当前房价房租变化新趋势

    黎友焕

    进入21世纪，随着房地产市场化程度的深入发展，我国房价迅速攀升。特别是2003年以来，房价进入快速上涨的十年。目前，房价问题已成为社会的热点话题，从中央到地方政府再到各阶层百姓，无不时刻关注房价的变动。而房租快速上涨，是近几年才逐渐进入公众的视野，由此形成“房子买不起，也租不起”的局面。高房价、高房租问题，已成为我国社会经济发展过程中亟待解决的重要课题。

    房价涨势趋缓，房租持续上涨

    房价延续涨势，但涨势稍有趋缓。去年年初以来，房地产市场全面回暖，房价持续上涨。众多城市出现房价新高和售楼“日光盘”现象。根据中国指数研究院数据显示，2013年9月，全国100个城市新建住宅均价环比上涨1.07%，同比上涨9.48%；北京、上海等十大城市环比上涨1.72%，同比上涨13.87%，其中北京环比上涨3.75%，环比涨幅居全国首位。虽然房价仍保持持续上涨，但在“国五条”等房地产调控政策影响下，房价涨幅稍有趋缓。自2013年3月后，70个大中城市中，大部分城市房价涨幅有所下降。

    房租持续上涨。2010年以来，全国房租就一直保持持续上涨的趋势。截至2013年8月，房租已连续44个月上涨。根据国家统计局数据显示，2013年8月，房租环比、同比分别上涨0.3%和4.4%，涨幅均超过当月房价涨幅。而2013年8月CPI（全国居民消费价格指数）同比上涨2.6%，房租涨幅明显“跑赢”CPI涨幅。在全国房租持续上涨的背景下，一线城市房租涨幅表现尤为突出。

    房价房租涨幅分化明显。受房地产开发资金、居民消费预期、政府政策等因素综合影响，全国房地产市场分化明显。一线城市房地产市场升温，房源供不应求，房价上涨，房屋成交量放大；二、三线城市房地产市场趋于平稳，房源供应充足，房价相对稳定，房屋成交量有所放缓，个别城市房价下降。根据对2013年8月房价数据的分析，70个大中城市中，新建商品住宅价格同比涨幅较高的主要集中在一线城市；北京、上海、广州及深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%～20%之间，而天津、重庆等二线城市同比上涨集中在7%～10%之间，唐山、秦皇岛等三线城市平均同比上涨约6%。与此同时，各城市房租价格走势与房价高度相关，保持一致性的涨幅分化特征。

    土地市场持续升温。2013年5月以来，全国各地特别是一线城市土地成交活跃，土地市场持续升温。房地产商拿地热情高涨，土地成交均价屡创新高，“地王”不断被刷新。2013年1～8月，一线城市土地楼面均价4713元/平方米，同比上涨161%；虽然二、三线城市土地楼面均价增速较缓，但也同比分别上涨44%和19%。土地市场的火爆在房地产商的销售数据上也有所体现。根据万科的月报数据显示，仅2013年8月，万科就耗资54亿元在全国各地高价拿地。

    在高房价推动下，房地产金融创新加快。商业地产需要吸收大量长期资金，而银行贷款主要以短期贷款为主，很难满足商业地产的发展要求。因此，商业地产的金融创新也就成为商业地产发展的内在要求。总体而言，房地产金融创新呈现以下几个方向：一是在间接融资的基础上，关注直接融资（即利用自身资产直接向外部融资），增大直接融资所占比例；二是房地产资产倾向证券化；三是民间资本更加关注商业地产。

    高房价高房租导致穷人越穷、富人越富

    当前，房价与房租呈现一致性持续上涨态势。普通民众对高房价、高房租的感受和反映强烈。当前高房价、高房租还对社会经济产生如下影响。

    导致当地人才流失。当前过高的房价、房租，已经导致当地人才流失。通过分析珠三角部分二、三线城市生源的大学生就业情况，发现越来越多的大学生放弃在一线城市就业，选择回归生源地就业。高校毕业生回生源地就业，部分原因在于二、三线城市快速发展所带来的机遇，但关键原因在于一线城市高房价、高房租和激烈的竞争环境等。根据北京统计局数据显示：2012年全市暂住人口784.2万人，较上年减少41.6万人。北京暂住人口的减少除政府政策的因素外，关键原因是高房价、高房租等导致生活成本的上升。在高房价高房租的双重压力，“逃离北上广”“退居二线”“回老家去”成为无数人纠结的事情。

    抑制居民消费。受高房价、高房租的影响，居民消费占GDP比重逐步下降，储蓄逐步上升。根据央行数据显示，截至2013年9月，我国居民储蓄余额已连续三个月超过43万亿元，处于历史高位。虽然高房价、高房租能够带动住房消费、家具消费等，但对居民的其他消费“挤出效应”大。高房价改变了人们的消费预期，多数人谨慎消费甚至不敢消费，不断增加预防性储蓄。高房价也让许多人变成房奴，在沉重的房贷压力下，他们的可消费资金余额较少。而高房租消耗租房者现有收入，租房者实际可支配收入减少，不得不减少其他生活资料的消费。同时，租房者主要是低收入阶层、年轻人等，高房租必然抑制这部分人群的消费。

    降低社会幸福度。笔者根据中国统计年鉴数据计算房价收入比，发现2012年我国城镇居民的房价收入比高达12.07，远超过世界银行认可的房价收入比3～6倍的合理区间，房价明显脱离居民收入水平。2012年，全国城镇居民人均可支配收入24565元，扣除价格因素，实际同比增长9.6%，但房价、房租增速明显高于工资增速。很多家庭为了购房，不惜大举借债。高房价使家庭住房消费过度透支，家庭的整体生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府开征房产税；房屋所附属的土地到期；房价下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人们的生活成本上升。为了节约居住成本，部分人通过联合共同租赁一套房产来减轻经济负担，群租现象由此产生。群租中，不同的人为了生存住在一起，但彼此可能存在诸多矛盾，直接降低群租者的生活质量。而随着房租的持续上涨，原本只适合几个人居住的一套房产变成更多人居住，群租者的生活空间进一步压缩，出现“蜗租”，幸福度自然而然下降。

