我国房地产经济发展的政策探讨

    胡刚

    摘 要：随着我国经济的快速发展，作为我国国民经济支柱的房地产事业也进入了高速发展时期，日渐受到各界人士的重视。房地产市场作为社会主义市场经济体系的有机组成部分，房地产经济发展如何将直接影响到整个国民经济的发展状况。然而，在快速发展的同时，房地产经济也存在一些问题，如住房制度不健全、宏观调控政策落实不到位、房价不稳定等，面临着新的巨大挑战，许多居民的住房需求无法满足，长期如此将不利于社会的稳定，也不利于我国房地产经济的健康、有序发展。鉴于此，本文主要对我国房地产经济发展的存在问题、解决政策及发展趋势进行了探讨。

    关键词：房地产经济；存在问题；政策

    0 引言

    房地产作为国民经济的重要支柱之一，它的发展既有利于人民生活质量与水平的提高，也能推动国民经济的发展。房地产涉及范围较广，行业之间的关联度也高，且与国计民生问题息息相关。所以，保证房地产经济的稳步发展，对促进国民经济的发展具有重要意义。近几年，在房地产经济高速发展的同时，也出现了一些问题，严重制约了房地产业经济的发展。本文先对当前房地产经济发展存在的问题进行了分析，并在此基础上提出了相应的政策建议，最后还提出了房地产经济的发展方向，旨在不断完善我国的房地产市场经济体系，促进房地产经济的稳健发展。

    1 我国房地产经济发展政策中存在的问题

    尽管国内已出台了许多房地产宏观调控政策，但还是不能改变房地产市场的混乱局面，存在的问题主要包括以下方面：

    （1） 房地产调控政策和宏观经济政策之间存在冲突

    宏观经济政策会直接影响房价，两者之间息息相关。如果货币政策是宽松的，则会促进货币供应量与信贷规模的增长，进而导致房价上涨。然而，当前的房地产宏观调控政策大多与经济政策存在着冲突。如果市场利率低，房地产投资商则会获得更多的信贷资金，然后进行房地产开发，进而增加货币发行量，引起通货膨胀，而房价也会上涨。在宏观经济政策的影响下，房地产经济发展也受到了较大程度的影响，未能取得良好的调控效果。如果银行存款准备金率下调，货币供应量与信贷规模会快速增长，房地产市场也会受到严重影响。

    （2）未能将房地产调控政策落实到位

    现阶段，许多房地产调控政策在某些地方部门未能贯彻落实，尤其是"保障性安居工程"的建设情况，进程较慢，许多政策在地方落实不到位。换言之，调控政策是否能取得良好的结果，取决于调控政策的执行程度。所以，即便是调控政策再完美，但如果未贯彻落实，也将无法实现其调控作用。

    （3）缺乏完善的房地产调控机制，房价不稳定

    目前，我国房地产经济调控机制存在着不健全、不统一的问题，长效及应急机制不完善，未能实现对房价不稳定因素的有效控制。

    第一，由于缺乏完善的房地产调控机制，许多部门在实施政策时无法达到协调、统一的效果。同时，国家调控政策多种多样，频繁变动，比如土地、税收、信贷等方面，只有各种政策协调、一致，才可取得良好的调控效果。第二，某些地方部门管理不善，政策执行不到位，在进行制度的制定工作时，未能与政策进行良好的承接，显得不规范，随意性较大，结果使房地产调控政策相对混乱。当前，国内许多地方的调控政策均未能实现统一管理，方法单一，市场监管力度不大，未能很好地保障居民的合法住房权益，严重影响了调控效果。第三，由于缺乏有效的应急机制，经常不能及时处理或应对房地产市场突发事件，使不稳定因素得不到有效的控制。

    （4）缺乏完善的住房制度

    住房制度不够健全，这是房价高速飞涨的重要原因之一。我国的住房制度发展历程为：福利分房制度、住房商品化阶段及保障房与商品房共存阶段[1]。我国房价持续上涨，所以低收入者只能居住在廉租房或是经济适用房，而中高收入人群才相对有能力购买商品房，这种格局存在的问题隐患较大，长久将利于社会的稳定。

