物业管理公司的财务及风险管理分析

    冯华

    摘 要：物业管理公司主要经营内容为小区日常物业管理运营，以及维护小区内公共设施，为小区业主日常生活提供服务，物业管理对人们的日常生活有着直接的影响，加强对企业财务及风险的管理，可促进物业管理公司服务水平的提升，从而在競争中占据优势地位。

    关键词：物业管理公司? 财务管理? 风险管理

    国内房地产行业的快速发展，及业主对物业管理水平要求的不断提高，推进了物业管理行业的进步，使得物业行业竞争变得更加激烈，物业管理公司的财务管理即对资金运行设施有效管控，包括投资融资、固定资产管理、租金收入等多个项目，其面临的主要为财务、经营及市场开拓等方面风险，分析财务及风险管理中的问题，可促进公司不断改善经营中的不足之处，提升整体管理水平，促进公司健康发展。

    一、物业管理公司财务管理

    物业公司财务管理主要是对资金运行进行管理，包括资金筹集管理、固定资产租金管理、出租房租金管理、租金收支管理、服务管理费管理、流动资金管理、专用资金管理、资金分配管理、收支汇总平衡管理等。物业公司财务管理任务是在加强预算编制及管理同时，做好收费工作，管理服务费用、押金、水电费等各种款项是公司资金的主要来源，选择适合公司模式的费用收取方式，强化资金管理效率;通过做好投资管理，对各项支持进行严格控制，保证物业公司的正常运行，充分发挥资金效果;并且积极组织资金，开拓经营市场，不断寻找新的生长点，形成竞争优势;还要加强财务分析及经济核算，节约经营成本，对各项经济指标执行情况进行严格考核，促进经管水平提升;同时还要做好财务监督，根据相关法律法规，结合财务计划对预算、开支及各项经济指标监督，使管理更加科学高效，调动多方面积极性，确保正确的经营方向。在财务管理中最常见风险为预算风险，在物业管理公司的财务预算管理中，上报、审核、咨询、确定等各环节中都存在风险，预算制定人员相对而言更加注重短期的利益，预算审核人员则更加重视公司长期效益，有时需要牺牲部分利益实现整体效益增长，因此预算与战略目标间有着偏离的风险。加强对公司财务的管理，制定科学的考核指标，定期核对财务资料，建立完善的内部财务管理制度，形成适应公司财务核算及管理的体系和机制，规范公司财务管理行为，并且通过提高公司成本意识，加强对经营管理各环节的成本控制及优化人力资源，可降低低效劳动，提升服务质量，促进公司的健康发展。

