论物业企业成本控制的问题与对策

    王艳明

    [摘 要]物业企业在实际运营管理中充分加强成本管理，能够有效提升企业整体管理水平，压缩运行成本，逐步提升物业企业核心竞争力，保证财务信息的真实性、完整性，推动物业企业的健康持续发展。但是目前物业企业在成本控制过程中仍存在一定不足，难以有效提升成本管理质量，不利于企业良性发展。基于此，文章结合物业企业的主要成本和成本分类，细化探究物业企业成本控制的问题，并针对性提出强化成本控制对策，推动物业企业的健康发展。

    [关键词]物业企业;成本控制;问题;策略

    [中图分类号]F299.233.47

    1 前 言

    物业企业成本管理质量高低直接影响着企业能否健康发展，但是目前物业企业在开展成本控制工作过程中，组织成本偏高，基础设施的不完善也一定程度上增加了管理成本，物业企业实际成本管理方式和经营模式比较滞后和单一，成本管理体系也不够健全，难以充分保障成本管理质量。因此，有必要对物业企业成本控制的问题和对策进行深入探究，促使物业行业能够真正认识到实际成本控制不足，及时加以改进，推动物业企业和物业行业的健康、持续发展。

    2 物业企业主要成本概述

    物业企业运行过程中，其成本主要包括能源成本、人力成本以及维保成本。由于物业行业在当今时代背景下，依旧属于劳动密集型产业，根据有关调查研究发现，我国现有大型物业企业当中，有55%的成本属于人力成本。同时，在物业管理过程中，各种相关设备设施随着使用时间的推移，其维护成本也在逐渐增加，导致实际管理中维保成本也保持持续上升状态。另外，国家近年来越来越强调环保节能理念，并且结合该理念已经制定了有关发展战略，物业企业要保持良性发展，必须响应国家节能环保的号召，推进智能化、节约化发展，逐步提升从业人员个人素养，最大限度地扩大人力资源效益，对设备加强日常管理，有效降低设备出现故障的概率，并以此为基础减少故障维护成本。要落实国家的节能环保战略，物业企业还要结合社区实际情况，为业主制订系统化节能方案，促使能耗成本逐步降低，但是所付出的能源控制成本也会有所增加。

    根据物业企业成本管理中的主要成本，可以根据项目和周期实现细化分类。物业企业根据项目进行成本分类，主要可以将成本划分为经营成本、职工薪酬成本以及设备设施维保成本;按照周期进行成本分类，主要可以将成本划分为前期介入成本、运营成本，其中前期介入成本主要指的是在物业前期介入阶段的管理启动经费，包括物业项目自身包含的开办费，集中接房阶段包含的材料费、人工费等。[1]运营成本則主要是以物业服务合同为基础，所产生的一系列服务项目运营成本。

    3 物业企业成本控制的问题

    3.1 物业企业组织成本偏高

    物业企业开展成本控制工作过程中，组织成本占比非常大。物业管理成本通常情况下划分为两种成本类型，即静态成本和动态成本，静态成本主要是指企业自身组织结构建立与运行所需成本费用;动态成本主要是指企业运行期间各方面消耗产生的成本费用。目前物业企业经营管理过程中，经常存在组织结构不合理问题，管理层次比较复杂，管理者的权利相对较为分散，诸多方面的不合理都导致企业存在较高的静态成本。[2]另外，物业企业不同的组织者相互之间存在较大的素质差异，导致实际组织决策难以顺利、有效落实。在物业企业逐步发展过程中，也会逐渐增加组织成本，导致企业发展面临巨大的成本负担，不利于物业企业良性、长久的发展。

    3.2 基础设施的欠缺，导致管理成本增加

    近年来，随着房地产行业的快速发展，物业行业也随之发展迅速，而物业企业由于发展速度过快，不能和既有基础配套设施实现同步发展，导致后续运营所需配套基础设施建设增加了大量费用，也就是增加了物业企业成本。目前一些物业企业在社区规划的时候，没有充分考虑业主对配套设施的需求，导致社区内部既有配套设施比较欠缺，难以满足业主多元化需求，比如小区存在停车位数量不足、绿化面积少等问题，这些问题都会引起业主的不满，甚至因此拒绝缴纳物业费，增加物业管理难度。[3]物业企业要有效解决基础配套设施问题，需要增加一定管理成本，那么就会加大物业企业成本控制和管理的难度。

