BIM技术在房地产项目成本控制中的应用研究
刘华科+孙迎
【摘 要】BIM技术的发展带动了工程建设项目的协同工作和信息共享。论文基于BIM技术，对A体育馆项目的成本控制进行深入研究，建立BIM模型，进行工程量统计、挣值分析和预测分析，绘制施工期间完成估算预测趋势图，为项目参与各方提供科学的决策参考依据，提高成本管理的效率。
【Abstract】The development of BIM technology has promoted the cooperation and information sharing of engineering construction projects. Based on the BIM technology， paper researches the cost control of A stadium project， establishes BIM model， and does quantity statistics， analysis and prediction of earned value analysis， draws the tendency chart of estimation forecast during the construction， to provide scientific basis for decision-making for the parties involved in a project， and improve the efficiency of cost management.
【关键词】建筑信息模型；挣值分析；成本控制
【Keywords】BIM； earned value analysis； cost control
【中图分类号】F407.9 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0081-02
1 引言
近年来，我国工程建设项目的规模和数量持续增加，国家加大了房地产行业调控力度，旨在逐步规范房地产行业健康发展，成本控制成为当前房地产行业一个重要课题[1]。
工程造价工作复杂、工作量巨大，造价精细化管理成为房地产行业项目管理中的一大难题。而通过建筑信息模型（简称BIM）技术可实现对数码信息的自动管理，并能展示整个建筑生命周期的每一个部分和整个系统。在美国工程建设行业中采用BIM技术高达83%[2]，而在我国尚处初级阶段。本研究将参考BIM技术理念，探讨BIM技术在房地产项目成本控制中的应用，借此为房地产企业控制开发项目成本提供有价值的参考。
2 BIM软件在项目管理上的优势和特点
首先，BIM软件能够建立和导入模型。相关BIM软件参考项目的需求、实施要求、软件接口等因素有针对性地构建项目的实施方案和项目模型，有一些小型项目可能不需要使用全部功能，因此BIM软件也支持模型导入[5]。其次，BIM软件是参数化的、可关联的和可视化的模型。BIM软件能够根据相关信息自动更新，构建可以互动的可视界面。不同于一般意义上的立体模型的是BIM软件的多属性参数能够定义所有构件的繁复变化[4]。最后，覆盖不同管理业务的BIM软件之间能够通过标准化的接口进行关联。当前的BIM软件尚不能解决行业的全部业务，主要集中在某一业务或者某一阶段进行模型的构建和管理，但不同软件能够通过标准化的借口进行无缝连接，大大提升了项目的整体实施效果和不同项目之间的相互衔接。
3 BIM在房地产项目中的应用
3.1 工程概述
T房地产公司计划开发A体育馆项目，建筑面积为9489.5平方米，计划项目起止时间为2014年8月25日至2015年1月10日。该项目为地上4层的结构，主体为框架结构，局部为钢构。由于体育馆内部设有篮球馆和游泳馆，因此对通风情况和排水情况的要求较高，造成了一定的设计难度。此外，网架钢结构屋面给施工安全和施工条件都带来了较大困难。项目设计的工程数据量巨大，需要多方参与和协作，采用BIM技术加强对项目成本控制和管理，从而最终提升项目生产效率。
3.2 BIM模型建立
BIM模型建立是应用BIM技术的第一步[7]，本研究主要使用鲁班软件对A体育馆项目进行BIM建模，以CAD施工图为基础，导入相关信息形成最终模型。具体如图1所示，钢筋模型包含了体育馆的外观大小、钢筋数据等信息，土建模型包含了体育馆内外装饰信息以及使用材料的信息，强电模型和给排水模型体现了体育馆的电力布置和给排水系统。
3.3 工程量统计
首先，同步相关进度信息。将工程的进度导入BIM模型，即将各构件原本计划进度和工程施工的实际进度对应的时间段进行信息同步；其次，录入预算单价和实际综合单价。根据清单中所列项目分别将预算单价和实际综合单价导入BIM模型；最后，进行工程量统计。在鲁班软件中根据所需要统计工程量的时间范围，将所需工程量报表以Excel表格的形式导出，用于指导具体项目施工。
3.4 挣值分析