    二、物业管理公司常见风险因素

    物业管理服务容易受到多种因素影响，包括自然因素、技术因素、安全管理因素、决策因素等等。自然风险指气温、暴雨、暴风、雷击等自然因素导致经济损失，常见事故有火灾、房屋倒塌、人员伤亡等;技术风险指应用新材料、新工艺和新方法带来的成本及质量风险，由于新的技术在应用时间及应用范围上都还具有一定的局限，具有较高的不确定性，影响因素较多，容易使质量和成本受到影响，若为了规避新技术带来的风险而仅是沿用传统技术，则影响管理质量和水平;管理者素质风险是指管理者综合素质对物业管理公司的管理水平和经济效益有着直接的影响;决策风险即指包括管理层决策及技术人员的决策都会带来风险，如技术改造、设备维修等项目若出现决策失误，容易造成经济损失;经营风险为物业管理在经营和开拓市场中，若选择经营的项目没有充足的市场调查作为基础，则容易导致类型、定位及价格等的制定与市场需求发生偏离，导致公司经营成本增加，但经营效益降低;合同风险是指物业管理服务的合同在具体内容、范围、费用等方面缺乏明确规定，对违约责任的规定也不够具体，并且对权利和义务划分不够详尽，在履行合同时会出现矛盾和纠纷;物业承接验收风险即物业管理公司验收人员在进行房屋接管验收中，若没有严格执行相关标准或有疏忽，会为房屋及设备使用留下潜在问题，可能增加日后维修成本、工作量及维修难度，若风险处理不当，则会引发与施工方、开发方及业主间的矛盾;装修风险为物业管理在装修管理中，对装修方案及施工进行审核并监督和验收装修施工时，若未能严格审核及验收，则会使房屋结构及设备存在公共安全隐患，对其正常使用造成影响，物业管理公司此时需要承担相应的法律责任;维修管理风险多由于物业管理公司多缺乏完善的维修管理及巡查制度，因此对一些房屋及设备隐患不能及时发现和处理，或是在发现损坏后无法及时采取措施进行维护和保养，导致房屋及设备损坏程度加重。而一些物业管理公司则缺少有效维修安全管理制度及措施，因此在物业管理维修中会造成业主财产受损、员工高考坠落、员工触电等情况，增加了公司承担的经济赔偿;安全管理风险指其管理区域内的安全管理活动中，员工工作出现过失、管理不善等，可能会造成意外事故，如盗窃、凶杀、火灾等，造成业主财产损失或人身伤亡，物业管理公司则需要承担赔偿责任风险;服务费收缴风险指业主用服务质量不到位、管理不善等原由拒交或拖欠物业管理服务费用，会对物业管理公司的经费管理造成影响，依靠经营收益支撑服务经费时，则会存在经费支出管理困难，影响管理服务的正常进行，若拒交及拖欠的费用比例过高，则物业管理公司只能放弃项目管理;业主投诉风险指业主对物业管理范围、质量、态度及收费标准等项目，若存在不满引发争议及纠纷，可能会导致业主向公司行政主管部门、相关行政管理机关或人民法院提起诉讼，进而对物业管理信誉造成影响，增加经济损失。

    三、财务及风险管理中的问题

    （一）缺少对财务及风险管理的重视

    随着国内物业行业发展，物业管理已经由传统的开发商负责转为承包经营模式，物业管理公司承接项目，并提供专业化的物业管理服务。一些物业管理公司在经营中将小区公共设施维护、环境绿化及清洁等作为主要内容，缺少企业发展规划，对财务与风险管理工作没有给予足够的重视，进而造成企业资源浪费及信息不对称等情况。

    （二）缺乏健全的内部控制制度

    物业管理公司多具有较强的地域性，公司规模相对较小，业务多为劳动力密集型，公司经营运营中投入成本主要为人力成本，并且物业管理公司涉及的资金金额较小，而业务量大，令公司在控制人力成本方面存在一定的难度。很多物业管理公司由于缺乏有效的内部控制制度，导致公司无法实现有效的人力成本管控，造成工作中存在大量重复性工作，增加了人力资源的浪费，为公司日常工作开展带来了一定的难度，同时由于多数公司规模较小，并且还没有设置具有一定专业水平的内部控制部门，由此使得公司的日常开销和成本等财务管理方面存在纰漏，为物业管理公司的日常经管带来了较高的风险。

    （三）会计核算及风险管理制度不完善

    目前很多物业管理公司在会计核算方面存在较多问题，缺少全面系统的内部会计核算制度，不能完成公司经管中灵活会计项目的核算，不同物业管理公司的会计指标不具有可比性，进而无法有效衡量公司會计管理水平。有些物业管理公司缺少完善的内部风险管理制度，无法对面临的风险进行有效防范，可能会导致经营中出现巨大风险。并且很多物业管理公司的风险意识较差，对内部风险管理重视度不够，无法正确处理风险容易造成损失，使公司经营受到影响。

    （四）财务管理人员业务水平有待提升

    物业管理公司发展时间较短，内部组织结构有待优化，其财务管理人员的专业水平大多较低，掌握的相关业务知识较少，对公司财务管理缺乏长期规划，在筹资资金时运用的方法过为单一，不能全面满足企业发展的资金需求，并且管理人员不能进行合理的资金统筹分配，无法进行长期投资或物业服务，管理人员对业务中的预算管理无法施行有效控制，导致流动资金少，公司无法使资金利用达到最大化。

