房地产税征收效应及对我国房地产税征收的建议
穆蓓
摘 要：房地产税是世界各国常见的税种，在增加政府财政收入、平衡财政预算、调节收入分配、调控房价等方面具有重要作用。分析房地产税征收的理论依据及征收效应，介绍房地产税征收的两大模式，并提出我国征收房地产税的思考和建议。
关键词：房地产税;财政收入;房价
中图分类号：F812.42 ? ? ? ?文献标志码：A ? ? ?文章编号：1673-291X（2019）33-0079-02
房地产税长期以来受到广泛关注，根据最新消息，房地产税当前正处于调研阶段。房地产税主要包括交易环节和持有环节两大类税目，是世界上许多国家征收的税种，在国外有较长的历史。从理论上说，房地产税具有拓展税源、调节收入分配、调控房地产市场等作用。从激励机制上看，以房地产税代替现有的土地出让收入，有利于规范地方政府财政收入形式，实现房地产市场平稳发展，促使地方政府向公共服务型政府的转变。从国际经验看，房产税是国外地方政府的主体税种，是地方财政收入的重要部分，日韩等国家也利用房地产税进行房地产宏观调控。
一、房地产税征收及其效应的一般理论
对房地产进行税收征收的理论依据主要来自于税收中的受益原则，这种观点认为，每个人应该从他从政府公共服务中得到的受益大小而纳税。政府为保证房地产权益人的合法利益，需要进行多项管理和服务，这种管理和服务既包括与房地产增值升值的直接项目如交通、市政、环境等设施，也包括国防保卫、国内治安、消防设施等间接项目。因而，业主理应为这种产权保护及价值增值的公共产品和服务支付一定的费用。
经济学一般主要从“货物税观点”和“资本税观点”两个方面阐述房地产税的效应。货物税观点认为，房地产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，税负归宿机理取决于房地产供求曲线形状，最终取决于房地产的需求和供给弹性。假设房地产供给具有一定弹性，在土地或房地产买卖或租赁环节课征的税收，很容易转嫁给购买者或承租者。而在房地产供给相对大于需求的市场情况下，税负有可能向房地产生产要素的出售者转嫁。在房地产持有环节征收的进行征税，房地产保有者要承担全部税额，没有机会和条件转嫁其税负。资本税观点认为，房屋不仅是货物，也是可升值或可获得收益的资本，兼具投资品和消费品属性，因此，房地产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，征税后房地产（资本）价格会下降，房地产税将由不动产所有人承担，拥有的房地产越多，缴纳的税收就越多，这一点恰好与传统的货物税观点相反。
二、发达国家房地产税征收模式
从国外经验看，房产税是国外地方政府税收中的重要税种，地方政府的各项支出、公共设施和福利都靠房地产税来维持。此外，房地产税也是世界各国通行的平衡财富的一种手段。虽然各国征收情况不尽相同，但发达国家的房地产税基本上可以分为英美模式和日韩模式。在共同点方面，房地产税属于地方税，地方政府是税收的征收主体，在房地产的交易环节和持有环节都分别征收相关的税;都有一些税收优惠，对一些困难家庭、低收入家庭提供一些税收减免;房地产税税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式。在差别方面，英美模式下房地产税收主要发挥为地方政府提供税收的作用，日韩模式下房地产税的作用则兼顾财政收入和房价调控。
美国的房地产税主要包括持有环节的物业税和交易环节的房产交易税、资本利得税等。目前，房地产税约占地方政府税收收入的70%左右，是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，该税收主要应用于当地的公共服务，其中公立学校的学区教育费用占据绝大部分比重。在持有环节方面，物业税的税率、税基和减免条款由各地政府自主制定，税率一般“以需定收”，全美各个州的有效税率在0.32%～2.31%的区间，最高的是新泽西州，为2.31%，而夏威夷州仅为0.32%。在交易环节方面，买方主要缴纳房产交易税，卖方则需要交纳资本增值税，税基为出售房屋时与购入房屋时的差价。在税收减免方面，美国地方政府对自住房屋给予减免税，另外还规定了一些其他减免税项目，包括个人所得税抵免或现金补偿及退伍军人免税等。
英国的房地产税在持有环节包括住宅税和营业房产税，在其他环节的税收包括印花税、资本利得税和遗产税等。住宅房产税的课税对象为包括自用住房和租用住房在内的居住房屋，住房财产税税率模式采用定额税率，税费按年度缴纳，根据住宅的评估价值来确定。营业房产税的课税对象为非居住的房屋，税率由中央政府每年统一确定，涨幅不得超过通胀的涨幅，纳税人为营业房产所有人，包括自然人和法人。在交易环节，购买第一套房屋且房屋价值不高于30万元的免税，在30万～50万磅之间的按照5%缴纳印花税，第二套房房屋价值超过12.5万英镑时也需要缴纳印花税。资本利得税是对出售资产所得征收的税金，自住房一般来说不需要交资本利得税，非英国居民每人每年有11 000英镑的税款免交额度。根据个人收入不同征收标准有两种：低于3.2万英镑的收入部分缴纳10%税款，超过3.2万英镑收入，超过的部分缴纳20%的税款。
