我国分时度假产品权益保障研究
【摘 要】 分时度假起源于二十世纪60年代的欧洲，90年代传入中国，但出现了种种水土不服的现象，消费者权益得不到保障。文章主要是对分时度假产品权益保障进行研究。第一部分介绍了分时度假制度的起源、概念和特征，分析了分时度假产品在我国的法律性质以及各主体之间的法律关系，指出了存在的主要法律问题;第二部分主要分析了域外分时度假产品权益保障对我国的借鉴意义;第三部分是关于完善分时度假产品购买者权益保障的具体建议。
【关键词】 分时度假 分时度假产品 权益保障
分时度假起源于欧洲，二十世纪60年代为满足海边度假的需要，出现了多人或几个家庭共同出资购买一栋别墅，在不同时间分别使用;70年代，分时度假在美国得到发展，当时分时度假产品适用范围小、缺乏灵活性，为解决这些问题，美国RCI （Resort Condominiums International） [1]的创始人Jon和Christel DeHaans 提出了交换的概念，具体是指消费者购买了某一分时度假产品房屋，将信息输入系统，消费者可以在系统里选择同等级别的分时度假产品房屋交换适用。这大大提高了分时度假的灵活性和适用范围，也是得该制度再次风行欧洲。分时度假在二十世纪末传入我国，一度成为热点。但由于当时的经济市场秩序不规范、法律空白、监管缺失等问题，使得分时度假成为了欺骗的代名词，消费者等各方权利未得到较好保障。
一、分时度假概述
（一）分时度假的概念及特征
1、分时度假的概念
分时度假是指房产开发商将度假房屋、度假酒店里的一个房间或者一栋别墅的使用权按照每年50个周分为50份出售给购买者，购买者在未来一定年限内，如40年，享有分时度假房屋的交换、转让、赠与、继承以及对度假房屋、度假酒店公共配套设施的优惠使用权等权利。
2、分时度假产品的共同特征
纵观多国有关分时度假的定义，由于社会制度、法律规范、经济水平以及文化习俗等各方面的差异，致使对于分时度假的定义也有所不同，但在差异中也体现了一些共同特征，具体包括以下四点：
首先，购买者需提前支付购买费用。为获得分时度假产品的使用权和交换权等权益，购买者需提前支付购买该产品的费用。
其次，符合最低购买年限。在分时度假产品的销售中，会规定购买者在购买分时度假产品时必须一次性购买若干年的使用权，一般是3年，这有利于分时度假的规范管理，若时间过短会导致分时度假之交换权得不到保障。
此外，每年至少一周使用权。分时度假产品开发者在销售分时度假房产使用权时，将会对房产的使用权进行时间上的划分，以天、周或者月作为时间单位，为充分保障购买者的使用权、交换权，使购买者充分享受分时度假产品带来的便利，规定开发商在销售分时度假房产使用权时不得低于一周即7天的时间。
最后，对购买者所购分时度假产品权利有所限制。除购买者以分时度假房产购买合同取得的时段使用权作出一定的处分外，如转让、赠与、继承等，其无权对购买时段之外的房屋权利作处分。
（二）我国分时度假的权属定位
目前，纵观国际法现有的分时度假的属性有几种不同观点：物权说、债权说、信托说、股权说等。我国法学界对分时度假法律性质的界定有很大争议，先后出现了所有权说、他物权说、准物权说、债权说等观点。我国实践中的主流观点是债权说。
在实践中，我国处理分时度假合同纠纷时往往将其认定为具有债权性质的合同，具体是指分时度假产品的购买者与经营者达成以长期使用权为目的的合意，签订合同，这种合同类似于长期租赁的法律关系。此时分时度假产品的购买者对该产品享有债权性质的请求权，同时需履行预先支付大量使用资金的义务。在债权式的分时度假中，点数制是其典型。点数制是指购买者以支付相应价款从开发商手上购得点数，用点数换取分时度假之相应权益，从而实现度假旅游的目的。
（三）分时度假的主体法律关系及主要法律问题
1、分时度假的主体法律关系
在分时度假法律关系中涉及到多方主体，具体包括购买者、开发商、管理公司及交换公司等，理清分时度假主体之间的法律关系是保障分时度假权益的前提，尤其是购买者与其他主体之间的法律关系。
1.1购买者与开发商
购买者与开发商之间的法律关系是分时度假合同中最主要的部分，购买者与开发商是分时度假合同的主体，开发商有权收取分时度假产品使用费，需履行提供房产及相应配套服务，购买者需支付价款并享受相应权益。通过合同内容当事人双方的权利义务可知，购买者与开发商之间属于债权关系。
1.2购买者与管理公司
管理公司在分时度假中属于中介机构，购买者通过委托的方式与管理公司订立委托合同，支付费用，授予管理公司管理分时度假产品的代理权，管理公司的权利义务与委托者即购买者的权利义务恰好相反。在此种法律关系之下，管理公司作为受托人有义务为购买者合理管理分时度假产品。