    扩大贫富差距。低收入阶层没有能力购买房产，一直处于贫穷状态。对于有能力购房的普通居民，也往往要花费上十年的时间才能购买一套房产，高房价致使房产价值增值，但该套房产作为普通居民居住使用，房产价值增值不产生实际的财富增值。对于房产投资或投机者，在房价上涨过程中获取房产溢价，他们获得比普通人更高的流动性收入。而对高房租而言，低收入阶层、年轻人等付出更多收入租房，实际可支配收入很少。持有一套房产的普通居民，不能将自有房产出租，不存在现金收入。房产投资或投机者将持有房产做出租使用，能实现自身财富的保值增值。长此以往，导致穷人越穷，富人越富，社会财富集中到富人群体手中，社会财富分配失衡，两级分化越来越严重。此外，高房价可能影响代际财富差距。房产集中在老一代的人手中，而房价上涨对年轻一代是负的财富效应，阻碍整个社会的生产效率和创新能力的提高。

    影响其他产业发展。房地产行业利润高，除房地产商外，其他企业也纷纷涉足房地产行业。房地产行业过分发展，占用大量社会资源，挤占了其他产业的发展空间。对投资者而言，作为“低风险、高收益”的良好投资品，房地产持续吸引资金流入，流入其他产业的资金自然而然减少，社会资源的效率低下。2013年以来，由于商业租金的上涨，全国多个城市出现超市、百货商场“关店”现象。高商业租金挤压零售业发展空间，不断上涨的租金侵蚀零售业利润，导致零售业竞争力下降。部分城市商业区设施过剩，商场出现“招商难”现象。

    放大金融风险。根据住建部数据显示，全国城镇平均房价从2003年的2381元/平方米上涨到2012年的5791元/平方米，10年间增长143%。高房价加剧金融风险，体现在两个方面：一方面是来自居民购房者的风险。当前高房价情况下，居民购房者不得不寻求银行支持。个人住房按揭贷款不断增加使银行系统风险累积。在居民购房者无力偿还银行住房贷款情况下，居民的住房贷款可能变成呆账、坏账。同时，如果房价下跌，会导致房地产需求下降，房价可能进一步下跌，形成恶性循环。另一方面是来自房地产商的风险。高房价持续吸引房地产商进入，房地产商的资金主要来源于银行的长期贷款。房价迅速攀升，常出现“有价无市”的现象，房地产空置面积激增，压占银行大量资金。而一旦房价大幅下跌，房地产商资金链断裂，银行资金无法收回，进一步加剧金融风险。历史经验表明，持续的高房价加剧房地产泡沫，最终可能严重冲击金融体系。

    稳定房价、房租关乎国计民生

    作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业对经济发展起着巨大的带动作用，是一国经济增长不可或缺的要素。但房产具有刚性需求的特点，房价呈现快速上涨的态势，房价的上涨进一步带动房租的上涨，给国民带来沉重的负担。因此，稳定房价、房租关乎国计民生，影响一国社会经济的持续、稳定发展。

    加强房价调控的宏观统筹。加强房地产调控，是一个全面、系统的工程，涉及到国家金融、财政、司法等多方面的工作，只有在政府的宏观统筹作用下，做好统一规划、合理安排，才能有效抑制房价、房租的过快上涨。可以从以下方面着手：一是明确房地产调控的方向，二是构建房地产长效调控机制，三是重视房租调控。

    强化房价的调控措施。为强化房价的调控，可以从供给、税收等方面着手。增加普通商品房供给，支持民间自住性住房建设。在用地审批环节，增加普通商品房、中低价位住房的土地供给，提高普通商品房供给能力。同时，为抑制房地产投机行为，采取征收房产税、遗产税等措施。2011年，上海、重庆就试行了国务院颁布的房产税改革方案，取得一定的成效。至此，应扩大房产税的试点范围，循序渐进并逐步向全国推广。而在遗产税上，住房已成为多数中国家庭的最重要资产，向房产等高价值遗产征收一定比例的遗产税，必然进一步增强房价调控的能力。

    健全房屋租赁市场。现阶段，我国房屋租赁市场存在诸多问题，如房屋租赁市场管理混乱，房屋租赁中介多、交易流程不规范，等等。而房租过快上涨使收入相对较低的租房者成为最大受害者。因此，政府对房价调控的同时，需加强房屋租房市场的管控，保障租房者的利益。应坚持“盘活存量、增加供应、加强管理”原则，规范房屋租赁市场。一是建立房屋租赁信息库，二是建立房屋租赁管理制度，三是降低房屋租赁的综合税负。

    完善保障性住房机制建设。建设保障性住房对保障民生，特别是解决城市低收入阶层的住房问题起着至关重要的作用。提高保障性住房的供给能力，能提供稳定的房源，抑制房价、房租过快上涨。为此，需完善保障性住房机制建设。一是建立健全保障性住房机构，二是完善保障性住房的申请标准，三是动态调整保障性住房的建设标准。

    规范房地产金融业务。高房价、高房租下推动资金纷纷进入房地产行业，在政府持续加强房地产调控的背景下，房地产商加快了房地产金融创新的步伐。因此，为保障房地产行业的健康、稳定发展，有必要规范房地产金融业务，防范相关金融风险。首先，商业银行应加强房地产项目的风险管理；其次，应加强房地产金融监管。