基于不动产登记价值功能浅析宅基地使用权的登记生效主义
余云辉
摘要：确定宅基地使用权属，不仅能减少因宅基地纠纷而产生的隐患，实行登记生效主义，更能有效引导农民规范登记行为，构建完善的宅基地使用权登记信息系统。本文基于上述背景，从不动产登记价值功能的角度出发，对宅基地使用权的登记生效主义进行了论述，以期能为相关工作人员提供参考。
关键词：不动产登记；价值功能；宅基地使用权；登记生效主义
实践调查表明，目前我国各地宅基地使用权登记已如火如荼的进行，尽管尚未出台对应的法律约束，但之所以会形成宅基地使用权流转的隐形市场，是因为从侧面角度来看，它符合社会发展需求。在这一前提下，不动产登记制度逐渐成为需要重视的课题。实际上，不动产登记制度受到国家青睐的关键因素在于其公法功能，因此登记生效主义适合在宅基地使用权的登记工作使用。
1、不动产登记价值功能概述
从西方国家的不动产登记史中可以发现，最初的土地税收制度促成了不动产登记制度，而主要登记证明
地籍，则是作为记载土地位置、质量、权属等信息状况，为征税而建立的田赋簿册。在保障国家税收、推行田赋制度等方面起到了重要作用。在近代社会，工商业日益强盛的前提下，新兴资产阶级需要用不动产作为资产抵押，解决发展过程中的融资问题，因此，以不动产所有权负担为主要内容的土地抵押登记被广泛应用在世界各地。其弊端主要表现为：若在市场交易中，某一方的土地抵押登记产权归属不清，交易就将处于不稳定状况，增加恶劣交易风险。为了降低风险，双方必须在交易钱对不动产状况和产权主体进行明确考察。由此可见，在商品经济的背景下，土地产权归属的公示意义重大，被公示的产权准确性以及推定效力同样重要。
2、宅基地使用权的基本功能
首先，宅基地使用权已被我国物权法确定为用益物权，其性质不具备社会权和社会福利，但具备社会福利和社会保障的生存权又不具备民事权利性质，二者混淆的主要原因是由于宅基地使用权原始取得的无偿性，但这也仅仅是物权的取得方式，并不是对社会福利进行判断的标准。因此，宅基地使用权登记有效主义可明确区分权利性质，减少流转宅基地使用权的制度成本。
其次，宅基地使用权原始获得途径主要是在机体经济组织与宅基地使用权主体的合意下进行的，而不是政府部门的单方面行为，因此，集体经济组织是宅基地的所有者，任何设计到所有权人的用益，均需要所有权人的认可。
最后，宅基地使用权是对生存利益的保障措施，是通过民事途径获取，而非行政手段或计划方法获取，权利人可通过互易、转让、出典、抵押、继承等方法实现权利流转，因此宅基地使用权有私权属性，保障生存利益主要依靠市场行为。
3、登记生效主义是宅基地使用权登记的必然选择
3.1为土地管理提供基础资料
宅基地地基信息资料为土地资源管理提供了信息支持，宅基地使用权登记的现势程度与完整程度与土地资源的保护和科学利用息息相关，可从宏观方面对图土地利用规模进行合理控制，并引导利用方向，限制农用地域转为建设用地，从而平衡需求关系，解决土地开发利用与生态环境保护之间的矛盾，实现可持续发展。
3.2为农村居民点整理的顺利开展提供保证
目前，我国正在建设“生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村，而整理农村居民点是推进新农村建设的重要途径，整理工程结束后势必会涉及到土地权属问题，健全完善的宅基地使用权属登记所提供的资料信息，有利于土地管理部门全面掌握分散的农村宅基地状况以及权属状况，从而为国家宏观调控和土地管理提供可靠的资料。只有实行登记生效主义，宅基地使用权的登记才能决定其使用权，从而有效引导农村居民的登记行为。
3.3有利于降低交易成本，保证交易安全
由于农民自然地理位置以及社会地位较为固定，流动性较小，传统的宅基地使用权流转或交易通常发生在熟人之间，但随着工业化、城镇化进展，人际关系从熟人社会向陌生人社会转变无法逆转，在陌生环境下，必须要构建新的信赖模式，提高宅基地权属的透明度，避免第三方遭受损失，因此借助登记这一公示行为来对权利进行表彰成为立法的必然选择，宅基地使用权与国有建设用地的使用权从实际层面上而言没有区别，因此，无论是从交易安全角度，亦或是法律逻辑角度来看，宅基地使用权均以采用登记生效主义的原则最为妥善。
3.4有利于构建和谐新农村，降低土地诉讼成本
以保护人的生存利益为目的而设定的民事权利是最常见的制度设计基础，既包含了地上权、所有权、居住权、地役权等物权形式，又包括了租赁权等债权，其中，用益物权占有重要地位，具有其他权益无法取代的功能，从客观角度来看，用益物权是指土地、房屋等不动产，这些财产是保障人类生存的物质基础，但土地资产具备稀缺性，若通过取得所有权的方式来满足每个人的土地资源需求明显不可能，这势必会导致大量社会成员无法享有土地用益，为了生存，非土地所有人必然会视法律为无物，掀起对物质财富的争夺战争，最终影响到全人类的生存利益，为了解决所有与利用间存在的矛盾，满足非土地所有人的需求，法律创设了用益物权制度
在明确土地所有权的前提下，通过允许转移物权来满足非所有人的土地需求。结束语：我国出台的《物权法》中已经明确规定了全国所有不动产登记制度，但仅仅注重宅基地使用权的私权维度进行等级考察存在一定的局限性，无论是从土地利用的规划方案，还是土地用途管制措施，均要建立在完善的宅基地登记信息基础上。宅基地使用权在一定程度上保障了权利人的生存利益和土地收益，体现了不动产的真实价值，因此，采用登记生效主义是必然行为，政府部门需重视登记过程，引导民众合理登记，从而保证农村用地和建设用地的平衡发展。
