

    2004年5月1日，西安大雁塔北广场正式建成对外开放，但它只是西安启动曲江新区建设的“奠基礼”。整个广场不仅建设的气势恢宏，还有当时号称亚洲最大的激光音乐喷泉，开放式的公共广场狠狠击中了老百姓薄弱的神经，你说曲江咋就那么贴心呢？一时间，呼朋唤友，携老扶幼游览大雁塔北广场成为一道靓丽的风景。

    然而，天下毕竟没有免费的午餐，免费游玩换来的是耗资4.5亿元的高昂建设费用，以及被拆迁村民的抱怨之声，甚至在业内也引来了诸多批评之声：“有必要这么奢侈吗？”

    本刊记者2005年曾带着各种质疑，专访了时任曲江新区管委会主任的段先念。

    “与其说大雁塔北广场是奢侈品，不如说是发电机。”当时段先念开门见山地对记者说，“北广场应该说是厚重，而不是奢侈……地面石材到底要多厚，厚了就是奢侈吗？要从大雁塔的整体去考虑，它就必须这么做。想想若干年后，当被成千上万人踏过而留下历史痕迹的石阶再与大雁塔相映衬，那时，北广场的味道或许才能真正被体味出来……”

    政策之变

    政策，利用好了就是政绩，利用不好就是败绩，这对任何领导者都是极其公平的一项目标与责任考核。

    曲江当年的高明之处，在于用环境这个硬实力来撬动投资风潮，这有别于过去惯用的空手套白狼，或关起门来打狗的短视模式。

    时任大唐芙蓉园旅游发展有限公司总经理刘兵曾告诉本刊记者，短短几年间，曲江成为西安地区地价较高的区域，绝不是炒作出来的，它是由近6000亩公共文化空间打造支撑起来的。比如大雁塔周边的1000多亩，曲江池的1500多亩，大唐不夜城的1000多亩，大唐芙蓉园的1000多亩，唐城墙的1000多亩……

    2002年，国家发改委，建设部、财政部、国土资源部等部委联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》。《意见》直接针对国内部分地区房地产投资增幅过快、过大，以及价格增长过快等问题发出警告和警示，它特别将责任落到了各级政府的头上。

    《意见》无疑给两周前刚刚换了帅印而蓄势待发的曲江当头一棒，昔日高昂的头颅不得不收敛起锋芒。没了新增土地供给，就如巧妇难为无米之炊。如何化解五部委《意见》和发展才是硬道理的这一矛盾冲突？摆在段先念面前的这个烂摊子，一时让他左右为难，夜不能寐。

    在段先念眼里，此时的曲江缺的不再是钱，而是寸土寸金的土地资源。

    土地被冻结了，钱袋子收紧了，要在不犯政策错误的前提下做出成绩和业绩，用今天的眼光来考量，当时的曲江发展多亏有了段先念，否则不会有今天西安名扬四海的曲江新区，周边乃至整个西安的开发速度也不会如此迅速，模式也不会呈现翻天覆地的变化。

    政策，利用好了就是政绩，利用不好就是败绩，这对任何领导者都是极其公平的一项目标与责任考核。

    俗话说，对于敢想敢干的人而言，“上有政策，下有对策”。段先念一上任，首先将曲江的工作重点转移到清理之前的开发项目上，这一手可谓稳、准、狠，所谓利用市场手段来解决市场问题。曲江管委会人员倾巢出动，从之前审批过的50余个项目入手逐一清理。其手段是要么共同出资开发，将协议承诺过的项目建设起来；要么借助五部委出台的《意见》，将土地评估收回。

    反观当时的《意见》，对土地和地产开发的降温与调控，不但没有束缚住曲江人的手脚，反而帮了曲江一把，当年他们就回收了十余个“占着茅坑不出货”的项目。

    十余年来，每次对土地资源和房地产开发的调控，都会引发仁者见仁智者见智的剧烈辩论。但不可否认的是，每次调控的背后都会让缺乏实力的中小开发商，心甘情愿地将囤积在手里的资源吐将出来，挣点小钱聊以自慰；而最后的赢家几乎无一例外是那些资本实力极其雄厚的大开发商。

    据曾经的相关人士回忆，2002年之前，有个开发商以每亩20万元购得土地，清理时曲江以40万元回收，后来以140万元的价格卖了出去。世上惟后悔药没得买，那块地等到大唐芙蓉园建起后，曲江一把就净赚了10多个亿。