    （五）信息管理水平有待加强

    物业管理公司在管理中会涉及到信息管理，而财务信息占比相对较多，在管理中财务信息提供具有一定的滞后性，大部分是根据会计历史成本原则核算，在网络、媒体等信息高水平发展的环境中，企业需要及时、全面的信息为其决策和监管提供有力的数据支撑。再有大量的经营管理信息会增加相关工作人员的工作难度，为了提升公司信息管理水平，多数公司都采取了电算化管理，但在实际管理中公司在信息利用方面有效率较低，并且信息传递存在中较大的安全性问题。

    四、提升财务及风险管理水平的对策

    （一）完善内部控制制度

    物业管理公司需要结合自身情况和特点，制定更加适合公司经营发展的内部控制制度，认真分析内部控制中存在的问题，并针对影响较大的问题进行及时有效的处理。在完善内控制度中要将日常运营、后勤、财务等多方面均考虑在内，从而形成更加完整、系统且具有连贯性的内部控制，进而实现对财务的有效管理和对风险的及时规避。

    （二）健全会计核算及风险管理制度

    通过对物业管理业务进行充分的调查分析，并结合公司实际制定更加完善的会计核算体系，提高财务管理水平。在公司会计核算中对不能明确的款项和存在问题的项目进行严格的核查，防止出现虚假报款等情况。同时对企业的风险管理制定进行不断的完善，根据收集到的数据和信息，对投招标项目进行项目预算分析，在风险应对管理中不断改进管理制度，提升企业抗风险能力，使企业能够及时有效的预测和防范风险，从而保证企业的正常运营。

    （三）健全财务管理体系

    严格依据国家有关法规，并融入自身经营特点制定健全的财务管理体系，对经营中的资金项目进行明确规定，并对有关管理人员进行严格考核，建立有效的奖惩机制，详细记录和监督公司资金的流向和使用情况，从而为优化资源利用提供数据参考。定期对员工进行考核，对进行违反规定操作的人员进行惩罚，对表现优秀的员工进行奖励，促进员工整体素质提升。在管理中不断完善财务管理制度，提高公司财务管理工作效率，促进物业管理公司的稳定发展。

    （四）完善风险识别管理

    物业管理服务范围广、收费难、法规不健全，在管理服务中多种因素影响会导致公司面临各种风险，若不能有效防范控制，则会对物业管理服务造成直接影响。物业公司面临的风险包括自然风险、社会风险、组织风险、法律风险等，加强风险识别管理，应用识别问询法、流程图法、财务报表法、现场勘测法、环境分析法等多种方法，可以有效的加强物业管理公司的财务管理，提高风险应对能力。在项目开发投资决策阶段，需要做好开发方案风险评估，权衡项目收益和风险，采取有效措施预防风险事件。

    （五）健全公司管理信息系统

    现代网络快速发展，对物业管理公司经营管理信息化水平提出了更高的要求，公司财务及风险信息管理需要更加具有全面性和实效性，提高整个公司信息管理透明度，健全公司信息管理系统，做好数据的收集和分析，促进物业管理公司工作透明化和高效化。同时加强信息系统建设，可以提高财务管理规划及预估水平，及对风险的预测和分析能力，从而提高公司的整体管理水平，保证公司的健康持续发展。

    （六）提高相关人员专业素质

    人力因素是管理工作的重要基础，物业管理公司的财务管理及风险管理都具有一定的复杂性，对员工的素质要求较高，因此在管理中需要加强对有关工作人员的培训，提高其专业技能和综合素质，保证财务和风险管理工作能够顺利开展。将人才培养放到人力资源管理战略性高度，聘请高素质人才，并定期举办培训活动，提高员工财务管理、法律等方面知识水平，增强员工责任意识及法律意识，组织员工学习新制度，通过提高员工财务管理意识及风险防范意识，保障经营管理工作顺利开展。

    五、结束语

    目前国内物业管理行业正在快速发展，在新的形势下，物业管理公司要充分发挥自身优势，不断改善内部控制水平，加强对财务和风险管理的重视，并不断拓宽经营范围，提升经济利益，实现价值最大化，提高物业管理公司整体财务与风险管理的水平，从而在竞争中取得稳定地位，获得长远发展。

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