长租房市场建设思路
李丹丹
摘要：近年在我国住房供求关系发生根本性变化后，房地产市场既是经济平稳增长的保障又是泡沫经济的巨大隐患，同时也是不平衡不充分发展的主要源头。基于这一特殊矛盾，国家政策调控、长租房制度等均施行谨慎、收效不大。如今，经过长期努力，中国特色社会主义进入新时代，新思想引领新征程。本文将探究如何运用我国特色社会主义制度优势建设长租房市场。以期达到长租房市场稳增长、排泡沫、促民生的目标。
关键词：长租房 新时代 合同保障 制度优势
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
党的十九大报告中，习近平总书记曾明确强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”去年12月8日，中共中央政治局召开会议指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进原则不动摇、加快住房制度改革和长效机制建设。近年来，随着我国住房自有率的持续提高，住房的总量供给不足矛盾已经得到基本解决。据国务院研究中心测算，2013年前后中国城镇家庭已达到户均一套房，已经事实存在房地产泡沫。2015年以来受个别行业产能过剩、资金涌入等影响，楼市热潮局部加剧导致金融市场风险加大。然而在实体经济放缓的情况下，不宜贸然选择刺破房地产泡沫的举措，只能选择长租房等恰当的方式逐步释放风险。
1 当前我国长租房市场的现状和问题
2015年1月6日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。倡导房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过租赁市场筹集公租房房源。同时支持地方回购商品房，随后中央发出住房公积金支付房租的通知。
2017年，各地政府相继推出70年租赁产权用地，北京市推出集体土地助力租赁市场，各大国有银行也已经开始布局租赁住房市场。然而，长租房市场并未真正有效地建立，具体问题表现是：
1.1目前市场几乎没有真正意义上的长租房，没有渠道
近日某一线城市租客寻租“长租房”多日，然而不论是零散的房东、还是集中的租赁公司都只愿意签订租期1年的短租租房合同，相当于打着长租房名义的短租房。而由政府主导的“长租房”一方面面临无人问津，一方面又因为房源稀少、信息推广不够，导致租客无从寻觅。
1.2总量不平衡、价格不平衡、结构不合理
政府主导的保障性住房呈现：产权型保障性住房比例较高，租赁型保障性住房比例较低；一次性保障的房源多，长期多次保障的租赁型房源少。而市场现有的“长租房”据估算95%以上都是签订短租合同的“短租房”。另外，即将由政府或者租赁公司推出的长租房项目，也都存在着“短租房房型”、租金高昂等问题。最近互联网热议的北京大兴区某长租房项目租户需一次性交200万才能入住的新闻就是典型的例子。
1.3没有健全长租房市场制度、没有规范服务措施
2018年才正式开始预租的北京大兴长租房项目付10年押20年的租赁方式被网民称之为“租房怪相”。而这一“怪”恰好反衬了“正”的缺失，仔细想想长租房究竟该付几年押几年、长租房合同如何保障、户型装修等等问题都没有现成的解决方案。
2 长租房市场建设蓝图展现我国制度自信
2.1总揽全局、协调各方，集中力量办大事
好的结果=正确的决策+果断的执行。正确的决策：中国共产党组织的先进性保证了我党克服了一个个难关，由小变大、由弱变强。反观国外的一些执政党、以及国内的国民党、民进党都曾在或者正在历史的选择关口做着错误的选择。果断的执行：我党总览全局，集中力量办大事的能力为全世界所瞩目。许多国外政党在做出正确的决定后，没有魄力或者没有能力及时实施，这种例子在世界其他国家比比皆是。
长租房建设项目国家已经给予的政策支持有：70年租赁产权用地、集体所有制长租房建设、国有各大银行融资支持，而到下一阶段可视情况继续推出：租房法、长租房福利补贴管理办法、长租房业态融资绿色通道、互联网平台等手段完善长租房市场建设。
2.2公有制为主体，多种所有制经济共同发展
我国特色社会主义制度是以公有制为主体，社会的绝大部分物质财富属于我们每一个公民。只要是国家和人民都认为必要的，就可以将这一物质财富进行分配使用。例：我国将部分国有资产划归养老保险基金。所以，在长租房市场建设中可以有多种不同的开发主体或者开发主体组合，这其中就可以有“政府+企业”“集体所有制+企业”等多种管理模式，其中集体所有制下含政府劃拨到长租房市场的国有资产。
