房地产税收风险分析

    钱巍

    [摘 要]我国政府对房地产行业的规划在近年来逐步深化，要通过宏观的调控来稳定房地产市场的发展，税收政策是政府在近年宏观调控中使用最多的调控措施，在当前环境中房地产企业要对国家税收政策作出充足的认识，并依据税法要求和自身发展需要对内部控制机制作出适当的调整，为企业降低税务风险、强化核心竞争实力奠定基础。文章针对房地产企业在生产经营过程中的税务风险进行浅析，并依据笔者观点提出几点防控建议，以期有助于读者借鉴，不当之处望不吝指正。

    [关键词]房地产;税收;风险

    [中图分类号]F812.42

    1 前 言

    伴随房地产经济的不断发展，我国政府为有效规划房地产市场，增强了对房地产企业行业的监管力度，虽然通过推进城镇化建设等政策性建设，扩大内需来增加市场活力，但政府着手对房地产企业进行宏观调控，推动房价的稳步发展，使得房地产市场的成交价格趋于下降，房地产行业整体的融资渠道因市场前景原因被缩减，且政府通过制定税收政策等方式对房地产市场进行了管控，导致房地产企业的税务风险日益增大，给房地产企业的发展带来了极大的挑战，同时对房地产行业而言又是一次深入的风险管控契机，房地产企业能够在当前经济环境中规避税务风险，完善自身内部运营机制，可以奠定自身可持续发展实力。

    2 房地产企业税收风险概述

    2.1 土地取得环节的税收风险

    在我国的房地产市场中，土地取得成本占据了房地产开发成本的40%左右，由于土地交易对房地产企业生产经营涉税税目较多，且金额巨大，所以我国各地的税务机关对房地产企业税务审计时都将其列为重点审计项目，同时房地产行业中因土地使用权的取得行为引起税务风险的案例也比比皆是。首先，房地产企业在土地取得环节，卖方为了转嫁税负往往需要房地产企业来承担开具发票所带来的税金，而房地产企业会采取名目众多的税务筹划措施来规避。其次，房地产企业在获取土地使用权过程中难以避免地要支付安置费等拆迁费用，且这部分金额支付对象往往是个人，导致大额的拆迁支出无法获取发票，部分房地产项目部对该部分缺失进行利用，虚列成本来降低项目税负，在短期可以提升项目净利，但是就长远发展而言，给企业带来极大的税务风险。最后，對于自建自销的房地产企业而言，在生产过程中企业所需要的建筑材料、人工成本、社会环境都会给项目部以虚列成本的机会，砂石料、无资质的施工队伍、杂乱的市场环境得不到好的应对，会导致企业成本项目的杂乱和不真实，在税务角度而言，企业无论是在主税还是附加税方面的税务风险都会被无限扩大，因为行业特性，大多房地产企业的每一个项目都直接关乎企业的生存，一旦某一个项目得不到好的管控，造成税务风险，必将会引起税务风险以外的经营风险，进而降低企业的可持续发展能力和核心竞争实力。

    2.2 生产经营活动过程中的税收风险

    企业生产经营的目的在于所有者利益的最大化，特别是在“营改增”之前，我国建筑企业和房地产企业因为营业税税制的原因，导致其管理比较松散粗放，部分房地产企业为保障自身利益最大化，采取虚报营业收入方式逃避税收，“营改增”之后采取税收筹划方式规避和筹划自身税负。税务筹划在房地产的经营活动中不可避免，但是部分房地产企业的税筹方式有违税法要求，导致企业在纳税人角度的义务未及时履行，在企业未来的发展中会产生必然的损失。以房地产企业售后回购的融资经营为例，房地产企业为弥补自身资金流缺陷，在众多融资方式中可能会选择售后回购的融资方式，售后回购虽然是房地产企业较为常见的融资方式，但是其本质是否属于金融保险范畴却不一定，在合同的签订过程中如果约定了回购金额以市场金额为准，那么企业采取金融保险业的税金计提和缴纳方式则会给企业带来较大的税务风险，因为企业在合同中明确以市场价格收售房屋属于不动产交易，无论是在出售还是在回购环节，都需要缴纳增值税以及相应的附加税，而并非仅接受金融公司的融资增值税发票。对于房地产企业而言，一旦认识不到该部分的税务风险，因为房地产企业所需资金额较大;一旦税务机关认定该项融资属于不动产交易，大额的融资合同会给企业带来大额的滞纳金的罚款，属于严重的风险失控问题。

