“租售同权”政策下学区房租购价格变化及其引致的金融风险

     周北辰　杨泽鹏　叶广正

    【摘? ?要】 本文就“租售同权”政策对学区房房价房租的影响力进行了分析，并对其导致的金融风险的变化进行预想，得出政策可能在短期内加剧金融市场的不确定性，同时越接近市中心、且是重点学校学区房的房产，变化越剧烈，同时值得注意的是，政策只是短期有效，长期的不确定性因素过多。

    【关键词】 租售同权;学区房;房价房租;金融风险

    The Change of the rent-purchase price and the financial risks arising from the "the right to rent and sell" 's policy

    Zhou Beichen? ?Yang Zepeng? ?Ye Guangzheng

    [Abstract] This paper analyzes the influence of the “rental and sales rights” policy on the housing rent of the school district， and predicts the changes in the financial risks caused by it. It is concluded that the policy may aggravate the uncertainty of the financial market in the short term， and the more The property that is close to the city center and is the key school school district has a more dramatic change. It is also worth noting that the policy is only effective in the short term and there are too many uncertainties in the long run.

    [Keywords] renting and selling the same right; school district; house price; financial risk

    1? 引言

    “租售同权”顾名思义，租户与住户享有同等的公共权力，包括就近入学、就近就医、究竟计划生育服务、就近公共设施使用。所谓“租购同权”，亦称“租售同权”，意味着租房者与購房者享有同等的公共权力。主要体现在以下公共服务：1.户籍权益：租房者及其子女同样可以过得落户权利。2.教育权利：租房者同样可以获得学区享受酸，也就是说租用学区房者与户主同权。 3.社区服务权益：租户同样可以获得住处附近配套的公共服务权利。4.公积金使用权益：我国的住房公积金是依托工作单位由工作单位、国家、个人共同出资，在公积金的使用上可以用于购房、租房、装修等，政策实行后，租户与住户同样可以享有住房公积金的使用权利。该政策的初衷在于通过鼓励租房来推动住房租赁市场的发展，从而平抑房价，减小由于房产价格变动而引致的金融风险，达到调控目的，其实，政策的最直接受体，就是学区房。

    2? 实施概况

    2007 年2 月，杭州市小升初学生， 公办中学按片区就近招收，民办初中由学生和家长自由选择报名。

    2011 年4 月，成都实现居住自由且户籍统一化目标， 实现义务教育公平化。

    2015 年12 月，重庆租房者与购房者均可就近入学。

    2017 年7 月，广州市正式实行租售同权。“租购同权”首先要保障租赁双方权益，意味着租房者享有与购房者同等的公共权利， 包括了子女受教育权，加大对租房者公积金租房的支持力度，落实税收优惠; 其次从供给端着手， 加大住房供给，最大限度地满足居民租房需求;最后壮大现代租赁产业，扶持住房租赁企业，打造现代租赁产业经济， 建立健全房屋住房租赁信息服务平台，更好地服务于住房群众，保障其合法权益。其核心可以简单地理解为租房可入学。即，满足要求的租户子女可实现就近入学等公共服务权利，实现“租购同权”。

    3? 政策评价

    目前，很多城市“就近入学的标准基本都是： 第一顺位是房户合一，也就是监护人是‘房 主 + 户主; 第二顺位是‘房主;第三顺位才是‘租房。租户供应源源不断，然而教育资源供应有限，就算租售同权真的实行，很多热点学区，一般只能保证房户合 一的第一顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂”。优质教育资源尤其紧缺，撇开寻租行为的广泛存在，重点学校在录取过程中仍会对自有房和租房者进行排序，在招生人数有限的前提下，首先录取房户合一的学区房住户子女，最后才可以轮到租户子女，但是到最后所剩的名额已经不多了。

    广州的确已经实行“租购同权”，但是只有满足以下三项中的一项，才能享受“同权”：承租人持有人才绿卡、子女有广州户籍、符合积分入户上学的条件，且这三类人在广州都必须无房。由此可见，这并非真正意义上的租售同权。重点学校仍然保护正式住户。从广州的“租购同权”在本质上只是广州人才引进政策的一个具有诱惑性的方式，而非真正解决资源配置问题。真正能享受到的优质教育资源人少之又少。从根本上说，“租售同权”目前无法实现，根源在于教育资源分配极度不均。广州市排名前10的小学70%位于越秀区，20%位于天河区，剩下1所在荔湾区。作为拥有11个区的一线城市，广州的好公立学校几乎全集中在越秀区，然而这些地方的住房市场租房市场已经接近饱和。北京情况也类似，好学校几乎都在东、西城和海淀。而从全国来看，好的教学资源集中在一二线和省会城市，小城市的教育资源和师资都面临流失情况。

    政策一出台，众说纷纭，有人鼓掌喝彩，有人表达质疑，最大的质疑表现在如下方面：首先教育资源有限，当租房与购房可以同样入学，学校会提高入学标准，租户同样难以入学;在房价方面，随着租房需求增大，购房量增速放缓，房地产商为了保持盈利，会选择乘机抬高购房价格，减少住房供给，最终达不到平抑目的;在金融风险方面，大量的租房，可能导致储蓄率下降，银行放贷能力下降，同时受到传统住房观念影响，租户最终依然选择购房，但是存款有限，贷款还款能力不足，间接导致金融风险。

    4? 研究思路

    本文就租售同权对学区房房价房租的变化的影响进行分析，并提出可能的影响路径，最终指出金融风险的变化。

    5? “租售同权”对学区房房价、房租的影响

    政策出台，租房需求增加，许多的资金富裕者将购买房产供出租创造长期收入，同时随着购房需求的相对萎缩，房地产卖主倾向于缩减供给，并抬升价格，保持盈利，这样看来，房价并不能减少，同时，随着政策的推行，争议增多，弊端呈现，政策会逐渐被修改，政策仅仅保持短期效力。

    6? “租售同权”引致的金融风险变化

    政策出台，城市青年会加紧租房的步伐，同时，租房的高昂价格使得他们的储蓄率下降，但是，囿于以房养老观念，他们最终依然购房，但是前期储蓄不足，会增加金融市场的信用风险。同时，房租价格以及住房价格的短期波动，容易加剧市场泡沫的破灭，市场风险将会加大。

    7? “租售同权”政策影响的异质性分析

    进而，我们从城市区域异质性的角度分析政策的影响能力，越接近中心城区，交通越便利，那么学区房分布也就越发密集，进而越早接受市场信息，所以，这些地方的住房，更加容易出现短期大幅度的房价，房租波动，金融风险也会更大。

    同時，学区房中，重点学校学区房才是人们争相居住的地方，所以重点学校学区房的变化会尤其放大。

    8? 结论

    最后，我们得出，租售同权的可行性较差，政策难以达到预期目的，反而可能加大市场泡沫，对于政策的制定，不能一味下猛药，要结合市场实力，循序渐进，摸着石头过河。

    参考文献：

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