刚性需求与住房空置率

    郭文婧

    西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，2013年城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套，2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。

    目前楼市胶着，以住建部总经济师冯俊为代表的一派认为“现在房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，并不等同于负增长，属于正常的市场调节”；以万科老总王石为代表的则比较悲观，认为“楼市进入了下半场”。中国家庭金融调查与研究中心发布的空置率无疑也是一枚震撼弹，因为依据西方国家的经验，空置率超过10%，就被认为存在严重泡沫。现在，我国的空置率达到了22.4%，比“国际警戒线”高出了一倍多，岂不意味着房地产已病入膏肓，惟有“崩盘”一条路了？

    而实际情况并非如此，10%的“国际警戒线”于我国之前已经失效，再以此为依据做预测，结论岂不是荒谬。同样是数据说话，美国居民购买房产按揭负债达到了居民总资产的70%左右，而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%，其中按揭负债仅占居民总资产的10%。以此为依据，“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。正因为如此，中国家庭金融调查与研究中心的报告也说：“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”

    住房空置率，作为判断房地产市场走向的一个重要指标，直接关系着政府决策，可谓意义重大。然而，为何住房空置率这一指标在我国的参考意义并不大呢？住建部总经济师冯俊说的很直白，一方面，空置率没有一个准确的官方定义，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念；另一方面，我国现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。一个概念都不清楚的指标，怎有参考价值？

    我们常说，住房是刚性需求。然而，住房除了作为生活必需品之外，还可以作为投资品。于是，我们就没有注意“刚性需要”和“刚性需求”两个概念的区分，我国城市化的进程决定了住房在我国相当长时期内，无论是出于自住，还是投资投机，“刚性需要”都会非常旺盛。然而，只有居民的收入能够负担得起房价，“刚性需要”才可能转化为“刚性需求”。而这，正是西方国家统计“住房空置率”的基础，也是调控房屋持有成本的依据之一。

    联合国已经对住房单位、空置房和空置率进行了定义，大多数国家只是结合国情略作更改。以美国为例，对住房空置率的统计，除了强调无人居住之外，更强调已经建好并已经售出，因为这样更有利于对“刚性需要”的判断。而我国住房空置率的统计，官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年来竣工总量的比例。表面上看，这种统计有利于评价“刚性需求”，然而，房屋未售出的原因，除了“刚性需求”之外，还有很多其他因素，比如开发商自持、现房销售，或者建的房屋根本就不适合居住等。

    市场规律说“供求关系决定商品价格”，我们往往异化为“刚性需求”决定商品价格。实际上，就房地产来说，更多的是“刚性需要”决定着房价走势。更糟糕的是，由于我国的贫富差距较大，即使是官方公布的2013年全国居民收入基尼系数也达到了0.473，民间统计或估计的更高，使得测算“刚性需要”向“刚性需求”的转化率非常困难。加上我国计划生育导致的两个甚至三个家庭支撑一套房的“刚性需要”，更使得“刚性需求”失真。正因为如此，我国住房空置率统计，就更加失去了意义。

    基于科学的调查方法之上，有分门别类的、跟踪的长期统计数据，才能弄清我国“刚性需要”与“刚性需求”之间的关系，才能给我国的“住房空置率”下一个科学定义，才有参考价值。目前，就连官方“研究建立空置住房调查办法”、“改进房屋空置统计方法”的承诺，都还没有下文，民间的抽样又有多大的说服力呢？更别说基于用电量、黑灯率的奇葩统计了。也就是说，空置率本身是个真命题，但至少在我国目前还完全是个假命题。