如何让开发商变得可爱起来

    欣 岩

    如何让开发商变得可爱起来

    欣岩

    开发商盖房是服务社会的，这个行业从本质上说和民众的利益并不冲突。中国拆迁制度像个“染缸”，将开发商“染成”了一个无法让人赏心悅目的颜色，这显然不是天下所有开发商的本性。不信，看看这则新闻：梅斯菲尔德在美国西雅图巴拉德西北46街有一个两层楼的小房子。2006年，有开发商想在这块区域建一个五层的商用大厦，梅斯菲尔德拒绝搬走。由于开发商无权强拆她的房子，西雅图地方政府也没有帮忙的意思，开发商只好修改了图纸，三面围着她的小房子，建起凹字形的五层商业大楼。(据12月9日《武汉晨报》)美国的开发商肯向“钉子户”妥协，这是他们可爱的原因所在。开发商可爱与否的关键还在于以法为本。宪法保护私人财产，《物权法》保护的是公民和法人的财产，任何组织和个人，都不得将宪法视作儿戏，将《物权法》当作玩偶。只有眼中有法的开发商，可以与“钉子户”协商谈判，但无权强行拆迁。可见，那些将法律当作天的开发商，才是可爱的开发商。私有财产可以是卖品，但也可以是非卖品，强拆是对物权的公然践踏，这样的野蛮行径倒退1000年可以理解，但在今天就带有明显的反人类特征了。反人类的行为，当然与可爱没有什么缘分。开发商的可爱，还在于不找靠山。孩子间打架，弱者喜欢找靠山，迫不得已回家搬救兵。我们的某些开发商，明明是强者，照样喜欢拉个靠山来撑腰。西雅图地方政府不给开发商当后台，最终才成就了开发商的可爱。我们的某些地方政府，在开发商面前是大慈大悲的观世音菩萨，在群众面前则变成了“二郎神”，协商无果直接武力解决。如此政府，如此开发商+没法可爱。

    修改拆迁条例应确保利益均衡

    郭文婧

    《物权法》出台之后，一度传出要废止拆迁条例的新闻。遗憾的是，这个新闻最终并没有变成事实。成都唐福珍事件发生之后，拆迁条例的修改再次被提上议事日程，这里面有着生命的代价，我们有理由寄予厚望。拆迁条例的修改，注定是一个各方利益博弈的过程，因此，修改的前提和基础应该是确保各方利益均衡。出于商业利益的拆迁，是一种民事行为，政府应完全从这个领域退出，拆迁方与被拆迁方应该完全按照市场的办法进行平等协商，实现各方利益均衡。《物权法》第42条已经明确规定，只有出于公共利益的目的，才可以征收土地和不动产。其实，即使涉及公共利益的拆迁，如何实现各方利益均衡，尚有两个核心问题需要解决。首先，必须清楚界定公共利益，特别是要将部门利益，集团利益，国家机关自身利益与公共利益区别开来。公共利益的确定不应该是政府说了算，而应该由政府、被拆迁方，受益公众、独立方经过博弈辩论，然后通过听证或者全民票决等程序来决定，这才是拆迁条例修改必须要解决的前提性问题。当然，要如何界定公共利益，简单地列举是不可能完成的任务，必须采用要素界定的方法，比如公共利益的受益主体必须是非特定性的，公共利益设定的目的必须排除商业因素等。其次，是利益补偿的问题，这也是目前极端事件发生和“钉子户”存在的核心原因。实际上，这也是现有《拆迁条例》的核心弊端所在。现行拆迁条例第二十四条规定拆迁房屋价格评估的要素是房屋的区位、用途，建筑面积，依据是房地产市场评估价格，这个规定导致的实质后果就是“政府的二手房估价”，这显然是不公平的。根据马克思主义政治经济学的相关原理，由于居民买房的同时也购买了70年的土地使用权，因此拆迁补偿的时候，土地收益是不应该被忽略的，拆迁引发的生活成本也是必须考虑的内容。拆迁补偿是否包括土地收益和拆迁引发的生活成本，在某程度上可以作为判断是否“与民争利”，是否公平合理的一个标准。拆迁条例修改是一件大事，也是一件紧迫的事儿，一定要开门立法，广纳民意，实现利益均衡，千万不能继续搞闭门立法，不能搞成变相保护政府利益的条例，不能搞成保护特殊利益，集团利益的条例。