    3 房地产企业税收风险防控建议

    3.1 税务风险防控制度建设

    对于企业管理而言，制度化建设可以大大提升企业管理效率，房地产企业要实现对税收风险的控制，首先要在企业内部进行全面防控：税务风险在传统的认知中就是财务部门把控好账目，有效规避账务问题，就能降低企业的税务风险，但是就目前的财务发展状态来看，通过财务来实现对税务风险的防控在职能角度来看难以有效实现，房地产企业要有效降低税务风险，就要在源头进行控制，实现税务风险全面管控。其次是规范企业生产经营操作细则，关键部门、关键岗位必须对税务风险有着充足的认知，特别是财务、采购等直接涉税的部门，对企业建设的税务防控制度制定严格的规范，实现税务风险管控目标。最后是动态调整，制度要具备稳定性，但是同时要具备灵活性，要实时针对企业发展需求来订正，房地产企业的税务风险防控工作要由事后弥补向事前防控、事中抵御方面来发展，房地产企业必须要实时了解税务机关的税务政策，据以调整企业的管控措施。

    3.2 强化企业内控，降低税务风险

    房地产企业在当前的市场环境中应大力加强自身的内部组织架构建设和完善，内部控制工作可以有效提升房地产企业在生产经营活动中战略目标和战略部署工作的执行效率，降低企业生产经营活动中的风险，增强企业风险抵御能力。对于税务风险而言，房地产企业可加强内部控制和内部审计部门对于各项目中合同、法律要件的审计，加强对公司内部合同的签订、履约等行为与税务的统筹管理，防范房地产企业财务部门、法律部门以外的部门和个人在签订合同过程中给企业带来税务风险和生产经营风险。另外，在企业内部控制制度中应明确业财融合，财务部门要及时与业务部门核对本期业务，并以财务视角分析企业所参与的活动是否会给企业带来税务风险，并以最小的代价进行及时地弥补。

    3.3 实时关注房地产行业税务政策变化

    房地产行业的税务风险相比较企业行业而言要高的根本原因在于国家对于市场的调控，国家会出于不同的发展需求对房地产行业进行规划，行之有效的方式就是税务调整，加之地方政府出于地区发展角度考虑，会在地区实施具有地区特色的税务调整，房地产企业要提升对国家和地区的税收制度和政策调整的敏感度，及时调整自身生产经营部署和税务筹划工作，避免使企业的税务筹划成为偷税漏税行为。这里所讲的关注税务政策变化并非指浅显的税制变化、计提模式变化等操作细则，而是通过政策了解国家和地区对于房地产行业的态度，浅层次来说是强化企业对税务政策的理解能力，使生产经营活动不违背国家税收制度;深层次来说是满足企业税务需求，使得企业能够在合理合法的范畴内控制自身税负，避免造成资金流短期内的大幅波动和流失，稳定企业生产经营根基。

    4 结 论

    房地产企业所面临的税务风险在我国的经济社会众多行业中相比较而言是比较多的，并且因为客观环境和制度带来的无法避免或者是可控性较小的税务风险也是客观存在的，所以房地产企业要在短时间内实现完全规避税务风险是无法做到的，笔者建议房地产企业建设好完整的组织架构和完善的内部控制体系，增强对于税收风险的抵御能力，进一步来强化自身对于税务风险的识别能力，为以后的风险规避奠定基础，从根本上提升企业的核心竞争实力。

    参考文献：

    [1]张砾.房地产开发企业税收风险管理问题研究[J].企业导报，2016（10）.

    [2]熊融.房地产企业税务风险管理探析[J].纳税，2018（12）.

    [3]龙益敏.企业税收风险内控管理论述——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（7）.