2.3日趋完善的社会主义市场经济体制、监管体制
我国正在建设日趋完善的社会主义市场经济体制，40年的实践经验是我国宝贵的财富，许多国家都来学习我国这一阶段的经验。然而，听到、学到的经验与我们实实在在经历过的是不一样的，长租房市场建设应该认真借鉴我国这一宝贵经验。
2013年以来我国的反腐风暴震惊全球。今天，我国已建设了一套行之有效的监管、监察体系。新形势下以互联网平台为依托的监管体系展现出实效性、可靠性、全面性，这一监管体系能够完美地覆盖长租房市场监察管理环节。
3 基于我国制度优势的长租房市场建设
有效的长租房市场开发模式必须能够同时解决现实中出现的效率、效果问题。以政府、集体所有制、企业、租客、非营利组织五种主体为基础，理论上可衍生出十几种可供选择的开发模式（见表1）。根据主体数量不同可分为单方模式：纯政府模式、纯集体所有制模式、志愿模式、自治模式、纯市场模式；双方模式：政府+企业、集体所有制组织+企业、企业+非盈利组织、企业+租客等；三方模式：政府+企业+租客、集体所有制+企业+租客等。
单方模式中纯政府模式、纯集体所有制模式有着效率低下、缺乏监督的弊端；纯企业模式也有着过度追求利益带来的发展不利因素；自治模式、志愿模式目前在我国尚不成熟，由政府间接支持的非营利组织目前尚不具备单方开发能力，从长远来看缺乏专业性带来的成本提升也是较大瓶颈。由此可见，单方模式并不能很好地同时解决长租房市场开发效率、效果问题。三方模式相较于双方模式的弊端是组成模式的条件更加复杂，但三方模式可以实现全方位效益的提高，（见图2、图3），有效组织的三方模式可以使得开发效果、效率最大化，能够引导市场有序竞争、自我完善。
3.3运用制度优势创建长租房市场制度
3.3.1制定租房法
对房屋租赁合同的签订、期限、解除以及出租人和承租人权利义务等进行全面规定，主要是强调对承租人权利的保护。特别注意区域发展不平衡問题，尤其是经济发达城市房屋租赁价格短时间内起伏较大。如何既保障出租方利益，又维护租客权益，需要根据市场特点制定详细规则。
3.3.2长租房储蓄制度
长租房储蓄制度就是租房者和银行签订租房贷款及储蓄合同，租户按合同规定每月向银行存储一定数量的定期存款，当存款达到所需贷款的一定比例时，就可以取得贷款权，而且贷款利率为低于市场的固定利率。目前国内已有一家中德住房储蓄银行，尚处在摸索发展阶段。
3.3.3长租房住房补贴、福利制度
凡家庭年收入低于某限定范围的租客，都有权享受住房补贴，分不同等级不同类型补贴。福利补贴主要资助低收入者、多子女家庭、残疾人等。此类补贴需每年向政府进行申请，通过后方可享受福利。
3.3.4互联网+个人信用体系+网上出租房评价制度
我国互联网消费平台处在世界领先地位，熟悉互联网使用的一代人也正在加入到租房居住的人群当中。如果将长租房市场租赁、征信、审核、下单、评价等全部放在互联网平台上进行操作，将会使得一站式便利服务应运而生，并能够成为租房主力军的得利助手和保障，加快促进我国长租房市场制度的完善。
3.3.5融资支持、保障房体系融入
政府及其他金融管理机构给予长租房业态融资绿色通道。另外，随着我国的社会保障体系不断完善，长租房补贴申请、福利使用的数据信息可以共享到政府保障房系统里，做到系统间的数据兼容共享。
3.4长租房市场建设是新时代新征程中的一个小节点
新时代，赋予中国共产党人更加艰巨的历史使命；新时代，要求我们焕发新状态，不断创造新业绩；新时代，全国人民坚信现在我们比历史上任何时期都更接近中华民族伟大复兴的目标。在中国共产党的领导下，全国人民上下一心踏上新征程。在这恢宏的历史乐章中，长租房市场建设这一音节必将完美跳过。
4 结束语
基于社会主义市场经济结构平稳调整、保障性住房体系建设、国民对于居者有其屋的现实期盼三方面原因，我国政府已经在各个领域全面展开了长租房市场建设工作。
然而，长租房市场的现实问题以及即将面对的困难都已经摆在了我们面前。我们唯有开发新思想，将改革开放40年的实践经验与社会主义制度优势结合来解决当下面对的一系列问题。这是新时代的新课题，需要全体国民共同去摸索努力。也许长租房市场建设新思路能为新时代新征程带来更多的新业绩。
参考文献：
[1] 倪鹏飞，邹林华，高广春.中国住房发展报告（2015- 2016）[M].广州：广东经济出版社，2016.
[2] 邓大伟.城市保障性住房提供的三方合作模式研究[M].上海：同济大学出版社，2015.
[3] 张一.社会主义优越性问题分析[M].北京：中国青年政治学院学报，1982.
[4] 闻高.重提社会主义优越性[J].内部文稿，2000（18）：2- 4.