1.3购买者与交换公司
交换权是分时度假产品购买者的主要权益，也是分时度假权利实现的主要途径。购买者购买了分时度假产品后即成为交换公司的会员，交换公司提供交换系统使购买者某一年度的分时度假权益与其他会员的度假权益进行交换，此时，购买者与分时度假交换公司之间就能建立分时度假交换行纪关系。
2、分时度假的主要法律问题
购买者的权益保障是分时度假中的主要法律问题，购买者与开发商达成分时度假合同而取得分时度假产品的使用权、出租权、交换权和转让权等权利。由于在我国实践中将分时度假法律关系的性质界定为债权，但债权对于购买者的权利保护力度是不足的，因此将其定义为债权法律关系是否妥當;其次，购买者享受分时度假产品权益的前提是预先支付大量的产品使用金，在实践中往往会出现履行不能的情形，此时如何保护经营者等其他主体的权益;另外，在分时度假法律纠纷中，格式条款问题占比较大。
二、分时度假产品权益保障的域外制度借鉴
由于中国还没有分时度假产品相关的法律法规出台，但是可以预料的是，随着我国的经济不断发展以及人民生活水平的逐步提升，我国居民对于度假的需求将继续稳步提升，分时度假产品由于其灵活的投资属性，在我国地大物博、旅游资源丰富的大背景下，必然将成为下一个可供选择的潮流。因此，借鉴国外对于分时度假产品的规制对于探讨我国日后可能推行出的分时度假模式有着重要的意义。
（一）美国相关制度对我国分时度假产品权益保障的借鉴意义
美国由于各个联邦都有一定的立法权因此各州对于分时度假产品的规定不一，但是其中有代表性的制度中，可以选择借鉴的有如下经验：
1、设立市场许可制度。美国1979年颁布的《美国土地开发协会分时度假法案》中就要求只有一定资质的企业可以参与分时度假行业。对于我国来说，由于我国人口众多，分时度假产品又涉及标的额较大的不动产投资，由资质、信誉、实力较强的公司主导引领行业的发展是一种较为现实的途径。具备一定规模的公司，在经营中会更加注重对自身品牌的维护，因此消费者权益的保护更加能够得到保障。
2、设立分时度假托管人
分时度假产品托管人可由依法设立的金融机构担任，主要负责按照规定开设当事人的资金账户并且进行资金支付结算、安全保管投资者的预付款项。托管人的存在既可以保障度假者的退款需求得到满足，也能保障经营者的应收账款顺利收回。
3、增加信息披露的规定
美国的法规中，对于信息披露的要求体现在经营者要向要向消费者提供完整的购买信息，供消费者详细了解所购买标的物的产权以及运营模式等。
除了向消费者进行项目产品的信息披露外，经营者还应当披露其他可能影响投资者合法权益的重大信息，例如项目的收支运营情况、人员变动情况等。
4、设立投资冷静期
在投资冷静期内，消费者可以要求解除与经营者订立的合同，并且要求退还支付的预付款。不仅如此，在冷静期间，经营者不得以任何方式接触或者对消费者施加影响。
（二）欧洲相关制度对我国分时度假产品权益保障的借鉴意义
欧洲各国中，由于存在德国大陆法系和英美法系的区别，对于分时度假的权益定义和判定上存在着明显不同。但是从各个2国家不同的法律规制中仍然可以提炼出适合于我国未来进行分时度假产品权益保护的经验。
1、建立相关从业者的诚信档案机制。在信息化日益完善的现代社会，建立从业者的信息档案并非难事，信息档案的建立，一方面可以让消费者能够更加清晰了解到经营者的实际情况，并且能够有选择性的挑选经营者;另一方面诚信档案也对经营者进行了一种现实的约束，因为一旦在诚信档案中留下了不良记录，其自身信誉必然受到影响，相应的其业绩和经济收益等也会受到影响。在诚信档案的规制下，整个分时度假产业必然将向着良性的方向前行。
2、必要时制定相关立法，规制分时度假的合同。英国的法律要求分时度假产品采用统一的合同，但由于我国特殊的国情以及经济发展不充分、不均衡的状态还将持续相当长一段时间，采用统一的格式合同难以满足各个地方的现实需求。因此，笔者认为，可以在我国的合同法中新设关于“分时度假”章节，对分时度假合同中的要点问题进行规制。
三、分时度假产品购买者权益保障之制度建议
（一）完善信息披露制度
实践当中，很多分时度假产品纠纷都是跟开发商或销售商为了自身利益而向购买者隐瞒合同条款或故意作虚假宣传引起的，购买者在签订合同时往往不能清楚、准确、全面了解合同内容，以至于做出不符合自身真实意思的表示和行为。因此，必须建立完善的信息披露制度以减少购买者与开发商或销售商之间的信息不对称。