    3.3 管理方式单一

    在市场经济快速发展背景下，我国物业行业也保持高速发展步伐，并逐渐从简单的经营管理方式，转为集约化管理方式，而在这一转型期间，物业企业实际管理水平仍然不高，管理方式也过于简单粗放。在这样的管理背景下，物业企业管理手段又缺乏创新和改进，目前所使用的管理手段大多比较滞后，也不积极引进现代化管理技术，管理科技含量非常低，上述问题都导致物业企业增加了财力、劳动力等消耗，对物业企业加强成本控制产生了一定制约。新时期背景下，劳动市场中的劳动成本逐渐增加，而业务对物业企业也提出了更高的要求，现有的物业管理方式很难满足业务多样化服务需求。只能通过增加劳动力来解决一系列管理服务难题，导致物业企业增加了劳动力成本，不利于企业健康有序发展。

    3.4 物业经营模式滞后

    随着社会与经济的发展，现阶段物业企业相比之前有了很大进步和成就，不过物业企业在快速发展过程中，缺乏创新和改革，企业完善度相对较低，经营管理理念比较滞后，管理方式过于单一，难以和现代新型企业管理制度保持同步发展。当前物业企业在运营和发展中，在小区设备、保安以及清洁等方面，很难充分满足社区居民个性化、多元化需求，而企业现有经营管理方式比较单一，难以有效推动企业发展，导致物业企业经营管理费用也在持续增加，不利于企业提升在物业行业的核心竞争力。

    3.5 缺乏完善的管理体系

    目前，物业企业在开展成本管理工作过程中，一个致命缺陷就是缺乏完善的成本管理体系。一方面，成本管理缺乏健全、完善的管理制度，尤其对成本缺乏评价、监督以及考评机制，难以保证成本管理工作顺利开展。物业企业要实现高效的成本管理，成本管理考核与监督属于重要保障和有力措施，但是目前大多物业企业缺乏完善的成本管理制度，有关成本管理评价机制和监督机制也不够完善，导致成本管理工作的实现受到诸多阻碍。在这一背景下，成本管理缺乏方向性，难以获得良好的成本管理效果。物业企业在推进成本管理工作过程中，没有充分认识到“人”在开展这项工作中的主导作用，缺乏完善的奖惩机制和激励机制，导致成本管理难以通过奖优罚劣提升管理质量，也难以有效调动财务人员的成本控制积极性，不利于完善并落实成本管理制度。另一方面，物业企业进行成本控制，需要在日常工作各个细节中渗透成本管理，保证全员参与，共同推进成本管理。但是由于物业企业缺乏完善的成本管理和控制制度，且制度缺乏必要的约束原则，导致各层员工对既有成本控制制度缺乏执行力度，很多基层员工不注重落实各项成本管理制度，导致成本控制工作存在形式化问题，难以发挥应用作用，不利于企业落实成本控制战略，也不利于企业长久发展。[4]

    4 物业企业加强成本控制的对策

    4.1 加强控制组织成本

    物业企业在接到项目之后，需要对社区业主实际需求以及项目特征进行详尽分析，针对性地加强组织设计，确保组织结构设计的合理性和准确性，组织结构体系要尽可能完善，并根据业主实际需求和市场变动，动态调整组织结构。为了有效控制物业企业的组织成本，需要从两个方面着手：一方面，要对物业企业静态组织成本加强控制，构建健全、合理的企业组织结构，保证企业职权相对集中，并有效提升企业领导决策的合理性、科学性、可靠性和准确性，在全面强化组织决策有效性的同时，优化企业管理阶层，将以往过度垂直的组织管理形式转化为横向组织形式，并同步对垂直管理层次进行合理化削减。[5]在此基础上，保证管理信息可以加快传播速度，使基层企业员工及时获得准确的经营管理信息和工作方向，逐步提升工作效率，推动企业健康发展。另一方面，要加强控制企业动态组织成本。要实现这一目标，物业企业需要定期对员工开展培训工作，逐步提升员工个人素质，强化员工思想教育，使其更加严格地遵守企业各项规章制度和工作要求，贯彻执行企业决策。在优化企业组织结构基础上，充分降低物业企业的组织成本，能够促使物业企业管理水平获得有效提升，并进一步加强物业企业的成本控制。

    4.2 加强社区基础设施建设

    在物业企业运行管理中，需要对社区规划基础设施加强落实，并结合业主实际需求，最大限度地强化社区基础设施建设，以满足业主多样化要求。物业企业在一定程度上优化并改进基础设施，可以更加高效地满足业主需求，提升服务满意度，对提升企业经济效益具有重要作用，同时还能有效推动社区发展，减少大量不必要的成本费用，提高物业企业在行业内在知名度和影响力，为后续控制企业管理成本奠定坚实基础。[6]