日本与房地产相关的税收主要包括登记税、不动产取得类课税、固定资产税、都市计划税等。在交易环节，需缴纳印花税、固定资产取得税和登记税。印花税实行定额累计税制，房屋交易价格在100万～500万日元之间的，缴纳1 000日元，在500万～1 000万日元之间的，缴纳5 000日元。不动产取得税为土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%。遗产税扣除扣除项目后，200万日元下的税率为10%。在持有环节，需缴纳固定资产税、都市计划税和事业所税。固定资产税包括土地部分（土地税）和房屋部分（家屋税），标准税率为1.4%，上限為2.1%。都市计划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，税率由市町村政府自行设定，上限为0.3%。从减免方面看，日本在不动产取得税、不动产转让税、物业税和都市规划税方面均有相应的减免制度。
韩国在房地产交易阶段主要征收印花税、财产取得税、登记税、遗产税、资本利得税等税种，在房地产持有阶段的税收主要包括综合房地产税、财产税等。在交易环节，印花税实行定额累计制度，一共14个等级。财产取得税的标准税率为4%，在资本利得税方面，持有一年以下的房地产税率为50%，持有一年以上两年以下的房地产税率为40%。在持有环节，中央政府征综合房地产税，地方政府征财产税。综合房产税（中央税）针对价值较高的土地和住宅物业等征收，于2005年被引入，目的是用来打击房地产投机，短期效果比较明显。评估价值超过80亿韩元特殊土地（附属于商店、办公楼等的土地）和住宅价值在6亿韩元以上都要被征综合房产税，针对住宅房屋的综合房地产税税率从0.5%～2%不等，一般土地的税率从0.75%～2%不等。财产税实行累进税率，税率较低，针对住宅和建筑物等，税率从0.2%～0.5%不等。
三、对我国开征房地产税的思考和建议
从各国的房地产稅收征收实践上看，房地产征收的重要目的并不是为了影响房价，而是为了给地方政府筹集税收和作为社会财富再分配的调节机制，且并不存在统一的房地产体系和征收方式。我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，区域间、城乡间甚至城市间差别都非常大。因此，征收房地产税不能“一刀切”，应慎重推行，同时应给予地方政府一定的自主权。
1.明确房地产税的职能。目前普遍存在的观点认为开征房地产税有利于调节住房消费、增加和规范地方政府财政收入、促进土地资源合理利用和调节收入分配等，然而在房地产税设计征收的过程中，各目标可能会发生冲突，不可能兼顾所有目标。因此，应主要关注房地产税的税收作用，不应对其赋予太多的作用。从税收功能看房地产税最主要的作用应该是拓展税源、保障财政收入。因此，应明确房地产税收的拓展地方收入性质，突出作为财产税的意义，重视持有环节的征收，如果过度倾斜在交易环节的征收，则容易导致税收转嫁，偏离征收目的。
2.平衡中央政府和地方政府之间的管理权限。房地产税作为地方税，征收的主体应该是地方政府，税率、税基的设计也应该由地方政府来完成，但鉴于我国的分税制国情以及地方政府和中央政府的财政支出项目，中央政府应承担更多的制度设计责任，也应该征收较小比例的房地产税。这一点在我国尤为重要，由于地区的差异较大，“一刀切”的政策不能使得房产税发挥应有的效果，需要中央政府对房地产税进行顶层制度设计，明确房地产税收的征收税基、纳税人、税率上下限，地方政府根据地方经济发展状况、房地产市场情况在中央政府制定的限度内选择合适的税率。税收收入要指定用于当地基本公共服务，使税收与服务数量和质量挂钩。
3.完善房地产税收管理相关制度。房地产税的征收是一项重大的系统性工作，涉及法律、税收管理、基层政府治理能力、房地产管理等，因此应做好相关配套制度的改革和完善。应该不断地完善相关管理制度，厘清房地产税和个税的征收范围，加快房地产评估、不动产统一登记等配套制度的建设步伐，快速完善我国房屋产权登记体系，建立全国数据库，特别是加强对房地产价值评估制度的建设，要建立起中立、专业的评估机构，采用科学的评估方法，建立评估争议处理机制。强化涉税信息管理，广泛采用信息化手段，建立统一的不动产登记制度与信息平台，加强大数据在房地产税征收中的应用。
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