摘要：近年在我国住房供求关系发生根本性变化后，房地产市场既是经济平稳增长的保障又是泡沫经济的巨大隐患，同时也是不平衡不充分发展的主要源头。基于这一特殊矛盾，国家政策调控、长租房制度等均施行谨慎、收效不大。如今，经过长期努力，中国特色社会主义进入新时代，新思想引领新征程。本文将探究如何运用我国特色社会主义制度优势建设长租房市场。以期达到长租房市场稳增长、排泡沫、促民生的目标。
关键词：长租房 新时代 合同保障 制度优势
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
党的十九大报告中，习近平总书记曾明确强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”去年12月8日，中共中央政治局召开会议指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进原则不动摇、加快住房制度改革和长效机制建设。近年来，随着我国住房自有率的持续提高，住房的总量供给不足矛盾已经得到基本解决。据国务院研究中心测算，2013年前后中国城镇家庭已达到户均一套房，已经事实存在房地产泡沫。2015年以来受个别行业产能过剩、资金涌入等影响，楼市热潮局部加剧导致金融市场风险加大。然而在实体经济放缓的情况下，不宜贸然选择刺破房地产泡沫的举措，只能选择长租房等恰当的方式逐步释放风险。
1 当前我国长租房市场的现状和问题
2015年1月6日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。倡导房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过租赁市场筹集公租房房源。同时支持地方回购商品房，随后中央发出住房公积金支付房租的通知。
2017年，各地政府相继推出70年租赁产权用地，北京市推出集体土地助力租赁市场，各大国有银行也已经开始布局租赁住房市场。然而，长租房市场并未真正有效地建立，具体问题表现是：
1.1目前市场几乎没有真正意义上的长租房，没有渠道
近日某一线城市租客寻租“长租房”多日，然而不论是零散的房东、还是集中的租赁公司都只愿意签订租期1年的短租租房合同，相当于打着长租房名义的短租房。而由政府主导的“长租房”一方面面临无人问津，一方面又因为房源稀少、信息推广不够，导致租客无从寻觅。
1.2总量不平衡、价格不平衡、结构不合理
政府主导的保障性住房呈现：产权型保障性住房比例较高，租赁型保障性住房比例较低；一次性保障的房源多，长期多次保障的租赁型房源少。而市场现有的“长租房”据估算95%以上都是签订短租合同的“短租房”。另外，即将由政府或者租赁公司推出的长租房项目，也都存在着“短租房房型”、租金高昂等问题。最近互联网热议的北京大兴区某长租房项目租户需一次性交200万才能入住的新闻就是典型的例子。
1.3没有健全长租房市场制度、没有规范服务措施
2018年才正式开始预租的北京大兴长租房项目付10年押20年的租赁方式被网民称之为“租房怪相”。而这一“怪”恰好反衬了“正”的缺失，仔细想想长租房究竟该付几年押几年、长租房合同如何保障、户型装修等等问题都没有现成的解决方案。
2 长租房市场建设蓝图展现我国制度自信
2.1总揽全局、协调各方，集中力量办大事
好的结果=正确的决策+果断的执行。正确的决策：中国共产党组织的先进性保证了我党克服了一个个难关，由小变大、由弱变强。反观国外的一些执政党、以及国内的国民党、民进党都曾在或者正在历史的选择关口做着错误的选择。果断的执行：我党总览全局，集中力量办大事的能力为全世界所瞩目。许多国外政党在做出正确的决定后，没有魄力或者没有能力及时实施，这种例子在世界其他国家比比皆是。
长租房建设项目国家已经给予的政策支持有：70年租赁产权用地、集体所有制长租房建设、国有各大银行融资支持，而到下一阶段可视情况继续推出：租房法、长租房福利补贴管理办法、长租房业态融资绿色通道、互联网平台等手段完善长租房市场建设。
2.2公有制为主体，多种所有制经济共同发展
我国特色社会主义制度是以公有制为主体，社会的绝大部分物质财富属于我们每一个公民。只要是国家和人民都认为必要的，就可以将这一物质财富进行分配使用。例：我国将部分国有资产划归养老保险基金。所以，在长租房市场建设中可以有多种不同的开发主体或者开发主体组合，这其中就可以有“政府+企业”“集体所有制+企业”等多种管理模式，其中集体所有制下含政府劃拨到长租房市场的国有资产。
2.3日趋完善的社会主义市场经济体制、监管体制