信息披露制度，是消费者权益保护法中经营者告知义务的强化和制度化。①其应当包含披露内容、披露形式和违反披露义务的法律后果三方面的内容。
1、关于披露内容，应当从保障购买者知情权和保护开发商及销售商商业秘密两方面加以考虑确定。保障购买者知情权，就应使其了解开发商及销售商相关资质、合同全部条款。具体来讲，应当包括开发商及销售商资质证明、身份信息、产品类型、产品位置、构成及附属设施、产品上抵押等权利瑕疵情况、购买者所需支付金额、管理维修费用等情况。由于这些内容不涉及开发商及销售商商业秘密，故法律应当将其规定为开发商或销售商在购买者购买前必须公开发布的内容。另外，由于格式合同在分时度假产品中应用很多，因此必须保证格式条款不存在减轻己方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的的情况。建议对格式合同或者格式条款加以规制并予以公开。首先，格式条款必须置于合同显而易见的位置或者以加大字号等方式提醒购买者注意;其次，开发商或销售商应向购买者详细解释格式条款之含义;再次，开发商或销售商应当允许购买者对格式条款进行修改或者增加补充条款。
2、关于披露形式，开发商或销售商应当用本国或购买者所认知的语言以书面的形式进行披露。此外，还应当注意披露的时间必须是在购买者做出购买决定之前的一定时间，以保障购买者有充分的时间了解所披露的内容。
3、关于违反披露义务的责任，法律应当根据开发商或销售商违反该义务的程度及其对购买者所造成的损失等情况给予其民事责任甚至是行政责任，该责任形式、数额等应当明确。
（二）设置冷却期及取消权条款
冷却期是指买受人在购买产品之后有权解除合同并要求退还全部款项的一定期间，通常在保险合同销售中比较常见，又称为犹豫期。②之所以要在分时度假产品中规定冷却期，是因为在实践中分时度假产品合同往往是在开发商误导甚至欺骗下签订的，买受人在签订合同后又经常反悔，要求解除合同。针对这种情形，美国、欧盟等都以法律的形式规定了“冷却期”制度，并且效果甚佳，因为该制度给予处于相对弱势的购买者以一定的倾向性保护，使其仅凭自身私力实现对合法权益的保护。另外，为了从真正意义上实现对购买者合法权益的保护，还应当对冷却期及取消权的性质、行使期间、行使方式以及款项退还期限等具体问题进行详细规定。首先，取消权期间一般与冷却期期间相同，该期间可以由法律规定一个最低限度，由双方根据相应情况约定具体期间，但其約定的期间不少于法定最短期间，双方也不能以任何理由拒绝适用冷却期制度;其次，取消权应当以书面方式行使;再次，法律应当规定在冷却期内，当购买者的合同取消通知到达开发商或销售商时，合同解除，对方不能以任何理由加以抗辩。
（三）引入托管制度
所谓托管制度就是在经营者和消费者的合约成立后的冷静期内，将消费者应支付给经营者的分时度假总价款存放在一个独立的第三人账户内，待达到放款条件之时，第三人即按照约定向消费者退款或者向经营者付款的一种制度。其中，第三人是托管人，第三人账户是托管账户。③托管制度是与冷却期制度相搭配的一个制度，为冷却期制度提供保障。它既能打购买者者缔约后因取消权行使而致已付价款不能退回的忧虑，又能释去开发商或销售商缔约后于条件成就时收不到价款的疑虑。
托管制度的建立最重要的是把握好托管人资质及其法律责任、托管账户、托管款项的支付等三方面内容。
首先托管人资质及法律责任。托管人应该有独立性，即不能与分时度假所涉及的法律关系中的实体有任何的经济利益关系，作此制度设计在于保证托管人的可信度。托管人可以由有经济实力的金融机构、信托机构、融资平臺或保险公司担任。
其次是托管账户。托管账户应由开发商或销售商申请，经行政部门审核批准设立。托管账户必须是一个独立的账户，专门用来存储分时度假产品款项，不得用来存储其他无关款项，以保证资金安全。
最后是托管款项。托管款项的退还或者付款规则是托管制度的关键，故关于款项托管时间及退还或付款规则应以书面形式明确规定，该时间及规则可以法定也可以由双方进行约定。当符合退还或付款条件时，托管机构应当立即进行审核，并于一定期间之内将款项汇入相关账户。
注释
[1] 1974年创立于美国印第安纳州，是全球第一家分时度假交换公司。
【参考文献】
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作者简介：刘薇（1993-），女，硕士在读，中南财经政法大学，430000，研究方向：民商法学
本文受“中南财经政法大学研究生创新教育计划（项目号：201811707）”资助发表，为研究生创新项目成果。