    2005年本刊记者专访段先念时，他告诉记者：“大雁塔北广场开业一年来，曲江的地价增长了三倍多，你能说它不是一台发电机吗？我2002年7月来到曲江管委会，当时曲江好多项目合同已经签订，那时的地价每亩最多不超过30万元，但我觉得如果合理开发将远远不止这个数目。我对开发商们说，当年底曲江的地价将会是50万，明年会涨到70万，明年下半年就会是90万，当时他们都不相信。而现在的实际情况是，没有100万你根本拿不到地。仅仅两年半，曲江的土地从30万元猛增到了100多万元。这实际上是整个城市的资产急聚升值，土地虽然还是这块土地，但它的含金量却提高了。”

    化学之变

    刚性需求是商业得以为继的利益来源。所谓的曲江模式，撇开个人不谈，到任何时候都是“划时代”的。

    就当时而言，让人万万想不到的是，当2006年曲江拿到国家划拨的2500亩土地批文时，曲江的地价瞬时已经飙升到了200万元一亩。

    有数据显示，自2003年曲江土地采取“招拍挂”，以及环境的逐步改善后，地价一路走高，2007年初，其地价每亩已经跃升为260万元，不久即达到每亩300万元以上。

    在土地基本消化完之际，曲江将目光移向更为远大的目标，这就是用手头丰裕的资金，重力打造大唐芙蓉园。2005年芙蓉园建成之后，赢得“国人震撼、世界惊奇”的反响。

    城市形态的初级物理变化，经过曲江人对环境不遗余力的打造，量变引发质变，而在资本市场却出现惊人的化学变化。

    刚性需求是商业得以为继的利益来源。

    在曲江有一个真实的故事广为流传。说铜川有个金矿主，由于矿井日益惨淡，他想改投其他项目。此时曲江大唐芙蓉园旁边有家中药厂难以为继，急需资本救助，该矿主得悉消息后，去曲江经发局咨询药厂产权是否靠谱。得到明确的答复后，他果断注资收购了药厂，拿下了药厂名下的40亩土地，转即投身房地产，打造了他的第一个房地产项目“曲江公馆”。看似一种物换星移的物理变化，但却发生了让他做梦都偷着乐的化学变化。

    大唐芙蓉园与曲江公馆一前一后建成，芙蓉园开园当天，曲江公馆以每平方米1.2万元疯狂吸金。

    以13亿元巨资营造的大唐芙蓉园，原本是为了推动城市价值的提升，但让人意想不到的是这一巨大的工程，却移花接木地撬动了区域经济这只巨球疯也似地转动起来。

    任何时候都会有人欢喜有人忧。比如2006年，当大唐芙蓉园开园后，当地的地价一夜之间涨的离谱，几乎超出了所有人的心理价位，这让曾经与曲江项目失之交臂的中海地产遗憾不已。

    历史和曲江的经验告诉他们，滚动开发的常规模式已经落伍，因为随着城市化水平的日益提升，拆迁成本会变得越来越高，谈判成本也会变得越来越大，改造难度将无限延展。

    如今，曲江这片20平方公里的土地，成为寸土必争，炙手可热的沃土，它的运营模式也是中国城市发展史上前所未有的。

    曲江以大融资、大规模、大投入、大产出、大策划、大宣传、大发展著称，配得上以“大”字来注解。但也有人怀疑曲江的“大模式”究竟能走多远？未来会带来什么样的恶果？

    大部分人将矛盾聚焦在拆迁上，但就理性而言，越往后拆迁越难，各种社会成本和经济成本会越高，政府心有余而力不足，旧房改造一旦停滞不前，许多居民的生存条件将得不到改善，西安钟鼓楼附近的一片区域就是如此。

    无论到任何时候，人终究是人，不是神，撇开个人功过和优劣不谈，所谓的曲江模式（说经验也罢）到任何时候都是“划时代”的，它为让西安步入世界级旅游目的地城市，起到了难以估量的推动作用。

    有资料显示，2008年，《三联生活周刊》曾推出“西安曲江振兴模本”的专刊，充分肯定了其发展模式。

    2009年央视《对话》栏目曾邀请曲江团队，畅谈曲江的百亿蓝图和创业历程。

    2010年7月，新华社以内参的形式对曲江模式进行了深入的剖析和梳理。

    2010年12月，央视新闻联播以罕见的2分40秒，对曲江建设的大明宫遗址公园，进行了深度报道。

    至此，曲江撩开它历史神秘的面纱，清晰、浅显且独特地步入人们的视野。它貌似传说，但却实实在在成为城市崛起的一方样板，让无数人津津乐道，百般争论，乐此不疲。