    4.3 引入现代化管理技术

    物业企业要加强成本控制，还要重视改进既有管理技术，积极引进现代化基础设备设施，提升管理服务水平，从宏观层面降低企业服务成本。同时，要积极引进新时期先进的物业管理措施，通过现代管理办法实施各项物业企业管理服务，优化管理方式，一定程度上降低企业服务成本。物业企业还要结合成本控制目标，提升管理技术水平，积极使用现代化信息技术，高效解决成本管理涉及的预测、评估和分析等问题，完善成本管理体系。[7]物业企业还要重视人才培养，努力提升各物业管理人员的个人素质素养，构建优质物业管理团队，提升各层次人员专业水平，并强化成本控制意识，从提升人员素质层面提高成本控制质量。物业企业通过引进现代化管理技术，能够提高物业管理智能化水平，提升管理中的科技含量，促使劳动消耗费用有效降低，并提高管理效率，最终促使物业企业管理成本显著降低。

    4.4 创新物业经营模式

    物业企业要加强成本控制，还要积极改进并创新企业经营模式。物业企业不仅要为社区居民提供优质服务，还要充分发挥企业优势，在项目社区中实现多元化经营，从而发现更多经济效益新增长点，并更加高效地满足社区业主多样化服务需求，逐步提高投资效益，降低服务成本。物业企业在开展多元化经营过程中，需要注意不能增加业主负担，严格控制好管理成本，通过模式创新，提高企业经济利润，并在多元化经营策略实施基础上，推进物业企业健康可持续发展。

    4.5 建立系统化成本管理机制

    物业企业要加强成本控制，还要构建系统化成本管理机制。物业企业需要在实际运营管理过程中，建立健全的运作机制，在科学设置内部管理組织结构之后，需要结合具体的物业管理流程，建立系统化管理制度和规范，为物业管理工作提供正确方向，并保障管理体系可以顺利、高效地运作，从而有效降低企业运作成本。企业在建立成本管理机制过程中，需要对员工激励机制、业主交流机制以及决策机制等进行不断完善，并建立健全的会计制度，加强全面预算管理，对成本加强控制力度。物业企业在完善地制定各项管理制度基础上，要加强制度落实，制定系统化成本考评以及激励机制。成本管理需要全员参与，所以在成本管理过程中，要贯彻落实个人责任制，使大家为了同一个目标共同努力，通过群策群力提高成本控制成效。成本考评体系的建立，要包括激励制度和考评制度，对成本控制过程与控制结果实现双重管理，有效激发全体员工工作创造性和积极性，尽快实现成本控制目标，并在奖优罚劣原则下，构建系统化的物业企业成本管理文化。[8]

    5 结 论

    物业企业加强成本控制，对促进物业企业健康、持续发展具有重要意义，但是目前物业企业实际成本控制工作仍存在诸多不足，难以充分保障成本管理质量，一定程度上也影响着物业企业整体管理水平，不利于物业企业长期、稳定发展。因此，物业企业需要深刻认识并理解成本控制内容与意义，正视成本控制中存在的问题，积极加大组织成本控制力度，完善社区的基础设施建设，改进并创新经营模式和成本管理方式，构建系统化成本管理机制，逐步提升物业企业的成本管理水平。

    参考文献：

    [1]吴春红.物业管理企业成本的特点与管控策略研究[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（21）：79.

    [2]吴韵思.新时期物业管理企业强化成本控制的策略分析[J]. 中国市场， 2016（49）：116.

    [3]宗海涛.物业管理成本核算中存在问题及对策简述[J]. 环球市场， 2016（18）：48.

    [4]李政， 石婧. 街区制下物业服务企业面临的挑战及应对策略[J]. 企业改革与管理， 2017（1）：109.

    [5]杨天英.物业管理公司做好成本管理控制工作的对策[J]. 中外企业家， 2016（35）：137.

    [6]王新芳，向宁静，董莉丽.浅析商品住宅小区物业管理存在的问题及对策[J]. 中外企业家， 2016（8）：178.

    [7]刘淑妍，付杨.试论当前公共住房中的物业管理问题及对策——以上海市徐汇区复兴中路公房小区为例[J].管理观察， 2016（20）：105.

    [8]王明明.写字楼物业管理中成本控制的方法探讨[J]. 现代经济信息， 2017（1）：208.