    从2003年起，房地产行业所创造的经济价值在国民经济中占有很大比例。随着商品房经济的不断发展，城市化进程的加快，房地产在一定时期内满足了居民对住房的需求，但房价还是持续飙升，而城市居民的收入涨速则相对缓慢，他们根本无力支付商品房的高价，这是社会面临的一大问题。

    除此之外，我国保障房建设进程较慢，许多低收入者的住房需求根本无法满足。2003年至2007年，国内的廉租房与经济适用房占住房建设总量的比例仅有6%[2]。尽管之后加大了建设力度，但许多低收入者的住房需求还是得不到满足。所以，必须不断扩大财政投入规模，为保障房提供足够的建设资金，并积极出台相关政策，然后通过政府吸收更多的社会资金，为保障性住房的建设提供物质保障。

    2 房地产经济发展的政策分析

    （一）贯彻落实稳健的货币政策

    近年来，国内货币供应量始终处于较高水平，货币超额发行在很大程度上会影响社会的稳定，且给我国经济发展也埋下了较大安全隐患。不管是为了社会的稳定，还是经济的发展，均应实施稳健的货币政策。

    央行实施的货币政策，应该逐步回归稳健。通过实施稳健的货币政策，既能有效控制货币的供应量，抑制或减少通货膨胀，还能对信贷的投资方向进行正确引导，实现对产业结构的调整。注重准备金率的提高，可对社会出现的投资热起到很好的抑制作用，也会让房地产开发商在投资方面考虑更周全、更谨慎，避免了盲目投资而导致物价飞涨。

    （二）健全完善市场化城市住房保障制度

    住房保障涉及到基本民生问题，与老百姓切身利益紧密相关。虽然当前很多政策和制度的实施与落实切切实实保证了城市住房配置效率，但仍存在住房分配"福利公平"问题，这些问题如若未得到有效的解决将不利于城市住房市场化发展。经济适用房政策的实施与落实主要是为了解决中低收入家庭住房问题，主要减免部分相关税费，保证中低收入家庭可以住上"国家福利商品房"。但在经济适用房政策实施过程中仍存在一些的问题，具体表现在以下两个方面：（1）经济适用房的推出吸引中高收入的消费者，刺激其的购买欲望，因而很多经济适用房都被中高收入消费者占有，导致无法真正落实经济适用房推出的目的，依旧无法解决中低收入家庭住房问题；（2）有些房地产开发商钻法律空子，政府出台的优惠政策没有得到全面落实，商品房价格没有改变，房地产开发商利用政府优惠政策，从中获取更多的利润。另一方面，开发商和中高等消费者从中享受中央发放的财政补贴，使真正需要补贴的中低收入家庭无法享受国家优惠。明显存在很大的不公平性，同时打乱房地产市场秩序。

    由上述得知必须以法律框架界定住房保障目的与原则，因此，应健全完善市场化城市住房保障制度，消除保障房投机牟利的行为，运用法律和经济手段确保城市住房保障制度运行市场化，管理专业化。除此之外，应将经济适用房政策转化为财政补贴，将补贴直接交到老百姓的手中。具体实施内容如下：（1）各级政府投入一部分资金作为中低收入家庭购房补贴，而补贴标准以当地居民实际收入水平及其偿还能力为参考；（2）通过将房地产开发商的优惠直接向中低收入家庭补贴，补贴形式主要是租金和利息；（3）实施廉租房优惠政策，尤其是对承租人的优惠补贴[3]。通过以上措施可以有效防止行政干预给房产市场带来的影响，鼓励中低收入阶层消费者购买经济适用房，使政府优惠直接落实到中低收入家庭，从而有利于促进城市住房保障制度市场化。

