浅析房地产企业投融资策略

    周文武

    摘 要：本文笔者结合自身工作实践经验，对房地产企业投融资策略进行了探讨，以期为广大业内人士提供参考。

    关键词：房地产行业? 投融资

    主观上，房地产行业是典型的资金密集型行业。房地产开发从建设期投入资金到房屋销售回笼资金，要经历一个很长的资金循环过程。房地产开发投资周期长、周转率低，对资金需求量大，需要短期内募集大量资金。目前，银行贷款仍是中小房地产企业融资的主要手段，而大部分中小型房地产企业规模相对较小，市场竞争力水平较低，财务管理缺乏完善性，在资金管理上有诸多漏洞存在，容易发生不能偿还和抽逃资金的现象，使企业的信用等级受到了极大的消极影响，造成中小型房地产企业难以顺利贷款。从客观上来讲，国家先后出台了很多宏观调控政策，实施多种手段，如限购限贷、资金监管和货币紧缩等，进而造成房地产企业的融资渠道不断变少。对此，房地产企业需要立足于政策变化和自身实际情况对融资方式进行选择和重新设计，从而将所存在的融资问题有效解决。

    一、运用委托贷款业务

    因为银行将贷款业务的限制放宽以及政府收紧了货币政策，房地产企业借助银行将贷款获得难度日益增大，在房地产企业不能获得银行贷款的时候，企业可以尝试运用委托贷款。委托贷款主要有包括两个方面，即现金池和第三方委托贷款。尽管第三方委托贷款业务风险较大，但就资金紧张的企业而言，委托贷款灵活性较强。

    二、通过并购融资

    随着市场房地产市场竞争日趋白热化，行业之间经常出现并购的现象。到2018年后，地产企业的发展会遇到更棘手的问题，特别是对部分中小型的区域性的房地产企业，在竞争日益激烈的市场环境中，小型仿佛产企业为了得到更好的发展必须对自身的发展战略作出改变，这些都为房地产企业之间的重组和并购奠定了坚实基础。在并购的过程中，大型房地产企业的资金极为雄厚、广阔的资源和良好的品牌口碑，在整个市场竞争中所具优势极为显著，借助对中小房地产企業的并购，可以促进市场布局的完善，扩大市场份额，提升企业竞争力。而中小房企在融资和经营上都处于不利地位，为了获得良好的生产，被大型房企并购也是一种确保良好运营的有效方式。

    三、推进股权投资基金

    在房地产行业的发展过程中，房地产私募基金的发起是重要的资金来源，也成为了良好的投融资渠道。因此，通过制定合伙制，积极组织基金管理团队，并将更多拥有实战经验和能力的人才聚集在一起，充分借助合伙制税收的优势将股权投资基金发起，同时，立足于实际情况选择适当的商业银行，以此当作股权投资资金的受托人。第一，股权投资基金既可以对资金的来源予以提供，同时可以将管理、金融等专业知识提供给企业，促进企业的稳定、持续发展;第二，在私募股权基金投资的过程中，资金和企业家联系起来，让各类资本与劳动力的两种生产要素结合起来，形成合力，从而创造更大的生产力。

    四、大力发展信托基金

    房地产信托的出现是对银行融资受限做了有效的补充，虽然其融资成本较高，一般在 10%左右，但相较于其他融资渠道而言，房地产信托受到的限制较少，审批相对简单、发放使用灵活，可以规避银行开发贷款所必须满足 “四证齐全、30%自有资金及二级开发资质”的较高硬性要求，可以针对不同规模、不同阶段的房企量身定做个性化的融资方案，甚至可以与银行开发贷款建立组合方案，最大程度上满足企业资金需求，具有制度优势和产品创新性。

    五、大力发展境外融资

    一是境外债权融资成本相对较低。国内银行融资成本偏高高，尽管2015年以来央行连续降息，但2014-2016年企业平均债权融资成本为4.4-5.11%，2014-2016年企业平均银行贷款成本为6.49-7.24%。但从世界范围看，我国的贷款利率相对欧美日等发达国家1%-2%的低利率明显偏高。二是在国外的融资环境比国内更为宽松，企业发行债券的模式也更成熟和简单。三是能有效规避汇率风险。针对“走出去”房企而言，一方面当房企融资产生的负债与投资的资产币种为同一种货币时，可以避免会计折算风险;另一方面也可以避免资金回流产生的汇率交易风险。

    总而言之，在新形势下，房地产企业应认真思考，想方设法打破融资瓶颈，多方寻求适合自身发展的投融资新新渠道，保障企业可持续稳定发展。基于此，房地产企业应强化自身产品品质，并逐步提升市场开拓能力。同时，立足于自身实际创新融资渠道，对企业资金链条予以进一步完善，有效解决企业资金短缺的现象，促进其稳定、持续发展。

    参考文献：

    [1]孟琦.房地产行业投融资新策略探讨[J].当代经济，2013，（6）：46-47.