我国正在建设日趋完善的社会主义市场经济体制，40年的实践经验是我国宝贵的财富，许多国家都来学习我国这一阶段的经验。然而，听到、学到的经验与我们实实在在经历过的是不一样的，长租房市场建设应该认真借鉴我国这一宝贵经验。
2013年以来我国的反腐风暴震惊全球。今天，我国已建设了一套行之有效的监管、监察体系。新形势下以互联网平台为依托的监管体系展现出实效性、可靠性、全面性，这一监管体系能够完美地覆盖长租房市场监察管理环节。
3 基于我国制度优势的长租房市场建设
有效的长租房市场开发模式必须能够同时解决现实中出现的效率、效果问题。以政府、集体所有制、企业、租客、非营利组织五种主体为基础，理论上可衍生出十几种可供选择的开发模式（见表1）。根据主体数量不同可分为单方模式：纯政府模式、纯集体所有制模式、志愿模式、自治模式、纯市场模式；双方模式：政府+企业、集体所有制组织+企业、企业+非盈利组织、企业+租客等；三方模式：政府+企业+租客、集体所有制+企业+租客等。
单方模式中纯政府模式、纯集体所有制模式有着效率低下、缺乏监督的弊端；纯企业模式也有着过度追求利益带来的发展不利因素；自治模式、志愿模式目前在我国尚不成熟，由政府间接支持的非营利组织目前尚不具备单方开发能力，从长远来看缺乏专业性带来的成本提升也是较大瓶颈。由此可见，单方模式并不能很好地同时解决长租房市场开发效率、效果问题。三方模式相较于双方模式的弊端是组成模式的条件更加复杂，但三方模式可以实现全方位效益的提高，（见图2、图3），有效组织的三方模式可以使得开发效果、效率最大化，能够引导市场有序竞争、自我完善。
3.3运用制度优势创建长租房市场制度
3.3.1制定租房法
对房屋租赁合同的签订、期限、解除以及出租人和承租人权利义务等进行全面规定，主要是强调对承租人权利的保护。特别注意区域发展不平衡問题，尤其是经济发达城市房屋租赁价格短时间内起伏较大。如何既保障出租方利益，又维护租客权益，需要根据市场特点制定详细规则。
3.3.2长租房储蓄制度
长租房储蓄制度就是租房者和银行签订租房贷款及储蓄合同，租户按合同规定每月向银行存储一定数量的定期存款，当存款达到所需贷款的一定比例时，就可以取得贷款权，而且贷款利率为低于市场的固定利率。目前国内已有一家中德住房储蓄银行，尚处在摸索发展阶段。
3.3.3长租房住房补贴、福利制度
凡家庭年收入低于某限定范围的租客，都有权享受住房补贴，分不同等级不同类型补贴。福利补贴主要资助低收入者、多子女家庭、残疾人等。此类补贴需每年向政府进行申请，通过后方可享受福利。
3.3.4互联网+个人信用体系+网上出租房评价制度
我国互联网消费平台处在世界领先地位，熟悉互联网使用的一代人也正在加入到租房居住的人群当中。如果将长租房市场租赁、征信、审核、下单、评价等全部放在互联网平台上进行操作，将会使得一站式便利服务应运而生，并能够成为租房主力军的得利助手和保障，加快促进我国长租房市场制度的完善。
3.3.5融资支持、保障房体系融入
政府及其他金融管理机构给予长租房业态融资绿色通道。另外，随着我国的社会保障体系不断完善，长租房补贴申请、福利使用的数据信息可以共享到政府保障房系统里，做到系统间的数据兼容共享。
3.4长租房市场建设是新时代新征程中的一个小节点
新时代，赋予中国共产党人更加艰巨的历史使命；新时代，要求我们焕发新状态，不断创造新业绩；新时代，全国人民坚信现在我们比历史上任何时期都更接近中华民族伟大复兴的目标。在中国共产党的领导下，全国人民上下一心踏上新征程。在这恢宏的历史乐章中，长租房市场建设这一音节必将完美跳过。
4 结束语
基于社会主义市场经济结构平稳调整、保障性住房体系建设、国民对于居者有其屋的现实期盼三方面原因，我国政府已经在各个领域全面展开了长租房市场建设工作。
然而，长租房市场的现实问题以及即将面对的困难都已经摆在了我们面前。我们唯有开发新思想，将改革开放40年的实践经验与社会主义制度优势结合来解决当下面对的一系列问题。这是新时代的新课题，需要全体国民共同去摸索努力。也许长租房市场建设新思路能为新时代新征程带来更多的新业绩。
参考文献：
[1] 倪鹏飞，邹林华，高广春.中国住房发展报告（2015- 2016）[M].广州：广东经济出版社，2016.
[2] 邓大伟.城市保障性住房提供的三方合作模式研究[M].上海：同济大学出版社，2015.
[3] 张一.社会主义优越性问题分析[M].北京：中国青年政治学院学报，1982.
[4] 闻高.重提社会主义优越性[J].内部文稿，2000（18）：2- 4.