将工程量统计表和单价数据导入鲁班BIM软件的挣值分析系统中，项目的实际施工时间为2014年8月到2015年3月，因此将实际施工期间的计划数据和实际数据进行挣值分析，绘制挣值分析折线图和偏差分析趋势图。
3.5 预测分析
挣值分析对体育馆项目完工的时间和成本进行了预测，采用鲁班BIM软件绘制完工估算趋势图，反映出体育场最初成本估算和进度估算的合理性，体育场项目完工的估算成本为1143万元，最初完工预算为1130万元。
4 结语
当前房地产项目难以实施精细化管理的一个很大原因是工程量巨大，难以实时更新项目实施工过程中的大量数据变化，给项目成本控制带来极大的困难。BIM技术发展成功避免了数据的流失，实现了对工程数据的实时更新和对项目整个过程的成本控制[7]。本研究对A体育场项目采用BIM技术进行项目成本控制，有助于管理人员综合考虑项目工期和成本，对施工现场的问题做到及时发现和纠偏，大大降低了项目的风险程度。
【参考文献】
【1】杨元庆， 杨继瑞. 论人民币汇率变动对中国房地产业发展的影响[J]. 云南社会科学， 2016（3）：12.
【2】Eastman C， Teicholz P， Sacks R， et al. BIM Handbook： A Guide to Building Information Modeling for Owners， Managers， Designers， Engineers and Contractors[C]// Wiley Publishing， 2008.
【3】楊姣艳. BIM在建设项目施工阶段成本控制中的应用[J].中国房地产业，2015（8）：214-215.
【4】王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，36（6）：51-55.
【5】王小春.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].商品与质量，2016（17）：87.
【6】张建平， 范喆， 王阳利，等. 基于4D-BIM的施工资源动态管理与成本实时监控[J].施工技术， 2011，40（4）：225-225.
【7】Azhar S. Building Information Modeling （BIM）： Trends， Benefits， Risks， and Challenges for the AEC Industry [J]. Leadership & Management in Engineering， 2011， 11（3）：241-252.
【摘 要】BIM技术的发展带动了工程建设项目的协同工作和信息共享。论文基于BIM技术，对A体育馆项目的成本控制进行深入研究，建立BIM模型，进行工程量统计、挣值分析和预测分析，绘制施工期间完成估算预测趋势图，为项目参与各方提供科学的决策参考依据，提高成本管理的效率。
【Abstract】The development of BIM technology has promoted the cooperation and information sharing of engineering construction projects. Based on the BIM technology， paper researches the cost control of A stadium project， establishes BIM model， and does quantity statistics， analysis and prediction of earned value analysis， draws the tendency chart of estimation forecast during the construction， to provide scientific basis for decision-making for the parties involved in a project， and improve the efficiency of cost management.
【关键词】建筑信息模型；挣值分析；成本控制
【Keywords】BIM； earned value analysis； cost control
【中图分类号】F407.9 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0081-02
1 引言
近年来，我国工程建设项目的规模和数量持续增加，国家加大了房地产行业调控力度，旨在逐步规范房地产行业健康发展，成本控制成为当前房地产行业一个重要课题[1]。
工程造价工作复杂、工作量巨大，造价精细化管理成为房地产行业项目管理中的一大难题。而通过建筑信息模型（简称BIM）技术可实现对数码信息的自动管理，并能展示整个建筑生命周期的每一个部分和整个系统。在美国工程建设行业中采用BIM技术高达83%[2]，而在我国尚处初级阶段。本研究将参考BIM技术理念，探讨BIM技术在房地产项目成本控制中的应用，借此为房地产企业控制开发项目成本提供有价值的参考。