    （三）实施相应的税收政策

    为了更好地促进房地产经济的发展，应实施相应的税收政策，具体措施如下：（1）建立完善公平公正征收财产税的税制。随着我国城市化不断扩大，城市人口数量逐渐增多，城市用地面积日趋紧张，而人口与住房矛盾不断激化。这样的时代趋势下，房地产经济必然得到迅速发展，为了规范房地产市场秩序，政府应以公平、公开为原则，建立并完善相应的财产税税制，建立公开透明房征税信息体系，合理调整收入差距，增加社会福利。同时还应完善税收结构，提高对房地产管理工作水平，有效控制固定资产投资规模，进而提高住房使用效率；（2）我国当前实施的房地产税收对象主要是房地产开发商，由于房地产开发商的税收负担较重，开发成本将有所提高，因此很多开发商想尽办法将税收负担转移到消费者的身上，其主要途径是抬高房价，一旦房价普遍增高将不利于较低收入消费者消费，最终将抑制整个消费市场发展，阻碍国民经济又好又快发展，因此应适当调整对房地产开发商税收的制度，平衡税制结构，合理、公平、公开征收适当的房产税，促进房地产经济健康发展；（3）加强土地增值税征收。随着我国社会经济迅速发展，土地资源开发不断扩大，土地增值也随之逐渐提高，土地资源属于国有资源，国家对土地开发也投入较多资金，因而可以获取较多土地增值收益，但在房地产快速发展过程中出现炒买炒卖土地获取暴利的行为，这样的行为严重损害到国家利益和群众利益，因此，应加强对土地增值税的征收，通过征收土地增值税可以有效抑制这种行为，还可以加强对房地产开发商和房地产交易市场的调控，进而增加国家财政收入，为我国经济建设积累一定的资金。

    （四）加强地方政策执行情况监督

    当前我国很多房地产政策落实不到位归咎其原因离不开地方政府及基层部门执行力度弱[4]。由于我国中央与地方之间的事权和财权没有进行划分清楚，而一般地方的事权大于财权，地方资金过分依靠房地产投资。由此可见，中央政府应调整好与地方政府在事权与财权两方面的关系，平衡地方政府两大权利，确保地方政府资金充足，这样才能将资金投入到民生工程，投入到保障住房建设方面。同时，中央政府应加强对地方政府执行房地产相关政策的监督管理工作，提高监管力度，建立健全地方问责制度，把房地产经济相关政策执行情况计入地方政府官员政绩考核当中，真正落实房地产调控政策。

    3 我国房地产经济发展展望

    当前我国房地产经济在发展过程有所障碍，但房地产经济作为我国民经济重要组成部分，只要采取相应积极有效的措施加以调控将会消除其发展障碍，使其更好更快地发展。为了正确引导房地产经济发展，国家将会不断出台相关房地产政策，采用宏观调控手段调整房地产经济，促进其往良性方向发展；虽然当前房价大幅度上涨，严重影响我国国民经济发展和人民生活水平，但随着我国政府不断出台相关房地产宏观调控政策和国民经济稳定发展，今后的房价将会逐渐趋向稳定，而其稳定的时间及价格会因各种内外因影响而有所不同，如各个地方政策不同、地域性不同，此外，还会受地方房地产经济泡沫程度不同的影响；从目前我国房地产经济发展程度可知，当前正处于繁荣发展阶段，但在发展过程中仍存在很多亟待解决的问题，因此又属于探索时期，加之国家不断进行相关政策改革，实施宏观调控手段，因此这个时期我国房地产经济总体倾向于向上发展趋势。

    4 小结

    综上所述，我国房地产经济在当前市场状态中存在明显的周期性波动，因此应时刻关注和分析房地产经济政策发展动态，掌握相关经济运行规律，为制定科学有效的宏观调控对策提供相关依据。

    参考文献：

    [1]郑醇.我国房地产经济发展现状分析及对策研究[J].商.2013（13）：l31.

    [2]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资.2012（04）：74.

    [2]何昌海.房地产经济的发展前景分析[J].现代营销.2013（06）：28-28.

    [3]周聪.保障房地产经济健康发展政策研究[J].法制与社会.2010（18）：102-105.