2 BIM软件在项目管理上的优势和特点
首先，BIM软件能够建立和导入模型。相关BIM软件参考项目的需求、实施要求、软件接口等因素有针对性地构建项目的实施方案和项目模型，有一些小型项目可能不需要使用全部功能，因此BIM软件也支持模型导入[5]。其次，BIM软件是参数化的、可关联的和可视化的模型。BIM软件能够根据相关信息自动更新，构建可以互动的可视界面。不同于一般意义上的立体模型的是BIM软件的多属性参数能够定义所有构件的繁复变化[4]。最后，覆盖不同管理业务的BIM软件之间能够通过标准化的接口进行关联。当前的BIM软件尚不能解决行业的全部业务，主要集中在某一业务或者某一阶段进行模型的构建和管理，但不同软件能够通过标准化的借口进行无缝连接，大大提升了项目的整体实施效果和不同项目之间的相互衔接。
3 BIM在房地产项目中的应用
3.1 工程概述
T房地产公司计划开发A体育馆项目，建筑面积为9489.5平方米，计划项目起止时间为2014年8月25日至2015年1月10日。该项目为地上4层的结构，主体为框架结构，局部为钢构。由于体育馆内部设有篮球馆和游泳馆，因此对通风情况和排水情况的要求较高，造成了一定的设计难度。此外，网架钢结构屋面给施工安全和施工条件都带来了较大困难。项目设计的工程数据量巨大，需要多方参与和协作，采用BIM技术加强对项目成本控制和管理，从而最终提升项目生产效率。
3.2 BIM模型建立
BIM模型建立是应用BIM技术的第一步[7]，本研究主要使用鲁班软件对A体育馆项目进行BIM建模，以CAD施工图为基础，导入相关信息形成最终模型。具体如图1所示，钢筋模型包含了体育馆的外观大小、钢筋数据等信息，土建模型包含了体育馆内外装饰信息以及使用材料的信息，强电模型和给排水模型体现了体育馆的电力布置和给排水系统。
3.3 工程量统计
首先，同步相关进度信息。将工程的进度导入BIM模型，即将各构件原本计划进度和工程施工的实际进度对应的时间段进行信息同步；其次，录入预算单价和实际综合单价。根据清单中所列项目分别将预算单价和实际综合单价导入BIM模型；最后，进行工程量统计。在鲁班软件中根据所需要统计工程量的时间范围，将所需工程量报表以Excel表格的形式导出，用于指导具体项目施工。
3.4 挣值分析
将工程量统计表和单价数据导入鲁班BIM软件的挣值分析系统中，项目的实际施工时间为2014年8月到2015年3月，因此将实际施工期间的计划数据和实际数据进行挣值分析，绘制挣值分析折线图和偏差分析趋势图。
3.5 预测分析
挣值分析对体育馆项目完工的时间和成本进行了预测，采用鲁班BIM软件绘制完工估算趋势图，反映出体育场最初成本估算和进度估算的合理性，体育场项目完工的估算成本为1143万元，最初完工预算为1130万元。
4 结语
当前房地产项目难以实施精细化管理的一个很大原因是工程量巨大，难以实时更新项目实施工过程中的大量数据变化，给项目成本控制带来极大的困难。BIM技术发展成功避免了数据的流失，实现了对工程数据的实时更新和对项目整个过程的成本控制[7]。本研究对A体育场项目采用BIM技术进行项目成本控制，有助于管理人员综合考虑项目工期和成本，对施工现场的问题做到及时发现和纠偏，大大降低了项目的风险程度。
【参考文献】
【1】杨元庆， 杨继瑞. 论人民币汇率变动对中国房地产业发展的影响[J]. 云南社会科学， 2016（3）：12.
【2】Eastman C， Teicholz P， Sacks R， et al. BIM Handbook： A Guide to Building Information Modeling for Owners， Managers， Designers， Engineers and Contractors[C]// Wiley Publishing， 2008.
【3】楊姣艳. BIM在建设项目施工阶段成本控制中的应用[J].中国房地产业，2015（8）：214-215.
【4】王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，36（6）：51-55.
【5】王小春.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].商品与质量，2016（17）：87.
【6】张建平， 范喆， 王阳利，等. 基于4D-BIM的施工资源动态管理与成本实时监控[J].施工技术， 2011，40（4）：225-225.
【7】Azhar S. Building Information Modeling （BIM）： Trends， Benefits， Risks， and Challenges for the AEC Industry [J]. Leadership & Management in Engineering， 2011， 11（3）：241-252.
